A股房地产行业2022H1业绩综述报告：业绩承压，政策宽松持续

业绩承压，政策宽松持续 证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 ——A股房地产行业2022H1业绩综述报告 行业核心观点： 房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定 是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。 投资要点： 竣工端承压，结算收入增速下降，结构上仍表现出“国进民退”：我们统计的72家房企2022H1整体营收同比增速为-15.38%，较Q1下降4.09pct。2022H1头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-8.25%/-28.38%/-24.11%,国/央企、民营房企营业总收入同比增速为0.11%、-22.45%。利润方面，我们统计的72家房企2022年H1归母净利润为同比下滑58.18%，下滑幅度较Q1扩大6pct。 A股房企盈利能力持续承压，国央企背景房企表现相对更优：我们统计的72家房企2022年H1毛利率水平为19.52%，较去年同期下降2.00pct，较Q1下降0.95pct。其中，头部/中型/小型房 企2022年H1毛利率水平为18.32%/19.57%/34.53%，较去年同期 -1.48pct/-2.93pct/-0.23pct；国央企/民营房企2022年H1毛利率水平为24.70%/16.45%。 杠杆水平持续收缩，经营性与融资性现金流双重压力下净负债率抬升，已售未结算金额对营收的覆盖度维持高位：我们统计的72家房企2022年整体剔除预收账款后的资产负债率为70.58%，持续下降，净负债率为75.43%，较去年末上升5.99pct，较2022年一季度末变动+0.13pct。销售商品、提供劳务收到的现金2022H1同比增速为-34.63%，2022H1预收账款营收覆盖率为118.51%。 基金重仓配置比例持续回落。2022年中期末房地产行业基金重仓配置比例为1.69%，低于标准配置比例0.48pct，较一季度末变动 -0.43pct。保利发展维持行业持仓市值第一位，滨江集团、万科A、中国海外发展获增持明显。 风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。 2022年09月07日 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 8月百强销售表现仍较弱 5年期LPR超预期下调，政策持续托底地产华夏北京保障房REIT投价报告 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1行业业绩增速仍呈下行趋势4 1.1竣工端承压下结算收入增速继续下降，结构上仍表现出“国进民退”4 1.2结算收入下降叠加费用率提升下利润端延续下滑5 2房企盈利能力持续承压6 2.1毛利率与净利率水平：整体呈现下行趋势6 2.2期间费用率：整体有所抬升，各类房企差异较大7 2.3资产减值损失：资产减值规模略增9 3负债率持续收缩，销售回款较弱下净负债率抬升9 3.1净负债率有所抬升，资产负债率保持下降趋势9 3.2行业整体现金短债比略有下降11 3.3销售持续下滑，回款承压11 3.4预收账款增速下滑13 4基金重仓配置比例回落15 5板块估值与投资建议16 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%）4 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%）4 图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）5 图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%）5 图表5：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）5 图表6：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%）5 图表7：A股不同规模房企毛利率（%）6 图表8：A股不同性质房企毛利率（%）6 图表9：A股不同规模房企净利率（%）7 图表10：A股不同性质房企净利率（%）7 图表11：房企各项费用率均值变动情况（%）7 图表12：A股不同规模房企期间费用率（%）8 图表13：A股不同性质房企期间费用率（%）8 图表14：A股不同规模房企财务费用率（%）8 图表15：A股不同性质房企财务费用率（%）8 图表16：A股不同规模房企管理费用率（%）8 图表17：A股不同性质房企管理费用率（%）8 图表18：A股不同规模房企销售费用率（%）8 图表19：A股不同性质房企销售费用率（%）8 图表20：A股不同规模房企资产减值损失金额（亿元）9 图表21：A股不同性质房企资产减值损失金额（亿元）9 图表22：A股不同规模房企净负债率（%）10 图表23：A股不同性质房企净负债率（%）10 图表24：A股不同规模房企剔除预收款项后的资产负债率（%）10 图表25：A股不同性质房企剔除预收款项后的资产负债率（%）10 图表26：A股不同规模房企资产负债率（%）10 图表27：A股不同性质房企资产负债率（%）10 图表28：A股不同规模房企现金短债比（倍）11 图表29：A股不同性质房企现金短债比（倍）11 图表30：A股不同规模房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）11 图表31：A股不同性质房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）11 图表32：A股不同规模房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)12 图表33：A股不同性质房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)12 图表34：A股不同规模房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）12图表35：A股不同性质房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）12图表36：A股不同规模房企预收账款同比增速（%）13 图表37：A股不同性质房企预收账款同比增速（%）13 图表38：A股不同规模房企预收账款/营业收入（%）13 图表39：A股不同性质房企预收账款/营业收入（%）13 图表40：A股不同规模房企少数股东损益占净利润的比重（%）14 图表41：A股不同性质房企少数股东损益占净利润的比重（%）14 图表42：A股不同规模房企存货占总资产的比重（%）14 图表43：A股不同性质房企存货占总资产的比重（%）14 图表44：2022年二季度末房地产行业公募基金股票投资市值比情况15 图表45：2022年二季度末房地产行业持仓市值前20大个股情况（持仓市值，左轴； 持仓变动，右轴）15 图表46：2022年二季度末房地产行业持股占流通股比前20大个股情况（持仓变动，左轴；持股占流通股比，右轴）16 图表47：A股房地产板块主要个股估值情况（%）16 我们以申万行业分类(2021)中房地产行业中72支核心个股2022上半年业绩整理如下： 1行业业绩增速仍呈下行趋势 1.1竣工端承压下结算收入增速继续下降，结构上仍表现出“国进民退”2022年H1房地产行业整体营收增速同环比延续下行趋势。房地产行业自2019年整体营收增速达到22.57%的高点后，增速出现下行趋势。我们统计的72家房企2022年H1整 体营收增速为-15.38%，较Q1下降4.09pct。按照营业收入规模分为头部（7家）、中型 （27家）、小型房企（38家），其中头部房企表现相对较好，2022年上半年头部/中型 /小型房企营业总收入同比增速为-8.25%/-28.38%/-24.11%，同比增速变化-43.70pct/-63.57pct/-45.38pct，较Q1增速变化-0.36pct/-10.39pct/-11.13pct； 国央企背景房企整体增速保持正增长。2022年H1国/央企房企营业总收入同比增速为 0.11%，较2021年H1增速下降34.15pct，较Q1下降5.64pct；2022H1民营房企营业总收入同比增速为-22.45%，较2021年H1增速下降56.95pct，较Q1下降3.86pct。2022年H1国/央企营业收入增速明显优于民营房企。 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%） 30.00% 2017 2018 2019 2020 2021 2022H1 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% 整体头部房企中型房企小型房企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%） 2017 2018 2019 2020 2021 2022H1 25.00% 15.00% 5.00% -5.00% -15.00% -25.00% 整体国企/央企民企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2结算收入下降叠加费用率提升下利润端延续下滑 营业利润方面，2022年H1房地产行业整体营业利润同比下滑幅度进一步扩大。自2018年以来整体营业利润增速表现为下行趋势，我们统计的72家房企2022年H1房地产行业整体营业利润为748.11亿，同比增速为-42.98%，增速较Q1下降6.32pct。 头部房企营业利润同比增速下降幅度相对较小。头部/中型/小型房企2022年H1营业利润同比增速为-24.28%/-86.93%/-42.37%，较Q1增速分别下降了0.95pct/17.57pct/37.72pct，头部房企降幅明显低于行业整体水平，体现出较强的业绩韧性。 国/央企背景房企营业利润韧性更强，民营房企下滑幅度有所收窄。2022年H1国/央企背景房企营业利润同比增速为-27.89%，较去年同期下降47.97pct，较Q1下降20.52pct;民企营业利润同比增速为-55.78%，较去年同期下降43.98pct，较Q1收窄7pct。国/央企背景房企营业利润同比增速下滑幅度明显低于行业整体水平。 图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%） 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% -80.00% -100.00% 40.00% 201720182019202020212022H1 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% 整体头部房企中型房企小型房企-70.00% 201720182019202020212022H1 整体国企/央企民企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 归母净利润方面，2022年H1房地产行业整体归母净利润增速下滑幅度进一步扩大。我们统计的72家房企2022年H1归母净利润为同比下滑58.18%，下滑幅度较Q1扩大6pct。 头部房企归母净利润同比增速下降幅度相对较小。头部/中型/小型房企2022年H1归母净利润同比增速为-29.04%/-134.25%/-47.07%，下滑幅度较Q1分别扩大0.34pct/27.37pct/45.59pct，其中头部房企降幅低于行业整体水平。 国/央企背景房企归母净利润下滑幅度相对较低，民营房企下滑幅度较Q1有所收窄。我们统计的国/央企背景房企2022年上半年归母净利润同比增速为-38.25%，较Q1下降幅度扩大15.33pct；民企归母净利润同比增速为-76.89%，较Q1下滑幅度收窄4.79pct， 国/央企背景房企表现优于行业整体水平。 图表5：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）图表6：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%） 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% -150.00% 40.00%