黑皮书保障性租赁住房专题研报（政策理解及西安）

Xi'anTHEONERealEstateConsultantCo.,Ltd. 保障性租赁住房 2022房地产市场黑皮书专题研报 — 政策理解及城市|西安| 2022/8/20 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。 2022 AUG 保障性租赁住房 BlackPaperRealEstate 2022黑皮书专题研报 政策理解篇 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。 Page|2 保障性租赁住房 BlackPaperRealEstate2022黑皮书专题研报 — 政策理解篇 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。 Content&View 目录&核心观点 Chapter1 保租房政策理解 1.宏观形势判断……………………………Page4 十四五规划中棚改安置住房的接力棒 我们认为保租房在新保体系中是绝对主力 2.重新定义保租房对象Page11 新保体系中三大政策主体区别 我们认为是在为不同类型居民提供分级住房供给 政策将促进保障范围从本地人口向外来人口的扩增思路 3.保租房的多层级供给…………………Page14 从一张床到一间房到一套房 服务对象从新市民、新青年到更多受众 4.解读开发建设模式……………………Page17 保租房并非二元模式 政策已具备商业盈利可能性的闭环模型我们认为保租房的普惠价值 是管理目标的判断 Chapter2 西安保租房发展及方向预判 1.全新赛道Page21 70年地产转型特殊阶段的新起点 2.任务与机遇叠加………………………Page25 即是迎难而上保障建设 又是国企新业务的始发站 3.入局国企扩表窗口期…………………Page27 从闲置土地开发利用，虽然不能销售 但资产规模膨胀将带来新一轮扩表 4.蓝海西安恰逢时………………………Page29 城市生命周期向上 优质住房租赁市场需求扩容 1. 1 宏观形式判断 商品房减量时代 租赁住房发展进入快车道 2022年“两会”再定调保租房加快发展 我们认为 今年会是保租房启动的政策元年 2022年两会政府工作报告，定调房地产的发展方向，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。 对比2021年“两会”强调“通过多渠道增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”。 今年“两会”关于租赁市场的发展，强调了加快发展长租房市场，同时，继续推进保障性住房建设同时“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点。 1. 1 宏观形式判断 十四五”期间保障性租赁住房建设全面提速 我们认为国家层面住房保障体系的顶层设计已经明确 今年开始保租房将正式 接过棚改安置住房的接力棒开始成为国家住房保障体系的建设核心 保障性租赁住房建设和占比的提升是“十四五”的重要目标。 从中央“十四五”规划发布后，保障性租赁住房建设进入全面提速阶段。 自1994年住房保障体系探索建设以来，2021年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》正式明确国家层面住房保障体系的顶层设计，即国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。 1. 1 宏观形式判断 建设井喷期与租金承压期 我们认为未来1年将是保租房建设井喷期，3年后的集中交付入市也将面临租金的阶段性承压期 2022年1月，住建部提出“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）的总目标。根据住建部发布数据，2021年40个重点城市共筹集93.6万套（间）; 截至2022年3月28日，全国已有43个城市发布“十四五”期间保障性租赁住房规划目标，总计达到723.47万套（间），超规划目标 11.3%。结合各城市规划目标来看，基本占新增住房供应总量的20%—45%，北上广深保障性租赁住房供应占比相对较高，基本位于40%左右。 我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800-900万套之间，对应的新增建筑面积或在4-4.5亿平方米左右。 短期看预计十四五期间保障性租赁住房建设的影响力不及棚改，但长期趋势将持续向上。 图表1：“十四五”期间全国及西安保障性租赁住房筹建数量分布 “十四五”全国规划保障房数量 +11.3% 住建部计划数量 各城市发布数量 650万套 724万套 “十四五”西安规划保障房数量 6万套 6万套 7万套 西安2025年筹建数量 西安2024年筹建数量 西安2023年筹建数量 11万套 30万套 西安2021-2022筹建数量 十四五期间西安总目标 资料来源：住建部/西安市住建局/THEONE整理分析 1. 1 宏观形式判断 十四五”规划中 棚改安置住房的接力棒 图表2：中国住房保障体系构成 城/棚改安置住房 经济适用房 保障性住房 共有产权住房 两限房 住宅保障体系 配售型 公共租赁房 廉租房 配租型 保障性租赁住房 资料来源：住建部/西安市住建局/THEONE整理分析 十四五之后，共有产权房、公共租赁房、保障性租赁住房将构成新的中国住房保障体系。本报告中简称为“新保体系” 而之前的其它将逐步退出历史舞台。 1. 1 宏观形式判断 部分保障性住房类型将陆续退出历史舞台 经过多年探索，我国逐步探索了经济适用房、廉租房、共有产权住房、公租房等多种住房保障政策 经济适用房 存在房屋质量差、寻租现象严重等问题 2015年后全国各地已逐步停止供应 廉租房与公租房 2013年廉租房与公租房并轨运行目前已统称公租房 公租房已经基本实现对双困家庭的应保尽保 将不会是未来保障性住房体系的发力重点 棚改 目前已基本完成 旧改是未来主要存量改造政策方向 1. 1 宏观形式判断 我们认为保租房在 新保体系中是绝对主力 十三五”期间 为解决城镇新居民住房困难，我国开始建立购租并举的住房制度，积极发展住房租赁市场。2017年十九大提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2019年以来，租赁住房的供给侧改革逐步展开。 “十四五”期间 我国将扩大保障性租赁住房作为重点任务。规划提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。 1. 2 重新定义保租房对象 新保”体系中三大政策主体区别 我们认为是在为不同类型居民提供分级住房供给 房屋类型 政策目标 保障对象 保障规定 公租房兜底低保/低收入实物保障和货币 住房困难家 补贴并举/实物公 困难 图表3：中国新住房保障体系结构 庭 租房面积为60平米以下 共有产权 改善居住 城镇户籍/无房且有一 以套型总建筑面积在90平米以下 房 条件 定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭 户型为主/销售价格低于同段商品房售价/由政府与购房人共享产权 保障 解决阶 新市民/ 以建筑面积不超 性租赁住房 段性的住房 青年人 过70平米的小户型为主 资料来源：住房和城乡建设部官网/THEONE整理分析 1. 2 重新定义保租房对象 分层保障的思路及实施重点区域 公租房 作为兜底性政策已实行多年，致力于保障城镇住房的收入困难家庭的住房需求，设定了“收入低”+“住房条件差”的双门槛，具体条件由地方政府确定。我国公租房制度已实施多年，已基本实现对双困家庭的应保尽保 保障性租赁住房 主要致力于解决新市民、青年人的阶段性住房困难，重点利用存量土地、存量房屋，主要是人口净流入\房价高的大城市，在老城区、园区或者交通便利的区域建设小户型 共有产权住房 作为三大政策中唯一的产权政策，主要旨在为城镇户籍、无房且有一定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭提供相对廉价的改善性住房 21 .重新定义保租房对象 政策将促进保障范围从本地人口向外来人口的扩增思路 公租房 属于最基础的保障房 在全国范围内展开 保障性租赁住房 主要集中在人口流入多、房价 高的城市，重点解决城市新青年的住房需求 共有产权住房 是配售型，主要针对是城市夹 心层，降低首次购房门槛。 1. 3 保租房的多层级供给 保租房的多层级供给从一张床一间房到一套房 我们认为保租房的保障对象不只是新市民新青年里的基层奋斗者应是多主体的需求组合 参与主体的多样性和各自承担的不同责任，要考虑和平衡的因素很多 对租住的新市民新青年个体而言 租住服务的体验安全感、归属感、幸福感，满足基本居住之外对品质、服务、社交、精神等综合诉求。也只有让企业和住客满意，才能实现政府的保租房的保障目标 对企业而言 在疫情常态化影响之下，我们会发现很多企业其实是非常艰难的，企业宿舍的存在最大的价值是帮助企业减负，降低成本，让他的员工有幸福感，让他的员工真正能够留下来 1. 3 保租房的多层级供给 从新市民、新青年、到企业宿舍、到适老 我们认为Z时代独立化、家庭小型化、人口老龄化的多重现象将构成老中青需求多元化并存 需要同时满足民生“保障”和多方主体收益“持续”两个属性，才具有可行性。要助力政府留住产业，为企业解决人才发展的配套，解决好新市民新青年的住房问题。为政府分忧、为（企业）客户省心、为住客（新市民新青年）省钱。去分担责任，去控制风险、降低成本，也是保租房开发建设企业在后期运营需要面临的问题。 保租房项目，不仅仅是多人间，也会有单间，也会有酒店式公寓 企业是由高层基层中层来组合，所以它并不局限于基层员工。也满足了保租房从一张床到一间房到一套房的多层级供给。 Z时代宅家互联网办公 以小户型为主/偏好网红LOFT 陪读家庭 就近租房/小两房为主 单身青年、职场白领 以单间或一房为主要需求 自由职业 适老族/孝亲房创业新市民 以小户型SOHO为主 以小两室为主/交套便利/配套齐全 企业租客 员工宿舍/靠近CBD或产业园周边 在校学生 各高校在读留学生对居住有更高要求的在校大学生 1. 3 保租房的多层级供给 我们认为的保障性租赁住房未来租户客群构成 1. 4 解读开发建设模式 保租房开发建设模式的政策支持 我们认为 保租房并非二元模式 [建设-交付] ↓ [建设-交付-租赁-经营-资产化] 政策已具备商业盈利可能性的闭环模型 保障性租赁住房 BlackPaperRealEstate2022黑皮书专题研报 — 政策理解篇 Page|17 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。 1. 4 解读开发建设模式 解析政策闭环模型 钱从哪来？ 财税和金融支持 1.财政资金 (1)给予中央补助资金支持 (2)专项债支持 (3)地方财政统筹予以资金支持 2.税收优惠 3.金融支持 (1)信贷 (2)发债 (3)险资 (4)公募REITs 房从哪来？多举措保障 1.新建 (1)利用集体经营性建设用地 (2)利用企事业单位自有闲置土地 (3)调节供地比例 (4)产业园区配套用地 2.改建 3.租赁补贴