毛利率企稳回升，土储充沛财务稳健

事件：2022年8月27日，公司发布2021全年业绩公告 毛利率同比提升4.5pct，归母净利润19.7亿元同增。2022上半年公司实现营业收入281.1亿元，同比减少18.0%。截至报告期末公司合同负债及预收账款1178.4亿元，覆盖2021年营业收入1.3倍。利润方面：房地产销售业务毛利率同比提升6.9pct至21.2%，带动公司整体毛利率同比提升4.5pct至22.2%，较2021全年毛利率21.4%提升0.8pct。公司上半年实现归母净利润19.7亿元，同比增长7.7%。归母净利率7.0%，同比提升1.7pct，但较2021全年下降2.5pct。收入同比下滑但业绩同比正增长的主要原因为：（1）毛利率同比明显提升；（2）投资净收益22.6亿元，占收入比重由去年同期的6.0%提升至8.0%；（3）销管费率同比下降0.6pct至9.3%。 销售稳健，拿地审慎，土储充沛。公司2022上半年实现全口径签约额1006亿，同比减少38.2%；实现签约面积419万方，同比减少44.3%；销售均价24000元/平，同比增长11.0%。公司持续深耕一二线城市，上半年深圳、上海销售规模分别超过150亿元和130亿元。公司上半年适应市场变化，灵活调整投资节奏，拿地态度谨慎。上半年全口径拿地金额179亿元，同比减少80.6%；拿地建面156万方，同比减少87.5%，平均楼面价11474元/平。金额口径投销比17.8%；金额口径权益比39.7%。目前公司总土储建面6193万方，覆盖2021年结算面积11倍，权益比例45.9%，一二线城市土储占比70%。充裕的土储为公司未来平稳发展奠定基础 多元化业务快速发展，协同效应不断加强。金地智慧服务上半年营收29.6亿元，同比增长31.2%，合约面积3.6亿方较2021年末增长9.1%，在管面积达1.94亿方。 公司代建业务布局超40城，管理项目超90个，累计签约管理面积超1600万方。 重视现金流管理，财务稳健，三道红线维持绿档。公司重视资金流动性管理，截至6月30日，公司持有货币资金648.0亿元，有息负债规模1293亿元，有息负债综合成本4.54%，同比降低11bp，融资成本保持行业低位。三道红线指标稳居绿档，剔除预收账款资产负债率66.9%；净负债率57.8%；现金短债比1.4。 投资建议：金地集团作为老牌龙头房企，在行业基本面下行的背景下稳健经营，投资审慎，重视现金流管理。维持“买入”评级。我们调整预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为1056.9、1110.3、1161.5亿元。归母净利润分别为85.42、81.22、82.33亿元，增速分别为-9.2%/-4.9%/1.4%，EPS为1.89/1.80/1.82元/股，对应的PE为6.2/6.5/6.4X。 风险提示：行业基本面下行超预期，土地、原材料及劳动力成本上升风险，疫情反复超预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元） 毛利率同比提升4.5pct，归母净利润19.7亿元同增。2022上半年公司实现营业收入281.1亿元，同比减少18.0%。截至报告期末公司合同负债及预收账款1178.4亿元，覆盖2021年营业收入1.3倍。利润方面：房地产销售业务毛利率同比提升6.9pct至21.2%，带动公司整体毛利率同比提升4.5pct至22.2%，较2021全年毛利率21.4%提升0.8pct。 公司上半年实现归母净利润19.7亿元，同比增长7.7%。归母净利率7.0%，同比提升1.7pct，但较2021全年下降2.5pct。收入同比下滑但业绩同比正增长的主要原因为：（1）毛利率同比明显提升；（2）投资净收益22.6亿元，占收入比重由去年同期的6.0%提升至8.0%；（3）销管费率同比下降0.6pct至9.3%。 图表1：公司历年营业收入及同比 图表2：公司历年毛利率 图表3：公司历年归母净利润及同比 图表4：公司历年归母净利率 销售稳健，拿地审慎，土储充沛。公司2022上半年实现全口径签约额1006亿，同比减少38.2%；实现签约面积419万方，同比减少44.3%；销售均价24000元/平，同比增长11.0%。公司持续深耕一二线城市，上半年深圳、上海销售规模分别超过150亿元和130亿元。公司上半年适应市场变化，灵活调整投资节奏，拿地态度谨慎。上半年全口径拿地金额179亿元，同比减少80.6%；拿地建面156万方，同比减少87.5%，平均楼面价11474元/平。金额口径投销比17.8%；金额口径权益比39.7%。目前公司总土储建面6193万方，权益比例45.9%，一二线城市土储占比70%。充裕的土储为公司未来平稳发展奠定基础。 图表5：公司历年销售额金额及同比 图表6：公司历年销售额单价及同比 图表7：公司历年拿地金额及同比 图表8：公司历年金额口径投销比 图表9：公司历年金额口径权益比 图表10：公司历年楼面价及占销售单价比例 图表11：公司历年土储及覆盖结算面积倍数 多元化业务快速发展，协同效应不断加强。金地智慧服务上半年营收29.6亿元，同比增长31.2%，合约面积3.6亿方较2021年末增长9.1%，在管面积达1.94亿方。公司代建业务布局超40城，管理项目超90个，累计签约管理面积超1600万方。 重视现金流管理，财务稳健，三道红线维持绿档。公司重视资金流动性管理，截至6月30日，公司持有货币资金648.0亿元，有息负债规模1293亿元，有息负债综合成本4.54%，同比降低11bp，融资成本保持行业低位。三道红线指标稳居绿档，剔除预收账款资产负债率66.9%；净负债率57.8%；现金短债比1.4。 图表12：公司历年剔预负债率及净负债率 图表13：公司历年现金短债比 投资建议：金地集团作为老牌龙头房企，在行业基本面下行的背景下稳健经营，投资审慎，重视现金流管理。维持“买入”评级。我们调整预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为1056.9、1110.3、1161.5亿元。归母净利润分别为85.42、81.22、82.33亿元，增速分别为-9.2%/-4.9%/1.4%，EPS为1.89/1.80/1.82元/股，对应的PE为6.2/6.5/6.4X。 风险提示：行业基本面下行超预期，土地、原材料及劳动力成本上升风险，疫情反复超预期。