房地产行业资本月报7月刊：融资总量连续4月环比减少，政府支持民营企业改革发展

克而瑞资本月报7月刊 融资总量连续4月环比减少，政府支持民营企业改革发展 中国房地产资本月报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 本月关注： 【政府表态支持民营企业改革发展，优质房企的融资优势将扩大】 7月11日银保监会发布了《关于进一步推动金融服务制造业高质量发展的通知》，提出要加大对传统产业在绿色转型发展等方面的中长期资金支持。14日发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。整体看来，本月政府加大了对公募REITs和绿色金融的支持，预计未来房企的融资环境仍将继续优化，优质民营房企优势将继续扩大。 【本月融资总量继续同比减少，融资成本仍然保持低位】 本月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。其中债券发行了348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。本月房企融资成本3.73%，环比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外债券融资成本5.82%，环比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月宝龙因为交换要约而发行的优先票据比上个月中梁发行的优先票据整体利率低了约3.59pct。此外境内债券融资成本仅为3.54%，头部优质房企融资优势仍然较为明显。 【鲁商服务完成上市，苏新美好服务通过上市聆讯】 本月鲁商集团旗下的物业公司鲁商服务于8日完成了IPO，苏州高新旗下的物业公司苏新美好服务也在8月1日通过了上市聆 讯。因此截至2022年7月底，在港交所提交过招股书但仍未上 市的房企和房企旗下公司分别有13家和21家。不过整体看来， 2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，同时上市后破发的情况屡屡发生，房企的上市热情也有所冷却。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 7月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 7月涨跌幅 000631.SZ 顺发恒业 35.37% 600641.SH 万业企业 23.23% 000668.SZ 荣丰控股 16.20% 002016.SZ 世荣兆业 11.41% 600246.SH 万通发展 11.32% 7月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 7月涨跌幅 9979.HK 绿城管理控股 7.43% 2892.HK 万城控股 7.14% 0846.HK 明发集团 5.88% 0606.HK 中骏商管 5.59% 2165.HK 领悦服务集团 4.17% 01.债券发行：融资总量连续4月持续环比减少，境外债发行持续低迷 2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资量已连续4月持续环比减少，可见房企融资难的问题仍然较为突出。从融资结构来看，境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%；境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%；本月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。 图：2019年7月-2022年7月100家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 7月房企发债348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。其中，境外发债约29.18元，环比增加203.6%，同比减少87.3%，主要是因为7月宝龙因为交换要约而发行了2笔大额优先票据，不过整体看来本月房企境外发债仍然持续低迷。境内发债319.7亿元，环比增加4.2%，同比减少10%。其中，公司债发行136.7亿元，环比减少25%，同比减少44.8%；中期票据发行150.3亿元，环比增加59.7%，同比增加156%；融资券发行22.7亿元，环比减少0.9%，同比减少45%，境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有万科、龙湖等部分经营情况良好的民营房企。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等 数据来源：企业公告、CRIC整理 2022年7月100家典型房企新增债券类融资成本3.73%，环比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外债券融资成本5.82%，环比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月宝龙因为交换要约而发行的优先票据比上个月中梁发行的优先票据整体利率低了约3.59pct。此外境内债券融资成本仅为3.54%，头部优质房企融资优势仍然较为明显。2022年1-7月100家典型房企新增债券类融资成本4.2%，较2021 年全年下降1.17个百分点，其中境外债券融资成本7.82%，较2021年全年上升0.7 个百分点，境内债券融资成本3.4%，较2021年全年下降0.74个百分点。 图：2020-2022年7月各月房企发债成本 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，7月发债量最大的企业是万科，发债总量达到了64亿元，企业共发行了两笔共34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。本月发 行债券的企业有15家，发债企业个数环比减少1家。从发债年限来看，万科和保利 都发行了一笔期限长达7年的公司债。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的一笔13亿元的超短融利率仅为2.08%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 万科A 64 保利发展 40 中国金茂 40 华发股份 30 宝龙地产 29 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券期限：本月到期债券类740亿元 本月房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，偿债潮仍在持续。大发在本月到期的3只境外优先票据、佳兆业到期的1只境外优先票据、泰禾到期的一只境外债券以及蓝光的一笔公司债则出现了实质性违约。 提前关注到2022年8月将有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后 约为492亿元，环比减少33.5%。其中，蓝光到期的1只公司债已经出现了实质性 违约，正荣的两笔境外优先票据则完成了债务重组，全部递延到2023年赎回。从到 期债券规模来看，单笔金额最高为金融街于2015年发行的40亿元的公司债。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 远洋集团 2015/8/1 公司债 15.00 人民币 2022/8/1 金融街 2015/8/31 公司债 40.00 人民币 2022/8/31 越秀地产 2016/8/25 公司债 25.00 人民币 2022/8/25 上实城市开发 2016/8/30 公司债 17.00 人民币 2022/8/30 融创中国 2017/8/3 境外优先票据 6.00 美元 2022/8/3 万科A 2017/8/4 公司债 10.00 人民币 2022/8/4 绿城中国 2017/8/8 中期票据 14.00 人民币 2022/8/8 新城控股 2017/8/8 境外优先票据 2.00 美元 2022/8/8 厦门国贸 2017/8/10 公司债 20.00 人民币 2022/8/10 雅居乐集团 2017/8/14 境外优先票据 2.00 美元 2022/8/14 光明地产 2017/8/29 中期票据 15.00 人民币 2022/8/29 绿城中国 2018/8/10 公司债 16.50 人民币 2022/8/10 上实城市开发 2018/8/23 公司债 11.50 人民币 2022/8/23 龙光集团 2019/2/20 境外优先票据 3.00 美元 2022/8/20 华润置地 2019/8/2 中期票据 10.00 人民币 2022/8/2 建业地产 2019/8/2 境外优先票据 5.00 美元 2022/8/8 光明地产 2019/8/13 中期票据 5.00 人民币 2022/8/13 融侨集团 2019/8/15 私募债 7.70 人民币 2022/8/15 华发股份 2019/8/19 公司债 5.00 人民币 2022/8/19 华润置地 2019/8/19 中期票据 10.00 人民币 2022/8/19 蓝光发展 2019/8/19 公司债 3.00 人民币 2022/8/19 中交地产 2019/8/23 私募债 10.00 人民币 2022/8/23 电建地产 2019/8/30 中期票据 10.00 人民币 2022/8/30 中南建设 2020/8/5 定向工具 3.00 人民币 2022/8/5 首创置业 2020/8/6 公司债 5.00 人民币 2022/8/6 首开股份 2020/8/21 私募债 5.00 人民币 2022/8/21 世茂集团 2020/8/31 公司债 5.00 人民币 2022/8/31 力高集团 2021/8/6 境外优先票据 1.01 美元 2022/8/6 中梁控股 2021/8/10 境外优先票据 1.50 美元 2022/8/10 雅居乐集团 2021/8/31 境外优先票据 4.00 美元 2022/8/31 绿地控股 2021/12/14 境外债券 3.50 美元 2022/8/10 滨江集团 2022/1/27 超短融 9.30 人民币 2022/8/25 厦门国贸 2022/2/15 超短融 10.00 人民币 2022/8/12 金隅集团 2022/4/24 超短融 25.00 人民币 2022/8/24 注：数据范围为100家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月融信、俊发、宝龙以及中梁四家房企旗下的境外优先票据出现了实质性违约，单月曝出债券违约企业数量是2021年以来最多。整体来看， 2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。 表：2021年以来部分房企债务违约情况 房企 时间 主要内容 正源地产 2021年1月 1月23日，正源地产未能根据约定支付西南证券2016年公司债券的本金及利息5.49亿元。 华夏幸福 2021年2月 2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，涉及本息金额共 52.55亿元，首次曝出债务违约。 协信远创 2021年3月 3月9日，“18协信01”私募债到期，但协信远创仅支付利息，本金未足额兑付，坐实债务违约传言。 中国恒大 2021年6月 6月29日，三棵树涂料股份有限公司公告称中国恒大逾期票据达到5137.06万元，自此恒大的大量商票曝出逾期。 蓝光发展 2021年7月 7月8日蓝光发展公告称截至当日公司及下属子公司到期未能偿还的债务涉及本息金额为24.84亿元，已构成实质性违约。 阳光100 2021年8月 8月11日，阳光100中国发布公告称公司未能按期支付2021年债券的本金及溢价共计5239万美元，已发生违约事件。 新力控股 2021年9月 9月30日新力控股未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共3874.21万元。 花样年 20