地价下调也未有“暖意”，无锡三批次仍靠平台、城投“苦撑”

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2022年8月 研报 地价下调也未有“暖意”， 无锡三批次仍靠平台、城投“苦撑” 文/谢杨春、吴嘉茗 8月末，无锡完成今年的第三轮集中供地，共计成功出让11宗地块，总建面97万平方米，成 交总金额120亿元。其中成交建面为集中供地以来最低的一次。 无锡第三轮土拍不仅规模小，热度也同样降至冰点，全部地块皆为底价成交。而拿地企业除朗诗以外均为地方平台公司“托底”，投资观望情绪浓厚。 表：无锡2022年三轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米） 指标 第一批 第二批 第三批 较上批次变化 成交幅数 8 16 11 -31% 成交建面 100 181 97 -46% 成交总价 104 201 120 -40% 平均楼板价 10367 11116 12375 11% 溢价率 0.08% 1.39% 0% -1.39% 流拍率 0% 0% 0% 持平 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、第三轮供应规模历次最低，地块整体“亮点不足” 无锡第三轮供应含宅地块共计11宗，总建面97万平方米，较今年首轮、次轮分别下降3%和46%，也是历次集中供地以来规模最少的一次。供应量下降同时，本次供地质量也较为普通，大部分地块配套虽然齐备，质量“过关”，但是并没有太大的亮点，对开发商的吸引力度有限。 从区域分布来看，新吴区出让地块建面达到41万平方米，占了本轮供应“半壁江山”，经开区 也有15万平方米的供应，这两个区域也是无锡7月末的商品住宅库存去化周期最低的2个区域，分 别为19.2个月和9.9个月。 从地块本身质量、配套、环境等方面来看，本批次地块条件不能算“差”，但在当前市场环境相对冷淡、去化周期较长的情况下，虽然无锡土拍政策仍较宽松，但在地块并未较大“亮点下”未能激发开发商参拍热情。 图：无锡2022年第三轮集中供地区域分布及去化情况（万平方米，月） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、11宗全部底价成交仍未有“暖意”，依旧是地方城投、平台“托底” 在市场整体大环境依然冷淡的情况下，即使无锡前期出台了放宽限购、优化“认房认贷”、降低贷款利率等各类利好政策，第三轮集中供地也依然反响平平：11宗供应地块全部底价成交，且每宗地块参拍房企均只有1家。 从拿地房企类型也不难看出此次土拍的“平淡与凉意”，基本以本土城投类公司为主，除朗诗拿下梁溪区两宗商住地块以外，其余地块均由无锡本土国资背景的城投类公司竞得，包括太湖新城、山水慧谷、锡山文商旅等，城投类公司拿地金额占本次土拍总成交金额近九成，“托底”作用不减。而朗诗作为江苏本土房企，在无锡持续深耕，于目前市场冷淡期拿地，有助于低位补充土储。 尽管近期市场宽松政策频出，购房信心略有恢复，但从此次无锡土拍来看，无论从参拍房企还是最终溢价率，土拍并未在市场上掀起水花，整体关注度较低，房企观望情绪仍相对浓厚，投资积极性并未恢复。 表：无锡2022年第三轮集中供地成交情况（单位：亿元，元/平方米） 土地名称 区域 土地属性 成交方 成交总价 成交楼板价 XDG-2021-7号 梁溪区 商住 朗诗 7.09 12565 XDG-2022-23号 梁溪区 商住 6.44 15000 XDG-2022-60号 经开区 商住 太湖新城 14.69 17360 XDG-2022-55号 经开区 纯住宅 12.01 18000 XDG-2022-61号 滨湖区 纯住宅 无锡山水慧谷 6.14 7632 XDG-2022-11号 滨湖区 商住 3.06 13526 XDG-2022-56号 锡山区 纯住宅 无锡锡山文商旅 13.78 15500 XDG-2022-37号 新吴区 纯住宅 无锡新发集团 12.95 11500 XDG-2022-59号 新吴区 纯住宅 18.60 12800 XDG-2022-36号 新吴区 纯住宅 15.85 10000 XDG-2022-26号 惠山区 纯住宅 锡西城投 9.43 8500 三、部分地块地价回调，但整体盈利空间不容乐观 对比本次成交的10宗含宅地块（除去定向销售地块）与周边地块的成交地价来看，本次部分地 块的成交楼板价较以往成交有所回调：例如锡西城投竞得的惠山区26号地块，成交楼板价为8500元/平方米，与周边之前成交的地价相比，下调幅度在2-15%之间；而山水慧谷竞得的滨湖区11号地块成交楼板价为13526元/平方米，与周边几宗地相比，地价的下调幅度更是达到30%左右。 表：无锡2022年第三轮集中供地部分地块与周边地价对比（元/平方米） 土地名称 成交楼板价 周边地块名称 成交日期 成交楼板价 地价变化 XDG-2022-26号 8500 XDG-2021-49号 2021-08-04 10000 -15% XDG-2019-22号地块 2020-03-31 9164 -7% XDG-2021-48号 2021-08-04 10000 -15% XDG-2020-61号地块 2020-10-28 9472 -10% XDG-2020-77号 2021-03-17 8669 -2% XDG-2021-7号 12565 XDG-2021-29号 2021-08-02 14022 -10% XDG-2020-35号地块 2020-10-28 16000 -21% XDG-2021-72号 2021-11-01 16149 -22% XDG-2020-34号地块 2020-10-28 15000 -16% XDG-2020-5号地块 2020-03-31 12548 0% XDG-2022-11号 13526 XDG-2021-81号 2021-11-01 17710 -24% XDG-2020-69号 2021-03-19 19500 -31% XDG-2021-25号 2021-08-04 19500 -31% XDG-2021-24号 2021-08-04 19500 -31% XDG-2022-18号 2022-05-07 19002 -29% XDG-2022-19号 2022-05-07 19001 -29% XDG-2019-62号地块 2020-05-14 18000 -25% XDG-2022-31号 2022-07-22 17000 -20% XDG-2022-60号 17360 XDG-2021-33号 2021-11-01 14250 22% XDG-2019-43号地块 2019-10-10 12890 35% XDG-2020-40号地块 2020-09-04 18000 -4% XDG-2021-82号 2021-11-01 18577 -7% XDG-2019-25号地块 2019-09-04 18000 -4% XDG-2019-17号地块 2019-07-17 17805 -2% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 但值得一提的是，即使部分地块的地价回调，本次土拍整体的盈利空间不容乐观。无锡目前实行成本动态审核的方式确定项目预售审批价，但是参考本轮成交地块周边的住宅销售价格来看，普遍地价房价比在0.5以上，且有几宗地块的地价房价比高达0.9左右： 例如朗诗竞得的梁溪区23号地块，成交楼板价达到15000元/平方米，但周边的世茂璀璨时光、 中梁中奥溪涧堂、世茂璀璨泱上、融侨悦府等项目的成交均价仅在17000-25000元/平方米之间。反之，本次成交的11号、26号和36号地块，平均地价房价比约为0.6，地价房价差也相对较大，盈 利空间相对宽裕。 图：无锡2022年第三轮集中供地盈利空间情况（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、商品住宅市场持续低位运行，市场信心尚未回暖 结合商品住宅市场来看，无锡自2021年以来，商品住宅整体的供求比为1.03，供求相对平衡，但在今年5、6月份成交量短暂、小幅回升后，7月和8月成交量再度走低，与去年同期相比分别大降72%和55%，住宅市场的低迷也是本次土拍冷淡收场的原因之一。 在疫情影响、“断供潮”等负面信息作用下，无锡市场整体观望情绪浓厚，不少项目通过打折、加大优惠力度等方式加强促销，但销售量也暂未体现出明显回升。在此市场环境下，开发商拿地热情难以被激发，预计等到楼市率先回暖后，热度才能蔓延至土地市场。 图：无锡2022年第三轮集中供地盈利空间情况（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，无锡的第三轮土拍表现平淡，虽然在预公告的作用下，并未发生流拍，但所有地块均只有1家开发商参与，全部底价成交，市场热度和参与度都降至冰点。除了朗诗以外，其他拿地 房企均为地方平台公。无锡今年还将有第四轮集中供地，若地块质量没有显著提升或大力度政策刺激下，预计大概率将延续前三轮的平淡成交。