2022H1西安公寓周期结构分析篇：THEONE黑皮书发布版

EstateConsultantCo. THEONERe 知之深则行愈达 2022半年度房地产市场黑皮书 — 西安公寓周期结构分析篇 2022/8 2022 Page| 知之深则行愈达声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下 采集（包括整合公开渠道信息发 BlackPaperRealEstate布）。报告内容仅代表THEONE观 2022H1房地产黑皮书点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市 —场真实。报告内容仅供参考,不构 成投资建议。更多详细信息请通 西安公寓周期结构分析过微信订阅号后台留言联系。 AUG 知之深则行愈达 BlackPaperRealEstate 2022H1房地产黑皮书 周期结构分析 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。 Page|2 知之深则行愈达 BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书 — 西安公寓周期结构分析 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。 周期决定趋势 而政策与货币仅影响中短期 周期顶部 供应顶 |公寓| 17年开始加速 20年到达顶部 |住宅|16年开始加速陡坡上升,19年到达顶部 |办公|15年之后开始缓坡下降,20年反转后再次下降 |商业|15年之后持续缓坡下降 成交顶 |公寓| 15年至今持续上升 若22年下半年数据不乐观,或21年将是顶部 |住宅|16-19年在顶部高周转,之后陡坡下行 |办公|17-18年出现顶部,18年后跳台式下行 |商业|18年出现顶部,之后跳台式下行 价格顶 |公寓| 20年之后结束增长期,进入平稳期 除住宅价格持续增长外 公寓|办公|商业全部进入平稳期,均价摆幅低 西安公寓新房市场供应顶已现 成交顶或是21年,均价止涨进入平稳期 Figure1:2015—2022H1近7年周期西安新房市场各类物业供货面积/均价对比(万㎡,元/㎡）公寓对比住/办/商 公寓供应 300 250 200 150 100 50 15 16 17 18 19 20 21 0 268万㎡ 84 公寓成交 300 250 200 150 100 50 22H1 15 16 17 18 19 20 21 22H1 0 171万㎡ 15 16 17 18 19 20 21 22H1 48 公寓价格 13,865元/㎡ 商品住宅供应 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 15 16 17 18 19 20 0 2,000万㎡ 503 商品住宅成交 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 21 22H1 15 16 17 18 19 20 21 0 1,891万㎡ 1,316 428 商品住宅价格 17,066 22H1 15 16 17 18 19 20 21 22H1 办公供应 办公成交 办公价格 300 250 200 150 100 50 15 16 17 0 155万㎡ 300 250 200 150 100 50 41 18 19 20 21 22H1 15 16 17 18 19 20 21 22H1 0 139万㎡ 7122 12,995 15 16 17 18 19 20 21 22H1 商业供应 商业成交 商业价格 300 250 200 150 100 50 15 0 201万㎡ 16 17 18 19 20 21 33 300 250 200 150 100 50 22H1 15 0 156万㎡ 96 16 17 18 19 20 21 22H1 15 16 17 18 19 20 21 22H1 56 14,453 Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(万㎡，元/㎡) Page|5 知之深则行愈达 BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书 — 西安公寓周期结构分析 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。 规模下探 西安商品房总交易量进入下行通道 2016-2020年 上升至2000万平米 这5年西安市商品房新房交易容量始终维持在这一区间以上 2019年顶点 在2019年达到2370万平米顶点后 市场交易总容量开始下降并在 2021年下探 2021年首次下探至1818万平米 城镇化率↑ 在西安城镇化率上升至70%后 同期房地产开发投资增速进入下行通道 房地产开发投资增速↓ 自2019年开始 这一指标三十年来首次出现负数在2021年再次下行至-7% 同阶段商品房总供应量 同比下滑至-10%(2020)，-19%(2021) 其中住宅分别为-12%，-21% 知之深则行愈达 BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书 — 西安公寓周期结构分析 Page|6 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。 城镇化率上升与房开投增速呈反比房开投下行同时带动商品房供货下行 Figure2:西安市1993-2021房地产开发投资增长速度(%) 及城镇化率2011-2021(%),商品房供货面积同比(yoy) Source:西安市统计局官方发布,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(%) Page|7 130 122.6 120 2016-2021商品房 供货面积同比 110 -10% -19% 100 2011-2021西安城镇化率 90 80 79.4% 69.9% 70 60 57.3 50 40 2011-2021西安 房地产开发投资增速 30 20 15 10 4 6.5 0 0.1 -10 -2.1 -7% 知之深则行愈达 BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书 — 西安公寓周期结构分析 声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。 容量补位 商品房供货面积进入下行通道交易量跌出2000万平方米的平台后 首当其充的是 市场占比八成的住宅 住宅供销容量缩水率＞总市场所缩水率 同时 城镇化率虽进入缓步上升但人口依然在增长 需求只是增长的慢,但并未消失 公寓供货阶段性补位住宅 公寓在住宅之后进入规模性高增长供货期 库存产品不同之前单一结构增加了高端大户型等类住宅产品 及各式小户型studio、双钥匙loft等类住 公寓成交阶段性补位住宅尤其是面对小刚需及全改善以及21年之前的投资客市场 住宅市场的连续政策顶 也同样在为公寓市场输送购买力 速度与斜率 增长&降低的速度变化比值的斜率变化 与趋势相关的重要参考 在过去的一轮周期当中出现了五种类型的正负增长 加速增长 增长＞30% 持续高增长 维持区间[＞100],[50-100],[30,50] 减速增长 增速降幅[＜30],[30-60] 低速稳定 增速区间[20-30],[10-20],[0-10] 困境反转 大幅,一般,小幅 爬坑模式设定为70%(至少恢复) 市场偏好 加速增长≈持续高增长≈减速增长低降幅 ＞困境反转＞减速增长高降幅＞低速稳定 Figure3:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业供货面积增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商 2018年 公寓供货反弹倍数增长 190%商/办供货均为负增长 同年住宅供货结束高增长增速跌落至零 180% 150% 120% 90% 相比其它物业公寓供货增幅斜率非常高 拥挤度非常高 给到单位时间的 市场去化压力巨大 60% 43% 供货补位 38% 30% 25% 5% 0% 2022H1 公寓供货反弹增长同期其余均为负增长 公寓 5% -10% -20%住宅 -30% -14% -60% -34% 2020年-47% 公寓供货断崖下跌至负增长同年除办公外均为负增长 -63% -69%商业 -70%办公 -90% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022H1 Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度%，yoy) 拥挤过度 两种系统性风险 导致阶段性 不同类型公寓的销售额普遍下滑 购买力透支 供货过度集中 众多新盘集中入市时给市场带来的冲击力过大造成阶段性市场消化不足 区域购买力透支 库存传导压力 拥挤过度不仅传导 单盘销售量下滑同时蔓延至 库存的持续积压 在部分项目需要解决去化压力或小周期市场下行时 去化压力常态化发生 Figure4:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业成交面积增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商 100% 97% 六年三连降 成交增速持续降低 起落差斜率依然最高 80% 67% 2019-2020年 60% 51%公寓成交增速 40% 快速下跌较住宅大幅收窄 31% 36% 29%公寓 2021年 20% 6% 0% -20% 成交 4%补 位 -21% 公寓成交增速再次上扬并与 住宅形成反比 -60% 2019年之前 公寓成交面积涨跌幅与住宅保持一致趋势相关性较强幅度大于住宅 一倍以上 -23% 住宅 -40% -44% 2022H1 全市场下行趋势公寓成交腰斩 -44%商业 -50% -60%办公 -67%住宅 -80% 2016201720182019202020212022H1 Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度%，yoy) Figure5:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业成交均价走势对比(年度,元/㎡）公寓对比住/办/商 18,500 16,500 公寓均价走势在2020年之后 步入缓行期，受基本盘容量影响上涨显疲态 2020-2021价格分水岭住宅均价超越其它所有类型一路上涨 住宅 17,066 15,283 15,823 14,500 14,741 14,29514,128 12,500 12,626 13,574 13,139 商业 14,453 13,865 公寓 12,995 办公 10,500 9,435 9,304 2020年 公寓均价走势下行结束 一路长虹的上涨 8,500 2018-2019年 公寓与住宅均价倒挂结束 住宅均价超越公寓之后 再无反转 2020H1 公寓均价小幅上涨但依然与住宅涨幅拉宽，剪刀差变得越来越大 7,156 6,500 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022H1 Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度，元/㎡) 均价与销售 周期内销售量不完全由价格