房地产行业跟踪报告：9月销售降幅收窄，投资端仍较弱

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 9月销售降幅收窄，投资端仍较弱 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2023年10月19日 行业相对沪深300指数表现 在政策持续加码下9月销售端同比降幅收窄、库存微降，“十 一”假期部分一线城市成交量明显放大，但行业销售、开工以及投资端表现仍较弱，在整体预期较弱的背景下，预计政策端或将进一步加码，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，及受益于竣工端高增的相关地产链个股。 投资要点： 投资：投资端仍然承压。2023年1-9月房地产开发投资完成额下 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 滑9.1%，较前值下滑幅度扩大0.3pct；9月单月投资增速下滑18.7%，较前值下滑幅度收窄0.4pct。分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-9月房地产开发投资额累计同比增速分别为-4.40%、-8.40%、-19.4%、-27.2%，东部和东北下滑幅度略有扩大，中部区域持平，西部区域下滑幅度略有收窄。在土地市场持续低位运行的背景下，预计后续投资端仍然承压，关注后续城中村改造推进情况 土地：9月百城土地市场成交规模环比有所改善。从百城土地数据来看，土地供应建面与成交建面均持续收缩，百城土地1-9月成交总价下降26.4%，成交规划建面同比-18.3%，较前值继续走 弱，9月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所改善。9月百城土地成交溢价率为3.64%，环比有所回升。 开竣工：新开工下滑幅度有所收窄，库存略降。1-9月新开工面积同比下降23.4%，降幅较前值收窄1pct，9月单月下滑15.2%，环比+7.9pct。竣工端延续增长趋势，1-9月竣工面积同比增长19.8%，较前值+0.6pct，9月单月增长23.9%，增速较前值 +13.8pct。待售面积环比下降。截至9月末商品房待售面积为 64,537.00万平，环比8月末下降0.4%，6月以来首次出现下降，预计主要是由于近期行业利好政策推动下部分需求释放带来库存下降。 销售：9月销售端下滑幅度收窄，传统旺季以及利好政策推动下环比明显上涨。1-9月销售面积和销售金额同比变动-7.5%和-4.6%，较前值变动-0.4pct和-1.4pct，环比分别增加47%和41.6%。 9月单月销售面积和销售金额同比增速为-19.8%和-19.2%，均价1-9月环比变动-0.6%，较前值下降幅度扩大0.5pct，连续4个月下滑，当月销售均价同比增速+0.7%，环比-3.7%。 资金：9月当月到位资金环比回升，同比表现仍较弱。1-9月到位资金来源同比下滑13.5%，较前值下滑幅度扩大0.6pct，其中国 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进成交活跃度下降，扩容增类或加速 一线城市销售表现较好，关注其持续性 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-11.1%/-21.8%/-9.6%/-6.9%，较前值变化+1.7pct/+1.1pct/-2.3pct/- 2.6pct。9月当月到位资金规模10951亿元，环比+23.1%。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企流动性风险持续发酵、房企盈利能力大幅下降等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共9页 正文目录 1投资：单月投资增速下滑幅度有所收敛4 2土地：成交规模环比有所改善4 3开竣工：新开工下滑幅度有所收窄，库存略降5 4销售：政策推动下销售环比明显改善7 5资金：需求释放带来9月到位资金环比改善7 6投资建议与风险提示8 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%）4 图表2：房地产开发投资当月同比增速4 图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%）4 图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平）5 图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平）5 图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）6 图表7：房屋新开工面积当月同比增速6 图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）6 图表9：房屋竣工面积当月同比增速6 图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）6 图表11：房屋待售面积累计同比增速（%）6 图表12：销售面积与销售金额累计同比增速（%）7 图表13：销售面积与销售金额当月同比增速7 图表14：销售均价（左轴，元/平）累计与当月同比增速（右轴，%）8 图表15：开发资金来源累计与当月同比增速8 1投资：单月投资增速下滑幅度有所收敛 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%） 图表2：房地产开发投资当月同比增速 10.00 5.0% 5.00 0.0% 0.00 -5.0% 投资：投资端仍然承压。2023年1-9月房地产开发投资完成额下滑9.1%，较前值下滑幅度扩大0.3pct；9月单月投资增速下滑18.7%，较前值下滑幅度收窄0.4pct。分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-9月房地产开发投资额累计同比增速分别为-4.40%、-8.40%、-19.4%、-27.2%，东部和东北下滑幅度略有扩大，中部区域持平，西部区域下滑幅度略有收窄。在土地市场持续低位运行的背景下，预计后续投资端仍然承压，关注后续城中村改造推进情况。 -5.00 -10.00 -15.00 -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 房地产开发投资完成额:累计同比 房地产开发投资：当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%） 20.00 15.00 10.00 5.00 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 -30.00 -35.00 东部地区中部地区西部地区东北地区 资料来源：wind，万联证券研究所 2土地：成交规模环比有所改善 土地：9月百城土地市场成交规模环比有所改善。从百城土地数据来看，土地供应建面与成交建面均持续收缩，百城土地1-9月成交总价下降26.4%，成交规划建面同比- 18.3%，较前值继续走弱，9月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所改善。 9月百城土地成交溢价率为3.64%，环比有所回升。图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平） 45,000.00 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 0.00 中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:三线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:二线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:一线城市:当月值万平方米 资料来源：wind，万联证券研究所 图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平） 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 0.00 中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:三线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:二线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:一线城市:当月值万平方米 资料来源：wind，万联证券研究所 3开竣工：新开工下滑幅度有所收窄，库存略降 2023年1-9月施工面积累计增速为-7.1%，与前值持平。1-9月新开工面积同比下降 23.4%，降幅较前值收窄1pct，9月单月下滑15.2%，环比+7.9pct。竣工端延续增长趋势，1-9月竣工面积同比增长19.8%，较前值+0.6pct，9月单月增长23.9%，增速较前值+13.8pct。 待售面积环比下降。截至9月末商品房待售面积为64,537.00万平，环比8月末下降 0.4%，6月以来首次出现下降，预计主要是由于近期行业利好政策推动下部分需求释 放带来库存下降。 图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）图表7：房屋新开工面积当月同比增速 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0 -30.0 -35.0 -40.0 -45.0 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% 房屋新开工面积:累计同比(%)-60.0% 房地产新开工当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）图表9：房屋竣工面积当月同比增速 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 -30.00 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 -30.0% -40.0% -50.0% 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 房屋竣工面积：当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）图表11：房屋待售面积累计同比增速（%） 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 -4.00 -5.00 -6.00 20.00 2022-05 2022-06 2022-07 2