持续换仓土储，保持财务安全

海外 研证券研究报告 究房地产行业 无评级 跟 踪 日期 2022.8.29 报 收盘价（港元） 8.58 告 总股本（亿股） 13.55 总市值（亿港元） 116.29 净资产（亿元） 246.47 总资产（亿元） 2861.67 每股净资产（元） 19.89 市场数据 03990.HK美的置业港股通（沪、深） 持续换仓土储，保持财务安全 2022年8月30日 主要财务指标 会计年度 2019A 2020A 2021A 2022H1 营业收入(百万元) 41,139 52,484 73,703 31,663 同比增长(%) 36.6 27.6 40.4 -4.2 核心净利润(百万元) 4,156 4,306 3,898 1,656 同比增长(%) NA 3.6 -9.5 -26.5 毛利率(%) 31.6 22.2 18.3 17.9 核心净利率(%) 10.1 8.2 5.3 5.2 净资产收益率(%) 23.2 20.6 17.1 6.4 核心每股收益(元) 3.5 3.5 3.2 1.3 每股股息(港仙) 160 160 160 0 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 《财务优势显著，土储结构优化》20220329 《财务状况改善；股权激励落地》20210829 海外房地产研究分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001 请注意：严宁馨并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 我们的观点：公司当前策略以保障现金流安全为首位，下半年将持续动态调整销售目标，H1公司在量入为出的前提下相对收缩了拿地力度，在二级市场 进行了项目整合和处置，土储结构在持续优化。公司的当前股价对应2021年 PE为2倍，低于主要公司中枢估值，当前股价对应2021A股息收益率为18.7%。 归母核心净利润同比下降27%，业绩符合预期：2022H1公司实现营业收入317亿元人民币（下同），同比下降4.2%；核心净利润为27亿元，同比下降26.5%；归母核心净利润为17亿元，同比下降26.5%。2022H1毛利率为17.9% 同比下降2.8个百分点，较2021年下降0.4个百分点；归母核心净利率为5.2% 同比下降1.6个百分点，较2021年下降0.1个百分点。 H1销售进度低于预期，持续动态调整销售目标：2022H1年公司实现合约销售金额和面积400亿元和327万平米，同比下降52%和52%，其中重点战略区域长三角和大湾区销售占比60%+。合约销售均价为12234元/平米，同比 增长2%。 审慎拿地，积极换仓土储：2022H1公司主要通过收购做了补货，上半年新增权益土储货值68亿元。公司持续调整土储结构，积极换仓，更加聚焦高线城市，优化精简布局城市数量，接下来将更加重点关注25个主力城市。期内收 购的8个项目，主要分布于二线城市，权益货值为63亿元，占H1新增权益货值比例为92%，同时退出柳州、大理等三四线城市，减少权益货值9亿元。截至2022H1期末，公司合计拥有337个土储项目，覆盖城市超60个，总GFA为4294万平米，较2021年末下降13%。 保持财务状况安全：截至2022H1期末，公司的净负债率为44.9%，较2021 年末下降1.4个百分点；剔除受限制现金的现金短债比为1.7倍；扣预资产负 债率为70.3%，较2021年末下降1.7个百分点。平均融资成本为4.60%，较2021年末下降22bps。截至期末，公司的账面现金为305亿元，较2021年末 下降37亿元；有息负债为531亿元，较2021年末下降32亿元，公司无美元债，一年内到期债务为135亿元，占比为25%。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本 报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 投资评级说明 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司 持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited.、Coastal EmeraldLimited、山东仙境控股有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、山东高速集团有限公司、山东黄金集团有限公司、广发控股（香港）有限公司、中国长城资产（国际）控股有限公司、中国光大银行股份有限公司香港分行、中国景大教育集团控股有限公司、中原证券股份有限公司、丹阳投资集团有限公司、云南省交通投资建设集团有限公司、太原国有投资集团有限公司、无锡市广益建设发展集团有限公司、无锡恒廷实业有限公司、无锡惠山高科有限公司、东台市交通投资建设集团有限公司、兰溪市交通建设投资集团有限公司、四海国际投资有限公司、宁波市海曙开发建设投资集团有限公司、宁波旷世智源工艺设计股份有限公司、平湖市国有资产控股集团有限公司、归创通桥医疗科技股份有限公司、甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司、长沙金霞新城城市发展有限公司、交运燃气有限公司、兴业银行股份有限公司、兴业银行股份有限公司香港分行、农银国际控股有限公司、华立大学集团有限公司、华鲁控股集团有限公司、如东县金鑫交通工程建设投资有限公司、成都市羊安新城开发建设有限公司、成都经开产业投资集团有限公司、成都高新投资集团有限公司、扬州经济技术开发区开发(集团)有限公司、江苏句容投资集团有限公司、江苏皋开投资发展集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、江苏腾海投资控股集团有限公司、西安市灞桥投资控股集团有限公司、西安航天城市发展控股集团有限公司、许昌市投资总公司、怀远县新型城镇化建设有限公司、抚州市数字经济投资集团有限公司、旷世控股有限公司、周口市城建投资发展有限公司、和誉开曼有限责任公司、宜昌高新投资开发有限公司、尚晋（国际）控股有限公司、岳阳市城市建设投资集团有限公司、武汉金融控股（集团）有限公司、河南投资集团有限公司、河南铁路投资有限责任公司、环龙控股有限公司、环球新材国际控股有限公司、绍兴市城市建设投资集团有限公司、绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司、绍兴市柯桥区建设集团有限公司、远东宏信有限公司、邳州市交通控股集团有限公司、青岛开发区投资建设集团有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司、青岛城市建设投资(集团)有限责任公司、青岛胶州城市发展投资有限公司、青岛胶州湾发展集团有限公司、临沂投资发展集团有限公司、临沂城市发展国际有限公司、LinyiCityDevelopmentInternationalCo.,Limited、临沂城市发展集团有限公司、LinyiCityDevelopmentGroupCo.,Ltd、信银（香港）投资有限公司、南京牛首山文化旅游集团有限公司、南京未来科技城经济发展有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、南京溧水城市建设集团有限公司、南洋商业银行有限公司、建发物业发展集团有限公司、恒源国际发展有限公司、HengYuanInternationalCompanyLtd、济南高新控股集团有限公司、郑州航空港兴港投资集团有限公司、重庆市合川城市建设投资(集团)有限公司、重庆市南岸区城市建设发展（集团）有限公司、香港國際（青島）有限公司、晋江市路桥建设开发有限公司、JinjiangRoad&BridgeConstructionDevelopmentCoLtd、朗诗绿色生活服务有限公司、株洲市城市建设发展集团有限公司、泰兴市智光环保科技有限公司、泰兴市襟江投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、泰安市泰山财金投资集团有限公司、浙江长兴金融控股集团有限公司、浙江省新昌县投资发展集团有限公司、浙江钱塘江投资开发有限公司、浙江湖州南浔经济建设开发有限公司、珠海华发实业股份有限公司、珠海华发集团有限公司、商丘市发展投资集团有限公司、堃博医疗控股有限公司、常德市经济建设投资集团有限公司、曹妃甸国控投资集团有限公司、淮安市交通控股集团有限公司、淮安市投资控股集团有限公司、淮南建设发展控股（集团）有限公司、湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司、湖州吴兴城市投资发展集团有限公司、湖州南浔旅游投资发展集团有限公司、湖州新型城市投资发展集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、湖南湘江新区发展集团有限公司、集友银行有限公司、嵊州市城市建设投资发展集团有限公司、新奥天然气股份有限公司、新奧能源控股有限公司、溧源国际有限公司、漳州市交通发展集团有限公司、福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、德信服务集团有限公司、蓬莱阁（烟台市蓬莱区）旅游有限责任公司、镇江国有投资控股集团有限公司有投资银行业务关系。 使用本研究报告的风险提示及法律声明 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供兴业证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意