美国住房跟踪机构需求恶化

格林威治标准时间2022年8月5日下午4:43 全球证券化产品策略 美国住房追踪：需求恶化 MORGANSTANLEYRESEARCH 超过价格增长的峰值？尽管房价同比增长速度仍接近历史高位19.7%，但这标志着连续第二个月减速。在4月份下跌20个基点之后，5月份房价增长再 北美 放缓70个基点。虽然中位数价格与Case-Shiller等重复销售指数的计算方式不同，但我们看到那里的放缓幅度更大。成屋销售中位数价格环比上涨2% 摩根士丹利公司 ，同比上涨13%。新屋销售中位价环比下跌近10%，但同比上涨7%。从更区域来看，在人口密度较低的邮政编码中，HPA的放缓更为明显，这些邮政编码在推动HPA走高方面发挥了更大的作用。Case-Shiller20个城市现在显示16个城市正在减速，而只有4个城市继续加速。在减速的城市中，HPA 詹姆斯·伊根 同比平均下降幅度从4月的54个基点跃升至5月的108个基点。迈阿密仍然是加速速度最快的MSA，而圣地亚哥在减速方面处于领先地位。 战略家 需求恶化：本月的数据显示需求统计数据显着下降。新屋销售录得自2019年12月以来最疲软的一个月，上半年较2021年下降14%。6月份成屋销售 +1(212)7614715 同比下降14%，上半年较2021年下降8%.待定的房屋销售和购买申请继续指向未来几个月的更多疲软。待售房屋销售同比下降20%。购买申请继续 希哈尔·阿加瓦尔 呈逐月递增的疲软态势，7月份同比下降19%，低于6月份的17%。展望未来，除了日益增长的负担能力挑战外，我们的大型银行和消费金融分析师 战略家 BetsyGraseck一直在讨论由于今年监管资本要求的变化而收紧银行贷款标准的可能性。根据最近的高级贷款官员意见调查，这种紧缩似乎已经开始。我们预计未来几个月房屋销售将继续下降。 +1(212)7615324吴查理 库存更新：在连续36个月同比下降之后，现有库存终于在上个月增加。正如我们在7月份的住房追踪报告中所说，需求疲软正在发挥作用，也许人们列 战略家 出房屋只是为了看看他们是否能意识到如果出价不再存在，则不打算出售的最高市场定价。然而，由于我们预计未来几个月需求疲软，库存持续增加对房价的压力将超过我们目前的预期。再 +1(212)7610166 加上新库存的持续增长——连续第12个月同比增长超过25%——总单件库存同比增长12%。这是自2006年以来最快的增长速度。需要明确的是，从 希瑟·伯杰 1982年6月到现在的481个月中，总库存仅下降了24倍——每个月都是在过去2.5年中出现的——但这个增长率应该努力在今年下半年大幅放缓房价 战略家 增长。 +1(212)7612296 摩根士丹利与摩根士丹利研究涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意该公司可能存在可能影响摩根士丹利研究的客观性的利益冲突。投资者应将摩根士丹利研究视为做出投资决策的唯一因素。 有关分析师证明和其他重要披露，请参阅本报告末尾的披露部分。 本月吸引我们眼球的是什么 随着需求下降，库存急剧增加。6月，可供出售的现房录得37个月以来的首次同比增长。虽然绝对库存仍然很低，但这种从下降到攀升的变化在我们呼吁在2022年下半年急剧放缓房价增长方面发挥了重要作用。 建筑过程中的积压意味着与新屋开工相比，在建单元的数量有所增加 。虽然单人房和5人房都是这种情况，但问题更多地集中在5人房。 在建单位的积压在单户住房开工放缓中发挥了作用。平台期后约1年，单户住宅的开工率在过去两个月中显示出下降的迹象。 在建单元：1单元和 现有库存37个月来首次同比攀升 现有库存同比变化 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% Jan-17Apr-17Jul-17Oct-17Jan-18Apr-18Jul-18Oct-18Jan-19Apr-19Jul-19Oct-19Jan-20Apr-20Jul-20Oct-20Jan-4 月21 日-7月 21日- 10月21日-1月21 日-22 -35% 单户住宅开工已初露端倪 5个单位 在建住房单元（000s） 承包单户住宅开工(000s) 单亲家庭 5个单位 1200 1000 800 600 400 200 Dec-69Mar-72Jun-74Sep-76Dec-78Mar-81Jun-83Sep-85Dec-87Mar-90Jun-92Sep-94Dec-96Mar-99Jun-01Sep-03Dec-05Mar-08Jun-10Sep-12Dec-14Mar-17Jun-19 9月21日 0 1000 800 600 400 200 0 1,200 1,100 1,000 900 800 700 600 500 Jan-08Aug-08Mar-09Oct-09May-10Dec-10Jul-11Feb-12Sep-12Apr-13Nov-13Jun-14Jan-15Aug-15Mar-16Oct-16May-12月17日-7月17日 -2月18 日-9月 19日-4 月19日-4月20日 -11月20 日-6月 21日 400 2 资源：NAR，美国人口普查局，MBA，摩根士丹利研究部 房屋拥有率和家庭组成 2022年第二季度的读数为65.8%，全国住房拥有率比22年第一季度上升40个基点，比大流行开始前的4季度上升70个基点。然而 ，如果我们从表面上看，我们会看到不同年龄段的差异。44岁以下的人一直在推高房屋拥有率。 2Q22也报告了家庭形成的正增长。根据家庭空置调查，每年形成超过170万个，包括超过 160万业主家庭和81,000个租户家庭。 自2019年第四季度以来按年龄划分的住房拥有率变化 在Covid对响应率产生任何影响之前，房屋拥有率环比增长40个基点，比 2019年第四季度增长70个基点 房屋拥有率(%) 69 67 66 65 64 63 62 68 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 1.5%1.5% 与2017-19年的趋势相比，2Q22的170万户家庭人数略有增加 总户数（000s） 0.7% 0.3% 0.0% 130,000 128,000 126,000 124,000 122,000 120,000 118,000 116,000 Jun-17Sep-17Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19Sep-19Dec-1931-Mar30-Jun30-Sep31-Dec31-Mar30-6月 30日-9 月31日-12月31 日-3月 6月30日 114,000 -0.5% -1.0% 总计35岁以下35-44岁45-54岁55-64岁65岁以上 -0.5% 3 家庭2017-2019趋势线 资源：NAR，美国人口普查局，MBA，摩根士丹利研究部 需求：负担能力压力显现 过去一个月的需求统计数据急剧下降。 新屋销售录得自2019年以来最弱的绝对交易月份。今年上半年，新屋销售与2021年的同六个月相比下降了14%。 在经历了自2011年以来最疲软的6月之后，待售房屋销售继续呈现同比大幅疲软，较2021年同月下降20%。 再一次，购买申请继续指向未来的更多疲软，因为7月是随后同比恶化的又一个月，在6月下降17%之后下降了19%。 6月新屋销售下降，年初至今下降14% 购买申请已经真正开始与一年前的水平脱钩 20182019202020212022 400350 300 250 指数值 200 150 100 5013579111315171921232527293133353739414345474951 一年中的一周 6月待售房屋销售量同比下降20% 2022202120202019 9080 70 （000 60 50 40 160 140 120 指数值 100 80 60 2022202120202019 301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 40 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月十二月4 资源：NAR，美国人口普查局，MBA，摩根士丹利研究部 买家和建筑商的情绪 在5月份急剧下降两个月后，消费者对购房的态度在7月份继续处于数十年来的新低点。 虽然认为价格太高仍然是人们不认为现在是买房的好时机的主要原因，但抵押贷款利率的急剧上升也起到了威慑作用。 自今年年初以来，价格和费率的结合使中位价房屋的每月付款增加了600多美元。即增加了54%。 房屋建筑商对买家流量的看法继续降低，自2021年底以来下降了48%。 7月消费者买房态度持续低迷 10090 80 8070 60 6050 4040 30 2020 10 Jan-82 Dec-83Nov-85Oct-87Sep-89Aug-91Jul-93Jun-95May-97Apr-99Mar-01Feb-03Jan-05Dec-06Nov-08Oct-10Sep-8月12日 -7月14 日-6月 16日-5 月18日 -20日 Apr-22 00 买房的好时机（剩下）价格过高（右）高利率（右） 中等价位房屋的每月付款继续对负担能力构成压力 $2,100 $1,900 $1,700 $1,500 $1,300 $1,100 $900 2月17 日May-17Aug-17Nov-17Feb-18May-18Aug-18Nov-18Feb-19May-19Aug-19Nov-19Feb-20May-20Aug-20Nov-20Feb-21May-8 月21日 至11月 21日至 2月21 $700 7月份建筑商对流量的看法显着下降 购房者对买家流量的看法 90 8070 60 50 40 30 20 10 -Jul-02Jul-04Jul-06Jul-08Jul-10Jul-12Jul-14Jul-16Jul-18Jul-20Jul-22 5 资源：密歇根大学、NAHB、摩根士丹利研究部 现有库存在3月加入新库存 新库存继续大幅增长，同比增长32%，这标志着新库存连续第12 个月增长超过25%。 在库存增加的同时，单机开工和许可开始出现较大的同比下降。 在我们看来，本月更大的故事是现有库存在37年以来首次同比上升。 个月。这一组合推动6月份单件库存同比增长12%，这是自2006 年以来的最快增速。 在过去的10个月里，单机开工和许可证或多或少处于平稳状态 同比变化百分比 单个单元允许单个单元启动 80% 60% 40% 20% -20% 40% 新房供应持续攀升，现房供应三年来首次呈正增长 YoY%改变待售房屋 40% 30% 20% 10% -10% 20% 30% Jul-16Oct-16Jan-17Apr-17Jul-17Oct-17Jan-18Apr-18Jul-18Oct-18Jan-19Apr-19Jul-19Oct-19Jan-20Apr-20Jul-10 月20 日至1 月20 日1月 21日4 月21 日7月 21日 10月 21日1 40% 自2010年以来，单户住宅总库存同比增长最快 YoY%改变待售房屋 15% 10% 5% -5% 10% 15% 20% 25% Jul-16Oct-16Jan-17Apr-17Jul-17Oct-17Jan-18Apr-18Jul-18Oct-18Jan-19Apr-19Jul-19Oct-19Jan-20Apr-20Jul-10 月20 日至1 月20 日1月 21日4 月21 日7月 21日 10月 21日1 30% 现有库存新库存 总库存 资源：美国人口普查局、NAR、房地美、摩根士丹利研究6 房价增长出现放缓迹象 全国房价增速连续第二个月放缓。在从3月到4月下跌20个基点后，5月同比HPA又放缓了70