保障房REITs上市备受追捧

保障房REITs上市备受追捧 证券研究报告/REITs周报2022年9月3日 分析师：周岳 执业证书编号：S0740520100003电话： 邮箱：zhouyue@r.qlzq.com.cn分析师：朱佳妮 执业证书编号：S0740522080003 电话： 邮箱：zhujn@r.qlzq.com.cn 投资要点 本周公募REITs综合指数较上周有所上涨，变动幅度为2.50%，上证指数较上周下跌1.54%。分板块来看，仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数分别较上周上涨0.51%、0.41%、0.67%，其中生态环保REITs本周涨幅最高。产业园区REITs指数、能源基础设施板块REITs表现相对较差，分别下跌0.60%、1.58%。 具体来看，园区基础设施类REITs中，除华安张江光大REIT较上周有所上涨外，其余均有所下跌，博时蛇口产园REIT跌幅最大，下跌1.06%；东吴苏园产业REIT本周跌幅仅次于博时蛇口产园REIT，跌幅为1.01%。仓储物流板块分化明显，中金普洛斯REIT本周上涨1.07%，红土盐田港REIT下跌1.11%。 交通基础设施类REITs本周表现相对较好，除浙商沪杭甬REIT本周下跌0.15%外，其余均有所上涨，其中华夏越秀高速REIT、国金中国铁建REIT上涨幅度较大，分别上涨1.92%、1.07%。生态环保类REITs分化，中航首钢绿能REIT本周下跌0.38%，富国首创水务REIT上涨1.59%，其中首创水务的成交更为活跃。鹏华深圳能源REIT连续几周上涨后，本周下跌1.32%。3只保障性租赁住房于2022年8月31日上市，上市以来受到市场追捧，涨幅、成交量、换手率均较高。 本周各REITs中债估值收益率在0.62%-7.44%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高，分别为7.44%、7.36%；富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.65%、0.62%。收益率走势分化，华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT、平安广交投广河高速REIT、华夏越秀高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT、富国首创水务封闭式REIT中债收益率下行，其中华夏越秀高速公路REIT下行幅度最大，中债估值收益率较上周下行22.72bp；其余REITs均有不同程度上行，其中鹏华深圳能源REIT上行幅度最大，为15.57bp。 从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率保持在30%-55%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低，板块中华夏越秀高速公路REIT、沪杭甬杭徽REIT相对较高，分别为23.59%、23.17%，平安广交投广河高速REIT最低，为-0.98%。PV乘数方面，整体处于0.83-1.52之间，其中富国创水务REIT最高，为1.52；平安广州广河REIT的PV乘数最低，为0.83。 本周，在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上，证监会副主席李超介绍，近期证监会会同国家发改委等相关方面研究提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的10条措施，包括在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；尽快推动首批扩募项目落地等。 本周12只公募REITs披露半年报；红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市以来出现较大幅度溢价。根据交易所公开信息，目前有5只REITs处于审批阶段，包括3只产业园类REITs、2只高速公路类REITs，其中中金安徽交控高速公路封闭式基础设施于本周�提交材料；合肥高新创新产业园封闭式基础设施已注册生效；临港东久智能制造产业园封闭式基础设施、东久新经济产业园封闭式基础设施本周通过交易所审核，审批速度加快，可以持续关注审批进展及打新机会。 风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑； 3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。 内容目录 一、公募REITs市场表现.-4- 二、本周重要公告及项目动态.............................................................................-7- 三、总结..............................................................................................................-8- 图表目录 图表1：REITs综合指数与上证指数走势.-4- 图表2：能源基础设施REITs指数走势..............................................................-4- 图表3：交通基础设施REITs指数走势..............................................................-4- 图表4：生态环保REITs指数走势.....................................................................-4- 图表5：产业园区REITs指数走势.....................................................................-5- 图表6：仓储物流REITs指数走势.....................................................................-5- 图表7：各REITs涨跌幅与成交情况（%、万份、亿元）.................................-5- 图表8：各REITs估值情况................................................................................-6- 图表9：公募REITs相关政策............................................................................-7- 图表10：公募REITs本周重要公告...................................................................-7- 图表11：正在审批的REITs项目.......................................................................-8- 一、公募REITs市场表现 本周公募REITs综合指数1较上周有所上涨，变动幅度为2.50%，上证指数较上周下跌1.54%。分板块来看，仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数分别较上周上涨0.51%、0.41%、0.67%，其中生态环保REITs本周涨幅最高。产业园区REITs指数、能源基础设施板块REITs表现相对较差，分别下跌0.60%、1.58%。 图表1：REITs综合指数与上证指数走势图表2：能源基础设施REITs指数走势 150 140 130 120 110 100 90 80 REITs综合指数上证指数（右） 3900 3700 3500 3300 3100 2900 2700 2500 145 140 135 130 125 120 115 110 能源基础设施指数 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 图表3：交通基础设施REITs指数走势图表4：生态环保REITs指数走势 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 交通基础设施指数 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 生态环保指数 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 1REITs指数计算均用采用国际通行的自由流通市值加权法。 图表5：产业园区REITs指数走势图表6：仓储物流REITs指数走势 160 150 140 130 120 110 100 90 80 产业园区指数 160 150 140 130 120 110 100 90 80 仓储物流指数 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 具体来看，园区基础设施类REITs中，除华安张江光大REIT较上周有所上涨外，其余均有所下跌，博时蛇口产园REIT跌幅最大，下跌1.06%；东吴苏园产业REIT本周跌幅仅次于博时蛇口产园REIT，跌幅为1.01%。仓储物流板块分化明显，中金普洛斯REIT本周上涨1.07%，红土盐田港REIT下跌1.11%。 交通基础设施类REITs本周表现相对较好，除浙商沪杭甬REIT本周下跌0.15%外，其余均有所上涨，其中华夏越秀高速REIT、国金中国铁建REIT上涨幅度较大，分别上涨1.92%、1.07%。生态环保类REITs分化，中航首钢绿能REIT本周下跌0.38%，富国首创水务REIT上涨1.59%，其中首创水务的成交更为活跃。鹏华深圳能源REIT连续几周上涨后，本周下跌1.32%。3只保障性租赁住房于2022年8月31日上市，上市以来受到市场追捧，涨幅、成交量、换手率均较高。 图表7：各REITs涨跌幅与成交情况（%、万份、亿元） 来源：WIND，中泰证券研究所 本周各REITs中债估值收益率在0.62%-7.44%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高，分别为7.44%、7.36%；富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.65%、0.62%。收益率走势分化，华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT、平安广交投广河高速REIT、华夏越秀高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT、富国首创水务封闭式REIT中债收益率下行，其中华夏越秀高速公路REIT下行幅度最大，中债估值收益率较上周下行22.72bp；其余REITs均有不同程度上行，其中鹏华深圳能源REIT上行幅度最大，为15.57bp。 从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率保持在30%-55%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低，板块中华夏越秀高速公路REIT、沪杭甬杭徽REIT相对较高，分别为23.59%、23.17%，平安广交投广河高速REIT最低，为-0.98%。PV乘数方面，整体处于0.83-1.52之间，其中富国创水务REIT最高，为1.52；平安广州广河REIT的PV乘数最低，为0.83。 图表8：各REITs估值情况 来源：中国债券信息网、WIND，中泰证券研究所 二、本周重要公告及项目动态 本周，在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上，证监会副主席李超介绍，近期证监会会同国家发改委等相关方面研究提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的10条措施，包括在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；尽快推动首批扩募项目落地等。 时间文件/会议主要内容 图表9：公募REITs相关政策 2022/8/31 《首批保障性租赁住房REITs上市仪式致辞》 证监会会同国家发展改革委等相关方，制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括优化试 点项目推荐程序、简化审核程序、明确行业准入标准