物管+商管稳步前行，社区增值有待修复

事件：公司发布2022年中期业绩报告，营收同比+16%，归母净利润同比+2% 2022年8月30日，公司发布2022年中期业绩报告。报告期内，实现营业收入16亿元，同比增长16%；实现归母净利润2.67亿元，同比增长2%；每股基本盈利人民币0.23元（上年同期0.22元），宣派中期股息每股人民币0.136元。 点评：物管与商管发展驱动力较强，社区增值受疫情影响较大 1)物管与商管稳定发展，社区增值受疫情冲击盈利下滑。上半年物业管理与商业运营服务收入9.4亿元，同比增长26.7%，占总收入比重59%，非业主增值服务收入3.5亿元，同比增长31.2%，其中交付前服务/咨询服务/物业工程服务同比增长18.8%/61.2%/23.5%，三大业务均衡发展，收入均突破1亿元。社区增值由于物业经纪、社区资产增值服务受疫情影响较大，板块收入同比减少18%。 2)关联方稳定交付优质项目，第三方外拓积极进取。截至2022年6月30日，公司在管面积7940万平，上半年母公司交付高品质住宅和物流园项目30个，合约面积达到615万平；独立拓展能力提升，公司深耕优势区域，加强绩效激励，上半年新增加合约面积70%来自第三方，总合约面积1.2亿平，第三方来源占比提升至52%。 3)商业板块成为驱动业绩增长的重要引擎。公司于2021年8月开始承接关联方的购物中心和写字楼商业运营服务，打造商写“物管+运营”全链条服务核心竞争力。截至2022年6月30日，公司为8个购物中心、12个写字楼提供商业运营服务，为25个购物中心、23个写字楼提供物业管理服务，上半年商业板块收入2.77亿元，同比增长34.3%，占总收入比重17.3%，商业板块毛利率37.6%，毛利占比由去年同期提升6pct至24.3%。 盈利预测、估值与评级：公司关联方为远洋集团，资源禀赋深厚，商业项目产品线成熟，通过承接关联方购物中心和写字楼商业运营业务，商管板块实现较大突破；第三方外拓积极，8月收购红星物业，经营规模进一步扩张，下半年基础物管业务增长有保障；由于疫情影响，社区增值部分业务需求减缓，盈利有待进一步恢复，基于疫情影响的不确定性，我们下调公司社区增值服务盈利预测，由此预计公司2022-24年归母净利润为5.12亿元（下调12%）、7.06亿元（下调12%）、9.53亿元（下调13%），当前股价对应2022-2024年PE估值分别为4.9倍、3.6倍、2.6倍，估值具备吸引力，但考虑22年上半年公司业绩增速下滑较快，关联方现金流情况仍需进一步观察，下调评级至“增持”。 风险提示：第三方外拓市场竞争激烈，项目获取难度或增加；新冠疫情反复导致社区生活以及商业运营服务开展或不及预期。 公司盈利预测与估值简表