招商积余：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年3月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈智恒、主管会计工作负责人江霞及会计机构负责人（会计主管人员）陈青丽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次年报的董事会会议。 本报告涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，并且理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2025年12月31日的公司总股本1,053,719,858股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.60元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节重要提示、目录和释义......................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................10第四节公司治理、环境和社会......................................................................................................32第五节重要事项..............................................................................................................................52第六节股份变动及股东情况..........................................................................................................67第七节债券相关情况......................................................................................................................73第八节财务报告..............................................................................................................................74 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性：否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值：否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国166个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理业务。 平台增值服务：承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。 专业增值服务：致力于为基础物业管理业务打造专业能力，提高核心竞争力。公司依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户黏性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维，能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已完成存量房地产开发项目处置，并不再新增房地产项目开发业务。 （二）报告期公司经营情况 报告期内，依据高质量发展的核心要求，公司以深化组织变革、加强现金流管控、提高经营效益、提升服务质量作为关键抓手，强化全面系统、层次分明的经营管理体系，推动规模、质量与效益持续实现均衡增长，为企业长远可持续发展筑牢根基。 1、总体经营质量稳步提升 2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%；专业增值服务实现营业收入37.86亿元，同比增长48.46%。报告期内，公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。 2、物业管理业务发展稳健向好 （1）管理规模质效并进，夯实发展根基 面对行业竞争加剧、客户需求升级的发展趋势，公司坚持以价值创造为导向，全面提升经营质效，强化核心竞争优势。截至2025年末，公司在管项目2,473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿㎡，年内实现新签年度合同额44.80亿元，经营规模与管理质量持续实现双增长。 贯彻落实高质量发展，以“稳基固本、创新突破”的发展思路持续深化精准市场拓展策略。公司立足价值导向，聚焦核心区域和优质项目，通过创新发展路径、充分发挥资源和业务优势等举措，2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%，落地南方航空新疆分公司、广州白云机场T3航站楼等重大标杆项目；高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%，成功签约中国人民大学通州校区、华南师范大学石牌校园等知名院校项目；IFM业态新签年度合同额3.69亿元，同比增长15%，落地京东宿迁全球客服中心、北京长鑫存储等代表性项目。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%，成功落地上海康城（建筑面积175万㎡）、西安秦汉雅苑（建筑面积52万㎡）等标志性项目，以标杆大盘落地提升了公司市场化住宅的品牌影响力，并成立公司住宅发展专项组织，系统性提升市场、产品与服务“三力”。多路径凝聚发展动力，全面拉通各层级资源协同，总对总业务深化核心客户合作，服务客户份额逐年上升，核心客户份额大幅增长，新开发OPPO、希音、山姆会员店等客户；精选合资合作伙伴，年内新落地2家合资公司，完善投后管理体系匹配公司战略需求，合资公司整体投资回报率超预期达成；着眼市场拓展创新，凭借“化蝶拓展”创新模式，激活在管项目价值潜能，带动拓展新签年度合同额4.91亿元。 革新发展动能，链接大股东资源促进公司业务发展。公司强化业务协同力度，继续承接大股东的物管业务，截至2025年末，公司承接来自招商局集团（主要为招商蛇口）的物业项目管理面积为1.37亿㎡。此外，大股东在公司市场业务拓展等方面也提供了重要支持，招商局集团协同落地第三方项目新签年度合同额2.82亿元；招商蛇口协同落地第三方项目新签年度合同额3.36亿元，助力公司规模化增长。 （2）深耕场景价值创新，构建增值多元服务生态 以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，