融资总量连续5月环比减少，政府支持优质民营房企发债

2022年8月 克而瑞资本月报8月刊 融资总量连续5月环比减少，政府支持优质民营房企发债 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/13 本月关注： 【政府支持优质民营房企发债，公募REITs快速发展】 8月16日监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。31日证监会副主席李超表示，近期证监会会同国家发改委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：将尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体等。整体看来，近期出台政策对于个别优质房企而言是极大的利好，而对于大部分房企而言政策的信号意义仍大于实际拉动作用。不过未来示范性民企名单仍有可能扩大，政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助。此外有能力的房企还可关注公募REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域。 【本月融资总量继续同比减少，没有境外债发行】 本月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。其中债券发行了139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。本月房企融资成本3.76%，环比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外无法发债情况；保利发展于境内发行了多笔公司债及中期票据，发行利率在2.75%-3.4%之间，头部优质房企融资优势明显。 【苏新服务完成上市，万物云通过上市聆讯】 本月苏州高新旗下的物业公司苏新服务于24日完成了IPO，万科旗下的物业公司万物云也在期后的9月1日通过了上市聆讯。 因此截至2022年8月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的 房企和房企旗下公司分别有13家和20家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，同时上市后破发的情况屡屡发生，房企的上市热情也有所冷却。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 8月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 8月涨跌幅 600773.SH 西藏城投 9.97% 600683.SH 京投发展 9.80% 600565.SH 迪马股份 6.94% 001979.SZ 招商蛇口 6.72% 001914.SZ 招商积余 4.52% 8月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 8月涨跌幅 1965.HK 朗诗绿色生活 15.13% 1971.HK 弘阳服务 13.28% 0846.HK 明发集团 8.33% 3383.HK 雅居乐集团 7.39% 1209.HK 华润万象生活 7.21% 01.债券发行：融资总量连续5月环比减少，本月没有发行境外债 2022年8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融资量已连续5月环比减少，可见房企融资难问题仍然突出。从融资结构来看，境内债权融资237亿元，环比减少48.4%，同比减少52.2%；境外债权融资30.77亿元，环比增加5.4%，同比减少78.7%；本月资产证券化融资46亿元，环比增加15.5%，同比减少75.1% 图：2019年8月-2022年8月100家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 8月房企发债139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。其中，本月没有 境外发债约29.18元，房企境外发债仍然持续低迷。境内发债139.7亿元，环比减少60.1%，同比减少46%。其中，公司债发行38亿元，环比减少77.2%，同比减少73.4%；中期票据发行98.7亿元，环比减少34.3%，同比增加175.7%。境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有万科、龙湖等部分经营情况良好的民营房企。其中龙湖在8月29日完成发行的一笔15亿元中期票据是首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，为后来的示范房企发债提供了参考样本。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等 数据来源：企业公告、CRIC整理 2022年8月100家典型房企新增债券类融资成本3.76%，环比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外无法发债情况；保利发展于境内发行了多笔公司债及中期票据，发行利率在2.75%-3.4%之间，头部优质房企融资优势明显。2022年1-8月100家典型房企新增债券类融资成本4.16%，较2021年全年下降1.21个百分点，其 中境外债券融资成本7.82%，较2021年全年上升0.7个百分点，境内债券融资成本 3.4%，较2021年全年下降0.73个百分点。 图：2020-2022年8月各月房企发债成本 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，8月发债量最大的企业是保利发展，发债总量达到了29亿元，企业共发行了一笔13亿元的公司债、一笔5亿元的绿色中期票据以及一笔10.7 亿元的资产支持票据。本月发行债券的企业有13家，发债企业个数环比减少4家。 从发债年限来看，首开发行了一笔期限长达17.9年的资产支持票据。从债券发行利率表现来看，金茂发行的一笔3.98亿元的供应链ABS利率仅为2.64%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 保利发展 29 万科A 27 首开股份 25 金隅集团 25 华发股份 16 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券期限：本月到期债券类492亿元 本月房企共有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为492亿元，环比减少33.5%，偿债潮仍在持续。其中，融创到期的一只境外优先票据和蓝光到期的1只公司债出现了实质性违约。 提前关注到2022年9月将有37笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后 约为459亿元，环比减少6.8%。其中，蓝光到期的1只公司债、华夏幸福的一笔美 元债以及佳兆业的一笔境外优先票据都已经出现了实质性违约，正荣的1笔境外优 先票据则完成了债务重组，递延到2023年赎回。从到期债券规模来看，单笔金额最 高是绿城于2015年发行的公司债、华发于2017年发行的中期票据、首创于2019年 发行的公司债以及华侨城于2022年初发行的超短融，规模都是20亿元。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 绿城中国 2015/9/18 公司债 20.00 人民币 2022/9/18 合景泰富集团 2017/3/15 境外优先票据 4.00 美元 2022/9/15 合景泰富集团 2017/3/29 境外优先票据 1.00 美元 2022/9/15 中国奥园 2017/9/6 境外优先票据 2.50 美元 2022/9/6 时代中国控股 2017/9/8 其他债券 11.00 人民币 2022/9/8 绿地控股 2017/9/15 公司债 10.00 人民币 2022/9/15 北辰实业 2017/9/18 中期票据 13.20 人民币 2022/9/18 合景泰富集团 2017/9/21 境外优先票据 2.50 美元 2022/9/21 合景泰富集团 2017/9/26 公司债 10.00 人民币 2022/9/26 华发股份 2017/9/29 中期票据 20.00 人民币 2022/9/29 合景泰富集团 2017/12/7 境外优先票据 1.50 美元 2022/9/15 富力地产 2018/9/17 公司债 5.50 人民币 2022/9/17 旭辉控股集团 2018/9/19 境外债券 8.75 人民币 2022/9/19 首创置业 2019/9/1 公司债 20.00 人民币 2022/9/1 华发股份 2019/9/6 中期票据 10.00 人民币 2022/9/6 新希望地产 2019/9/6 公司债 1.80 人民币 2022/9/6 华宇集团 2019/9/10 公司债 6.00 人民币 2022/9/10 路劲 2019/9/10 公司债 15.00 人民币 2022/9/10 绿地控股 2019/9/28 境外债券 5.00 美元 2022/9/26 绿地控股 2019/9/28 境外债券 2.00 美元 2022/9/26 正商实业 2020/3/8 境外优先票据 2.00 美元 2022/9/13 景瑞控股 2020/6/26 境外优先票据 1.50 美元 2022/9/26 世茂集团 2020/9/23 公司债 5.00 人民币 2022/9/23 蓝光发展 2020/9/29 中期票据 10.00 人民币 2022/9/29 华夏幸福 2020/9/30 境外债券 3.30 美元 2022/9/28 佳兆业集团 2021/8/31 境外优先票据 3.00 美元 2022/9/7 银城国际控股 2021/9/21 境外优先票据 1.10 美元 2022/9/21 禹洲集团 2021/9/23 境外优先票据 1.20 美元 2022/9/23 金科股份 2021/12/22 超短融 8.00 人民币 2022/9/19 华侨城A 2022/1/4 超短融 20.00 人民币 2022/9/4 厦门国贸 2022/1/11 超短融 10.00 人民币 2022/9/29 上实城市开发 2022/3/4 超短融 15.00 人民币 2022/9/4 光明地产 2022/3/16 超短融 6.00 人民币 2022/9/6 厦门国贸 2022/4/12 超短融 10.00 人民币 2022/9/12 厦门国贸 2022/4/15 超短融 10.00 人民币 2022/9/15 招商蛇口 2022/4/21 超短融 10.00 人民币 2022/9/21 注：数据范围为100家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月龙光旗下的五只境外优先票据出现了利息违约，此外富力在姗姗来迟的2021年报中首次披露了其实质违约的债务规模。整体来看，2022 年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。 表：2021年以来部分房企债务违约情况 房企 时间 主要内容 正源地产华夏幸福协信远创中国恒大蓝光发展阳光100新力控股花样年当代置业佳兆业中国奥园 中国恒大 中庚集团 世茂集团 阳光城 禹洲集团 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年10月 2021年11月 2021年11月 2021年12月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 1月23日，正源地产未能根据约定支付西南证券2016年公司 债券的本金及利息5.49亿元。 2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，涉及本息金额共 52.55亿元，首次曝出债务违约。 3月9日，“18协信01”私募债到期，但协信远创仅支付利息，本金未足额兑付，坐实债务违约传言。 6月29日，三棵树涂料股份有限公司公告称中国恒大逾期票据 达到5137.06万元，自此恒大的大量商票曝出逾期。 7月8日蓝光发展公告称截至当日公司及下属子公司到期未能 偿还的债务涉及本息金额为