事件:碧桂园服务2022年中期营收同比+74%,归母净利润同比+22% 2022年8月24日,碧桂园服务发布2022年中期业绩公告,公司上半年收入200.6亿元,同比增长73.5%,归母净利润25.8亿元,同比增长21.9%;经营性活动现金流净额为23.5亿元,同比增长366.4%,覆盖净利润0.9倍;截至2022年6月30日,公司拥有银行存款和现金总额90亿元。 点评:基础物管推动整体业绩高增,户均增值服务金额提升空间较大 1)收并购与市场拓展齐发力,物管基本盘扩大推动业绩高增。2021年收购蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐,2022年收购中梁物业,使公司在管面积大幅增加。 截至2022年6月30日,公司物业管理(不含三供一业)在管面积8.43亿平,同比增加4.14亿平;合约面积16.09亿平,上半年品牌拓展合约面积4420万平方米,占新增合约面积(不含收并购)比重72%。收并购与市场拓展齐发力,助力公司快速扩大物管基本盘,上半年物业管理收入110亿元,同比增长112%,占总收入比重由2021年同期45%提升至55%,推动整体业绩高增长。 2)社区增值高成长、高毛利。疫情之下社区增值服务仍表现较强韧性,上半年社区增值服务收入21亿元,同比增长51%,毛利率约60%,维持较高水平。社区增值板块形成六大专业化业务:家政服务/家装服务/社区传媒/本地生活/房产经纪/园区空间,疫情导致业主居家生活需求大幅增长,公司积极铺排一站式生活服务,以“楼下系列”作为社区线下流量入口,完成超过1300个常态化“楼下”网点布局,上半年本地生活服务收入7.4亿元,同比增长95%。 3)展望后续,看好社区增值服务渗透率、管理效率提升。经历大规模并购后公司在管面积跨越式发展,覆盖业主户数达到815万户,按照收入计算2022年上半年户均增值服务金额为259元,对比2020年、2021年同期分别为216元、301元,公司有望凭借优秀整合能力,在并购项目上提升增值服务渗透率,进一步提升项目盈利水平。上半年公司管理费用率为9.7%,较2021年同期10.6%、2021年全年11.3%有明显改善,后续通过增强业务协同,管理费用率有望再优化。 盈利预测、估值与评级:公司龙头地位稳固,具备品牌优势和规模优势,多业务条线均已成熟,驱动公司业绩强劲增长,我们看好下一阶段社区增值服务渗透率提升与整体管理效能释放,考虑疫情扰动、宏观经济和房地产市场波动影响,非业主增值服务等增速放缓 , 我们小幅下调公司盈利预测,我们预测公司2022-2024年归母净利润为53.7亿元(下调5.3%)/73.9亿元(下调4.8%)/96.7亿元(下调3.8%),当前股价对应2022-2024年PE为9倍/6倍/5倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:疫情反复导致业务开展不及预期,投后整合不及预期。 公司盈利预测与估值简表