物业管理行业发展新路径系列报告（一）：把握银发经济，物管开辟社区增值新赛道

老龄化进程加快，养老服务需求增长，潜在空间较大 2022年我国人口负增长，60岁及以上人口2.8亿，占总人口比重19.8%，根据联合国《2022年世界人口展望》预计，到2050年该比重将达到38.8%。老年人口多，老龄化进程快，由此催生出对养老服务巨大而迫切的需求，我国养老服务市场潜在空间较大。在居家及社区养老服务赛道内，随着老年人群对养老服务的认知深入，叠加长护险在全国范围内试点持续扩大，居家及社区养老市场将步入快速增长阶段。随着老龄人口总量的增长，以及国家战略重视，鼓励更多社会力量进入养老市场，商业养老的普及率提升，养老服务市场空间有望进一步打开。 家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休准备不足，物业+养老解决养老难点痛点 我国老年人口中空巢老人占比已超过50%，“421”特殊家庭结构导致家庭照护负担沉重，依靠商业和社会力量解决养老需求将是大势所趋；2021年末中国养老一二支柱合计资金规模为10.8万亿元，占当年GDP比重为9.5%，与发达国家相比仍然有较大差距；老年人人均养老金1791元/月，难以保证老年时期生活质量。物业参与养老服务能满足老年人居家养老、差异化服务需求，有效缓解供给短缺问题，能有效提高居民付费意识、降低养老服务总社会成本。 中国老龄化进程与过去的日本相似，日本养老制度和公司有重要参考价值 日本早在20世纪70年代就进入老龄化社会，至今已50余年，老龄化程度仍处于全球最高水平。步入老龄化社会后，日本对于个人护理服务和家政服务的需求快速释放，家政服务、个人护理均属于服务型消费，随着老龄化程度加深，需求不断增长，1970-2022年日本家政服务价格累计上涨531%，个人护理服务价格累计上涨578%，远超同期通货膨胀速度。中国65岁以上人口占比（1990-2020）变化趋势与30年前的日本（1960-1990）高度拟合，老龄化进程相似，日本养老产业发展对我们有借鉴意义：日本建立的介护保险制度对于我国倡导的“9073”养老模式有重要参考价值，日医学馆等优秀养老服务公司也值得我们学习借鉴。 物业掘金中国“9073”养老市场，业务协同性高，社区增值空间广阔 在我国“9073”的养老模式下，物业主要聚焦的是90%的居家养老服务和7%的社区养老服务。居家养老服务的形式主要是上门服务，服务内容可包括生活照料、家庭服务、精神慰藉、居家适老化改造等。社区养老则是日间照料或短期社区留宿的养老方式。除了传统的基础物管业务外，大多物业企业早已布局美居、房产经纪、社区零售、居家社区养老等增值业务，社区增值业务成为物业公司成长最快的业务，养老服务与家政上门存在一定的协同性，开展养老相关业务，有助于增厚社区增值业务收入，也能提高员工的人均效能。 投资建议：随着我国老龄化趋势逐渐加深，养老市场需求持续增长。“9073”养老模式面临着养老护理人员不足，养老服务供需不匹配等问题，我们认为物业参与养老服务具有巨大优势。我们看好物业+养老细分赛道，同时在此基础上，我们建议关注基本面较好，目前在养老服务领域试点较为成功，积累了丰富养老经验和良好的品牌口碑，并且具备一定规模优势，未来养老业务有望进一步渗透的物管公司，如保利物业、绿城服务。建议关注团餐业务发展较好，在老年人配餐服务方面有望占据重要市场份额的公司，如新城悦服务。 风险分析：投入成本短期内无法收回；养老服务需求不及预期；品牌声誉风险。 投资聚焦 随着我国老龄化程度的不断加深，养老需求不断加大，养老服务已是受到较多关注的重要领域。如今，不少物业企业拓展自身业务边界，广泛开展包括居家社区养老服务在内的增值服务，在政策推动“物业服务+养老服务”模式发展下，物业养老也已成为社区增值服务的重要赛道。人口老龄化趋势的加深、社会养老供给欠缺、基本养老金压力较大，都给物业养老市场带来发展机遇。 为什么我们看好物业养老服务赛道？“物业+养老”服务模式如何有效解决当前我国养老体系存在的突出问题？未来物业如何有效掘金我国“9073”的养老市场？本篇报告将重点对以上问题进行探讨研究。 我们的创新之处 1）我们从养老服务的供给端、需求端出发，分析行业供需不匹配问题，物业+养老具备独特优势。养老服务需求不断增多，而我国养老机构、养老床位以及专业护理人员都存在较大缺口，一般公办养老院价格较有吸引力，市场供不应求，而高等养老院入住率则相对偏低。通过分析，我们认为物业企业在地理位置、人员配备、专业化优质服务及价格上具有先天优势，能有效解决我国养老服务市场存在的问题，具有独特的竞争优势。 2）我们分析日本老龄化进程和养老公司，获取经验。人口老龄化是全球关注的重大社会问题，是社会发展的必然。日本老龄化程度仍处于全球最高水平，表现为生育率持续下降、预期寿命不断延长、劳动力人口逐渐减少。为了应对老龄化问题，日本在技术、医疗、制度、创新能力方面持续增强，于2000年建立了介护保险制度。日本的实践经验在制度建立、配套法律、人员保障、服务体系、协同机制等方面为我国养老事业提供重要启示。在我国倡导“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的模式下，日本居家介护服务和设施介护服务的模式和设计理念为我国物业企业开展居家和社区养老服务提供参考。 3）我们测算了当前养老服务市场的潜在空间。按照“9073”的格局，分别测算了三种养老服务的市场空间，我们认为当前居家养老空间广阔，渗透率低，并看好居家养老市场；分析竞争格局，我们认为物业+养老有望突围。 股价上涨的催化因素 1、国家支持物业+养老的力度增强，提供优惠政策，如税收优惠、财政补贴等； 2、我国长期护理保险制度建立，养老服务支付能力提升； 3、服务价格体系建立完善，老年人服务消费意识逐步觉醒，支付意愿增强； 4、老龄化进程加快，社区居家养老服务需求增加，渗透率提升。 投资观点 由于物业公司大部分收入来自物业费收取，经营性现金流健康，具备“现金奶牛”的特点，因此物业公司有动力将业务延伸拓展，寻求业绩增长的多重驱动。物业作为小区“管家”，贴近业主，也更容易获得小区居民的信任，长期积累的小区服务经验使得物管企业有能力解决高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题。部分物业公司已经开展社区养老服务，集团内部有成熟养老业务的物企更加具备领先优势。 前期观点回顾 国家卫生健康委老龄司司长王海东表示，预计“十四五”时期，我国60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占总人口比重超过20%，进入中度老龄化阶段； 2035年，60岁及以上老年人口将突破4亿，占比将超过30%，进入重度老龄化阶段；到2050年前后，我国老年人口规模和比重、老年抚养比和社会抚养比将相继达到峰值。 老年人口多，老龄化进程快，由此催生出对养老服务巨大而迫切的需求，我国养老服务市场潜在空间较大。 同时，“421”为主的特殊家庭结构导致家庭照护负担沉重，父母往往与子女异地居住，空巢、独居老人增多，依靠商业和社会力量解决养老需求将是大势所趋。 我们在历史报告20171031《最美夕阳红，养老地产进入抢滩登陆黄金期》提出： 1、养老市场供需严重不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。 痛点无法解决，催生巨大市场空间。 2、虽然各方资本均加快了在养老地产的布局，但我们认为养老地产开发运营对资金获取、资源整合、政策支持、医疗机构匹配、客户信任程度等方面要求较高，故推荐资源整合能力强、公司基本面良好，未来发展前景明确，在养老地产行业中已有较高知名度，已形成系列养老产品的地产开发公司。 我们在历史报告20221128《风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略》提出： 1、物业行业发展路径一：“物业+养老”：社区养老逐渐成为刚性需求，物业长期积累的小区服务经验使得物管企业有能力解决高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和照护难题。 2、近年我国老龄人口占比呈现加速提升趋势，且老龄人口基数庞大。为应对日益突出的老龄化问题，十九届五中全会首次将应对人口老龄化上升为国家战略，随后在“十四五”规划2035年远景目标纲要中提到未来要全要素构建养老服务体系，打造家居、社区、机构协同发展的养老体系，以有效强化基本养老服务，满足多样化、多层次养老服务需求。 3、社区养老逐渐成为刚性需求，物业作为小区“管家”，贴近业主，也更容易获得小区居民的信任，长期积累的小区服务经验使得物管企业有能力解决高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题。部分物业公司已经开展社区养老服务，集团内部有成熟养老业务的物企更加具备领先优势。 本篇报告将从我国养老市场形势、养老服务体系存在的问题、国外相关养老经验以及物业挖掘养老市场这四个方面出发，分析我国养老市场的发展空间，探寻物业+养老的竞争力。 1、老龄化进程加快，养老服务需求增长 1.1、老龄化趋势加快，养老市场迅速扩张 出生率低下，人口增长率大幅放缓。自1971年计划生育政策推行以来，我国出生率持续下降。1963年婴儿潮时期我国人口出生率达43.37‰，2022年已降低至6.77‰，同主要国家/地区对比，我国人口出生率处于较低水平。随着人口出生率的降低，我国人口增长率随之放缓，2021年我国人口增长率已降低至0.34‰，2022年我国人口出现负增长，为-0.6‰，联合国《2022年世界人口展望》预测，2022年后我国人口会持续呈现负增长趋势。 图1：1960-2022年我国人口出生率变化情况（‰） 图2：联合国对我国人口增长率预测（％） 预期寿命提升，老龄化趋势加快。随着我国经济社会发展，人们的物质生活水平得到提升，民众预期寿命也不断增长，2021年，我国居民人均预期寿命达到78.2岁。出生率的下降、人口增长率的放缓以及预期寿命的提升，带来的是我国老龄化趋势的加快。近年，许多国家地区的老年抚养比迅速上升，2022年，我国60岁及以上老年人口数为2.8亿，老年抚养比持续上升。 图3：我国老龄化进程（60岁以上人口占比%） 图4：我国少儿抚养比及老年抚养比（%） 根据联合国《2022年世界人口展望》预测，随着少儿抚养比的不断降低、老年抚养比的不断上升，到2050年，我国15岁以下人口占比将低至11.4%，而60岁以上人口占比将达到38.8%的水平，平均每三个人中便有一名60岁以上老人。 老龄人口上升，养老产业需求增大。随着我国老年人口的不断增加，养老市场将产生巨大需求，具体包括养老照护服务、老年医疗卫生服务、老年社会保障、养老金融服务、老年用品及相关产品制造等。 图5：养老服务衍生的具体服务需求 1.2、产业链：居家养老、社区养老、机构养老三分市场 从产业结构来说，养老产业链主要分为三部分: 上游：主要是为整个养老服务产业提供养老服务人才、养老医疗设备、养老软件技术、养老保健品等环节。其中，医疗器械设备公司从影像诊断、呼吸治疗、轮椅、助行器、生物传感等各个方面参与医疗器械的研发、提供医疗康复器械设备产品，帮助老年人日常生活无障碍；软件技术公司致力于研发各种先进的信息技术，创建智慧养老服务模式；老年保健品产业主要为老年人提供各种营养品、保健品等。 中游：主要是养老服务市场，我国养老服务主要分为三种模式：居家养老、社区养老、机构养老。养老机构是指为老年人提供生活照料和集中居住场所，满足老年人生理健康、心理健康、精神文化活动等方面需要。社区养老是指以家庭为核心，将养老机构的服务引入社区，如在社区中开办日间照料中心、社区卫生服务中心、老年人活动中心、老年食堂等。居家养老强调在家中养老，主要是上门服务的形式。 下游：指的是老年群体，其中老年群体的支付方式有两种，一种是个人支付，由老年人自身、子女或者其他亲戚进行支付，另一种是保险支付，分为社会保险和商业保险，其中社会保险是社会基本养老保险和基本医疗保险，商业保险有平安人寿、太平洋保险等。 此外，产业链还包括旅游休闲、殡葬等周边产业。 图6：养老服务产业链