2022年7月房地产行业运行情况报告：停工断贷致楼市再降温 投资端拐点仍未显现

——2022年7月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 停工断贷致楼市再降温投资端拐点仍未显现 核心观点： 销售端：7月全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，表明楼市尚未迎来趋势性回暖；受当月销量显著下滑影响，70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格同比降幅扩大，环比价格下降城市数量小幅增加。 投资端：1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端尚未迎来拐点；土地市场整体热度维持低位，7城集中供地表现平稳，央国企仍是拿地主力，部分城市地方性国企表现突出；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比保持大幅负增，“停工断贷”事件在全国多地蔓延。 政策端：政策持续利好楼市回暖，一方面年内再次下调LPR，首套房利率降至4.1%；另一方面，“保交楼、稳民生”政策基调明确，央行鼓励各地积极化解风险事件，郑州率先推出地产纾困基金。 展望后市，房地产行业已进入磨底阶段，8月降息政策对楼市再次形成利好，预期会进一步推动楼市趋势性回暖的步伐。从高频数据来看，8月1日-21日，30大中城市单日平均商品房成交套数为3422套，较上月下降10.85%，其中一二三线城市单日平均成交套数分别为933套、1589套和900套，一二线城市单日成交套数较7月分别减少3.78%和20.00%，三线城市较7月增长2.00%，主要系7月“停贷事件”在郑州、长沙、重庆和武汉等城市发展的最为严重，造成对二线城市楼市的较大冲击。我们预期随着时间的推移和政策的扶持，“停贷事件”的冲击效果将逐渐弱化，且伴随着降息政策的逐步落地，8月下旬至三季度末，楼市将出现小幅升温迹象。 报告正文： 一、销售端：7月全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，表明楼市尚未迎来趋势性回暖；受当月销量显著下滑影响，70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格同比降幅扩大，环比价格下降城市数量小幅增加。 1.销售情况 7月，全国商品房销售面积和销售金额分别为9254.93万平方米和9690.62亿元，同比分别下降 28.88%和28.21%，跌幅较上月分别扩大10.60pct和7.4pct。我们跟踪了30大中城市月度商品房成交数据，7月日均成交3797套，同比下降34.36%，降幅较6月扩大24.13pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为969套、1961套和866套，同比分别下降5.86%、40.05%和41.60%，降幅较上月分别扩大0.06pct、33.12pct和19.83pct，二线城市降幅最为显著。7月销售端下滑显著主要系两方面原因所致：一方面是此前楼市的利好因素均已消退，5月央行超预期降息在本月的边际效果已大幅减弱，疫情后积压的需求前期已基本释放完毕，且房企无冲中报业绩的动力存在，导致本月销售端出现回落；另一方面，7月“停工断贷事件”在全国多地蔓延，短期内对购房者信心造成打击，导致楼市再度降温，尤其是二线城市销售下滑显著。我们认为，7月销售端的再度转冷表明楼市尚未出现趋势性回暖，行业回暖仍需政策的持续支持。 25,000.00 12 20,000.00 18 15,000.00 13,012.83 10,000.00 -8.54 5,000.00 0.00 图表12021-2022年7月全国商品房销售面积：单月值及同比变化 2021年1-2月 3月 4月 5月 数据来源：iFind，东方金诚 7000 5785 6000 5466 5000 3797 4000 3000 2000 1000 0 一线城市 二线城市 三线城市 图表2：2021-2022年7月30大中城市商品房日均成交套数（单位：套） 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 数据来源：Wind，东方金诚 2.价格表现 我们跟踪了70城新建商品住宅价格，7月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为40个和30个， 与6月相比，环比下降城市数量增加2个、环比上涨城市数量减少1个，表明部分城市新建商品房住宅价格再现下行趋势。具体看，7月70城新建商品住宅价格同比下跌1.67%，环比下跌0.11%。其中，一线城市7月价格环比上涨0.30%，连续7个月上涨，但较6月增速下降0.2pct；二线城市7月环比 持平，较6月增速下降0.1pct；三线城市7月环比下跌0.30%，跌幅较上月持平，已连续11个月环比下跌。7月新建商品住宅价格下行压力有所增加，主要系新建商品住宅销量下滑引发的连锁反应。 0.80 0.40 0.00 -0.40 -0.80 一线城市（%） 三线城市（%） 70大中城市（%） 二线城市（%） -4.00 0.00 4.00 8.00 图表3-4：2021-2022年7月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 数据来源：iFind，东方金诚 二手房价格方面，7月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由48个增加至51个，环比上涨城 市数量由21个减少至19个，价格下降城市数量仍远超价格上涨城市数量。具体看，70城二手住宅价格同比下跌3.01%，环比下跌0.21%，已连续12个月下跌。分城市能级来看，一线城市7月价格环比上涨0.2%，增速较上月扩大0.1pct；二线城市7月环比下跌0.20%，跌幅较上月扩大0.1pct，已连续11个月下跌；三线城市7月环比下跌0.30%，跌幅与上月持平，已连续13个月下跌。整体来看，二手房住宅价格走势与新建商品房住宅一致，价格下行压力有所增加。 图表5-6：2021-2022年7月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 一线城市（%） 三线城市（%） 70大中城市（%） 二线城市（%） -1.00 0.00 1.00 2.00 一线城市（%） 三线城市（%） 70大中城市（%） 二线城市（%） 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 数据来源：iFind，东方金诚 二、投资端：1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端尚未迎来拐点；土地市场整体热度维持低位，7城集中供地表现平稳，央国企仍是拿地主力，部分城市地方性国企表现突出；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比保持大幅负增，“停工断贷”事件在全国多地蔓延。 7月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，带动1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为11147.79亿元，环比下降31.10%，同比下降12.33%，降幅较上月扩大2.92pct；1-7月累计开发投资完成额同比下降6.4%，较1-6月降幅扩大1.00pct。 18000 16,180.59 60.00 14000 12,716.34 11,147.7940.00 10000 20.00 6000 1.37 0.00 2000 -9.41 -2000 -12.33 -20.00 单月值（左轴，亿元） 同比变化（右轴，%） 图表7：2021-2022年7月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化 2021年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 数据来源：Wind，东方金诚 1.土地市场 7月，全国房地产土地购置面积为918.04万平方米，环比下降25.90%，同比下降47.33%，仍处较 低水平。 图表8：2021-2022年7月全国土地购置面积单月值及同比变化 3000 1,742.84 2000 2.84 1000 0 2021年1-2月 3月 4月 5月 数据来源：iFind，东方金诚 土地溢价率方面，7月土地溢价率较上月小幅下降。我们重点关注了100大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，7月溢价率为3.17%，较6月下降1.18pct。具体看，一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率分别为5.00%、2.93%和1.55%，上月为5.04%、3.97%和3.95%。 30 20 10 0 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 图表9：2021-2022年7月100大中城市住宅类用地土地溢价率（单位：%） 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 数据来源：Wind，东方金诚 为进一步观察7月土地市场情况，我们重点跟踪了本月开展第二轮集中供地的7座城市相关情况， 包含上海、广州等2座一线城市和重庆、成都、长沙、南京和无锡等5座二线城市。整体来看，7座城市均具备较好的区位优势和经济发展潜力，未出现大面积流拍，但城市内各区域板块间存在一定分化。 土地供应方面，各城供应地块数量存在较大差异，部分城市供应地块数量显著减少。9座城市中供地数量最多和最少的城市分别为成都和重庆，供地数量分别为55宗和12宗，其余5城供地情况为南 京44宗、上海34宗、长沙19宗、无锡16宗、广州14宗。我们关注到，部分城市今年供地数量有明 显减少，例如广州2021年首轮和次轮集中供地时供应地块数量分别为46宗和48宗，今年降至18宗 和14宗，或因2021年第二轮集中供地流拍率飙升至52.1%，为避免再次出现大面积流拍而对供地计划作出的调整。 图表102021年至今7座城市集中供地地块供应和流拍情况1 城市 2021年 2022年 首轮 第二轮 第三轮 首轮 第二轮 供地数量 流拍率 供地数量 流拍率 供地数量 流拍率 供地数量 流拍率 供地数量 流拍率 成都 40 0.00% 75 30.67% 40 17.5% 50 12.00% 55 5.25% 南京 51 0.00% 53 22.64% 46 26.00% 20 30.00% 44 4.55% 上海 31 0.00% 27 25.90% 27 0.00% 36 0.00% 34 0.00% 长沙 36 8.33% 29 65.50% 25 11.5% 22 0.00% 19 15.79% 无锡 16 0.00% 23 4.00% 20 0.00% 8 0.00% 16 0.00% 广州 46 8.70% 48 52.10% 17 23.50% 18 5.56% 14 21.43% 重庆 46 0.00% 42 33.33% 28 17.90% 13 0.00% 12 0.00% 数据来源：各大媒体，东方金诚 流拍率方面，供地计划经过适度调整后，7城均未出现大面积流拍现象。具体看，上海、无锡和重庆三城流拍率为0；成都和南京各有2宗地块流拍，流拍率分别为3.64%和4.55%；广州和长沙2各有3宗地块流拍，流拍率分别为21.43%和15.79%。具体看，本轮集中供地地块流拍主要有两方面原因，一是因项目位置、周边配套不全等导致项目去化能力受到质疑；二是地价较高或对利润空间造成过度挤压而被房企放弃。 溢价率方面，土地市场热度仍维持低位，地块多以底价或低溢价成交，仅少量地块热度较高以触顶溢价率成交。7城中仅上海、广州和成都的整体溢价率超过3%，其中上海和成都高溢价成交地块占比较高，分别为38.24%和20.75%。 1流拍率=供应地块宗数-成交地块宗数/供应地块宗数，本报告中流拍率的计算中包含了终止、流拍、延期等各类未成交情况。 2长沙3宗流拍地块具体情况为1宗地块流