业绩快速增长，市场拓展成果显著

证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022年8月29日 公司投资评级 招商积余（001914.SZ）： 推荐|首次覆盖业绩快速增长，市场拓展成果显著 2021/08 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 资料来源：Wind，中邮证券研究所 总市值（百万元)18,619.68 流通市值（百万元)11,710.05 52周最高/最低（元）20.79/11.03 52周最高/最低PE（倍）43.83/24.62 52周最高/最低PB（倍）2.52/1.41 52周涨幅（%）38.04 52周换手率（%）377.83 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 事件 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 沪深300 招商积余 相对指数表现 招商积余(001914)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%， 归母净利润3.31亿元，同比增长33.49%，EPS0.31元。其中第二季度 单季实现营业收入31.09亿元，同比增长21.09%，归母净利润1.86亿元，同比增长41.60%，EPS0.18元。 核心观点 基本数据（2022.08.26） 业绩保持快速增长，主要原因包括所得税实际税率下降、营业收入上升、投资收益上升等。公司上半年归母净利润同比上升33.49%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的42.33%下降至28.51%；2）营业收入同比上升18.16%；3）处置子公司导致投资收益由去年同期的336.11万元上升 至3822.27万元；4）财务费用由去年同期的7222.49万元下降至5421.90 万元。 研究所 收入稳步增长，落实减租政策影响净利润4310万元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长22.77%；平台增值业务营业收入同比增长136.20%；专业增值业务营业收入同比增长8.90%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金4530万元，影响归属于上 市公司所有者净利润4310万元。 物管业务进中向好，市场拓展成果显著，大股东持续提供资源。报告期内，公司物管业务新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。办公园区方面拓展了如农行北京数据中心、东安湖三馆、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等规模及影响力均较大的高品质项目。“总对总”拓展了华为深圳安托山、中兴南京将军山、宁德时代（四川）等项目，同时开拓荣耀、小米、博世等新客户，“总对总”新签年度合同额同比增长34%。高质量并购项目落地，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权。大股东持续提供业务资 源，报告期内新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万㎡，截至 报告期末累计9952.56万㎡。 “云”平台发展提速，专业增值服务加速成林。公司“云”平台以企业集采、商品零售、到家服务为核心业务，报告期内全平台交易额3.75亿元，同比增长22%；营业收入2.01亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。公司专业增值服务进一步加强专业公司与城市公司组织联动，加速专业增值业务的“条”与基础物业业务的“块”相融合，推进业务全国化、平台化发展。案场协销及房产经纪、建筑科技服务、设施管理服务三项业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为132.02亿元、163.86亿元、201.93亿元，归母净利润为7.15亿元、8.96亿元、10.63亿元，EPS为0.67元、0.84元、1.00元，对应PE为26.04倍、20.79倍、17.52倍，公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，首次覆盖给予“推荐”评级。 主要财务摘要 项目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 0.48 0.67 0.84 1.00 净利润增长率 17.86% 39.44% 25.26% 18.63% 市盈率（倍） 36.30 26.04 20.79 17.52 EV/EBITDA(倍) 20.00 14.94 11.31 8.34 EV/销售收入(倍) 1.80 1.30 0.98 0.72 PE/G（倍） 2.03 0.66 0.82 0.94 市净率（倍） 2.15 2.02 1.87 1.73 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测注：股价为2022年8月26日收盘价 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，物管业务拓展存在不确定性，人工成本等因素对盈利能力的影响存在不确定性。 目录 1.事件5 2.核心观点5 3.投资建议8 4.风险提示8 图表目录 图表1公司2022上半年营业收入同比增长18.16%5 图表2公司2022上半年归母净利润同比增长33.49%5 图表3公司2022上半年投资净收益为0.38亿元5 图表4公司2022上半年财务费用率同比下降5 图表5公司2022上半年实际所得税税率为28.51%6 图表6公司2022上半年归母净利润率同比上升6 图表72022年上半年公司各项业务收入增长情况6 图表8公司2022上半年末非住业态管理面积结构7 图表9公司2022上半年新签年度合同情况7 图表10公司2022上半年物管拓展情况7 图表11公司2022上半年收并购及大股东资源情况7 图表12公司2022上半年“云”平台发展情况8 图表13公司2022上半年专业增值服务发展情况8 1.事件 招商积余(001914)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%，归母净利润3.31亿元，同比增长33.49%，EPS0.31元。其中第二季度单季实现营业收入31.09亿元，同比增长21.09%，归母净利润1.86亿元，同比增长41.60%，EPS0.18元。 2.核心观点 业绩保持快速增长，主要原因包括所得税实际税率下降、营业收入上升、投资收益上升等。公司上半年归母净利润同比上升33.49%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的42.33%下降至28.51%；2）营业收入同比上升18.16%；3）处置子公司导致投资收益由去年同期的336.11万元上升至3822.27万元；4） 财务费用由去年同期的7222.49万元下降至5421.90万元。 图表1公司2022上半年营业收入同比增长18.16%图表2公司2022上半年归母净利润同比增长33.49% 120 100 80 60 40 20 0 60%6 50%5 40%4 30%3 20%2 10%1 2021-12 2022-03 2022-06 0%0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 0% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 营业收入:累计亿元同比 归母净利润:累计亿元同比 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理 图表3公司2022上半年投资净收益为0.38亿元图表4公司2022上半年财务费用率同比下降 0.455% 0.40 0.354% 0.30 0.253% 0.202% 0.15 0.101% 0.050% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 0.00 投资收益：累计亿元 销售费用率:累计管理费用率:累计财务费用率:累计 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理 图表5公司2022上半年实际所得税税率为28.51%图表6公司2022上半年归母净利润率同比上升 50% 40% 30% 20% 10% 0% 42.33%7% 28.51% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 0% 实际所得税税率:累计 归母净利润率:累计 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理 收入稳步增长，落实减租政策影响净利润4310万元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长22.77%；平台增值业务营业收入同比增长136.20%；专业增值业务营业收入同比增长8.90%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金4530万元，影响归属于上市公司所有者净利润4310万元。 图表72022年上半年公司各项业务收入增长情况 收入类型 营业收入金额万元 同比 营业收入 564,633 18.16% 其中：基础物业管理 440,331 22.77% 其中：平台增值业务 20,073 136.20% 其中：专业增值业务 83,284 8.90% 其中：资产管理业务 21,569 -20.25% 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所整理 物管业务进中向好，市场拓展成果显著，大股东持续提供资源。报告期内，公司物管业务新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。办公园区方面拓展了如农行北京数据中心、东安湖三馆、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等规模及影响力均较大的高品质项目。“总对总”拓展了华为深圳安托山、中兴南京将军山、宁德时代（四川）等项目，同时开拓荣耀、小米、博世等新客户，“总对总”新签年度合同额同比增长34%。高质量并购项目落地，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权。大股东持续提供业务资源，报告期内新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万㎡，截至报告期末累计9952.56万㎡。 数据来源：公司官网，中邮证券研究所整理数据来源：公司官网，中邮证券研究所整理 图表10公司2022上半年物管拓展情况图表11公司2022上半年收并购及大股东资源情况 数据来源：公司官网，中邮证券研究所整理数据来源：公司官网，中邮证券研究所整理 “云”平台发展提速，专业增值服务加速成林。公司“云”平台以企业集采、商品零售、到家服务为核心业务，报告期内全平台交易额3.75亿元，同比增长22%；营业收入2.01亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。公司专业增值服务进一步加强专业公司与城市