招商积余：2022年半年度报告

2022年半年度报告 2022年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人(会计主管人员)张秀成声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 审议本报告的董事会会议以通讯方式召开，所有董事均进行了表决。公司已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险 和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 报告期内公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理25 第五节环境和社会责任26 第六节重要事项27 第七节股份变动及股东情况35 第八节优先股相关情况38 第九节债券相关情况39 第十节财务报告41 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名的半年度报告。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 招商财务公司 指 招商局集团财务有限公司 招商积余、上市公司、公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 招商九方 指 招商九方商业管理（深圳）有限公司 中航城投资 指 深圳市中航城投资有限公司 昆山中航 指 昆山市中航地产有限公司 赣州九方 指 赣州中航九方商业有限公司 新中物业 指 新中物业管理（中国）有限公司 金尊公司 指 深圳市金尊投资发展有限公司 深圳汇勤 指 深圳市汇勤物业管理有限公司 天津公司 指 天津格兰云天置业有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 招商积余 股票代码 001914 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 招商局积余产业运营服务股份有限公司 公司的中文简称 招商积余 公司的外文名称 ChinaMerchantsPropertyOperation&ServiceCo.,Ltd. 公司的外文名称缩写 CMPO 公司的法定代表人 聂黎明 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系地址 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦16层 电话 （0755）83244582、83244503 传真 （0755）83688903 电子信箱 cmpoir@cmhk.com 三、其他情况 1、公司联系方式 报告期内，公司办公地址及邮政编码发生变更，注册地址、公司网址、电子信箱保持不变。目前公司联系方式如下： 公司注册地址 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 公司注册地址的邮政编码 518031 公司办公地址 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦15A-17层 公司办公地址的邮政编码 518067 公司网址 www.cmpo1914.com 公司电子信箱 cmpoir@cmhk.com 临时公告披露的指定网站查询日期 2022年5月31日 临时公告披露的指定网站查询索引 巨潮资讯网：《关于变更办公地址的公告》（公告编号：2022-32） 2、信息披露及备置地点 报告期内，公司半年度报告备置地点发生变化，信息披露媒体保持不变。目前公司信息披露及备置地点具体如下： 公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》 登载半年度报告的网址 巨潮资讯网：www.cninfo.com.cn 公司半年度报告备置地点 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦16层董事会秘书办公室 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期未发生变更。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 5,646,334,066.00 4,778,729,003.62 18.16% 归属于上市公司股东的净利润（元） 331,120,366.43 248,053,849.48 33.49% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 262,019,001.52 224,442,022.68 16.74% 经营活动产生的现金流量净额（元） -498,643,861.34 -438,824,243.00 -13.63% 基本每股收益（元/股） 0.3123 0.2339 33.52% 稀释每股收益（元/股） 0.3123 0.2339 33.52% 加权平均净资产收益率 3.75% 2.96% 0.79% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 16,933,410,636.48 16,765,511,297.91 1.00% 归属于上市公司股东的净资产（元） 8,886,308,635.45 8,660,942,149.69 2.60% 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,060,346,060.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 - 支付的永续债利息（元） - 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.3123 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 33,701,767.39 主要系公司将直接及间接持有的中航城投资、昆山中航及赣州九方100%股权出售给控股股东下属企业，产生的相关损益列入非经常性损益。详见第十节财务报告附注八、2处置子公司。 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 17,998,915.51 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 6,140,672.94 主要系成都中航国际广场2套已销售的商铺退回，相应将以前年度计提的应收坏账损失转回。 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,547,301.13 其他符合非经常性损益定义的损益项目 21,252,904.88 主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征等。 减：所得税影响额 9,549,873.57 少数股东权益影响额（税后） 1,990,323.37 合计 69,101,364.91 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免等。公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业集采+优品生活+社区资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为沃土打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： ①案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 ②设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有广东招商综合设施运营服务有限公司、深圳市中航楼宇科技有限公司和深圳市中航南光电梯工程有限公司。 ③建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 ④停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 ⑤安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有深圳市中航保安服务有限公司、深圳西部港口保安服务有限公司。 ⑥干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 ⑦餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商九方利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充