中国零售物业供应、需求核心趋势

大中华区租户研究 中国零售物业供应/需求核心趋势 疫后全面复苏，消费提质升级 2022年8月 目录 中国零售市场核心趋势 摘要 01 报告介绍 04 中国零售物业当前发展 05 中国零售物业未来趋势 07 六大零售物业市场核心趋势 23 要点总结 55 摘要 2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响，中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售 物业存量达到9,720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9%。 展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物业市场供应方面，主要有以下发展趋势： o利好政策密集出台； o刚需型社区商业崭露头角；o全渠道零售被持续关注；o可持续发展受到重视。 受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响，我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势： o新消费品牌崛起； o餐饮企业抢滩预制菜市场； o新式烘培引领风潮；o绿色消费迎来新风口；o运动健身消费新趋势。 疫后全面复苏，消费提质升级1 北京上海深圳 截止到2022年二季度，北京零售市场总存量为1,506万平方米，其中购物中心存量为1,327万平方米，占比持续上升至88%。 随着疫情常态化，北京各购物中心客流及消费活力逐步恢复正常，各商场基本完成了一轮品牌及业态的调整。疫情的反复使市场仍旧承压前行，核心商圈平均租金报价略有下降，空置率基本保持稳定。截止2022年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,300元每月每平方米，空置率为10%。 疫情之下，市场恢复仍需时日，新项目招商及开业压力较大，预计整体市场供应的脚步将继续放缓。未来三年，北京零售物业市场预计将有277万平方米的新增供应入市，80%以上都位于非核心商圈，项目类型多为综合体或社区配套型。 2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上海GDP同比下降5.7%。上海居民在四月份和五月份居家隔离。购物中心暂停营业两个月，于六月初恢复线下营业。今年上半年，上海零售物业市场没有新增供应，总存量维持在2,082.5万平方米。 由于疫情的冲击，上海零售市场租赁需求在2022年二季度锐减。截至季末，上海全市整体空置率环比上升0.8个百分点，至10.2%，为近五年来全市最高空置率水平。上海中高端购物中心首层租金报价为838.8元每月每平方米，环比下降3.4%。 展望未来，2022年下半年，上海经济运行将加快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞大的人口基数和强大的消费者购买力，上海零售市场在未来的发展前景保持积极。上海零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。 过去一年，深圳全市共迎来82.0万平方米的新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在2022年二季度达到591.6万平方米，较2021年同期存量同比增长16.1%。 受到疫情的冲击，2022年初全市优质购物中心租金有所下滑，但随着疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。市、区级政府相继发放多轮消费券，并出台汽车、电子及家电消费补贴提振信心。商场在举办五一、端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时纷纷让利推出消费折扣券和团购券，激发市场潜力。全市整体空置率较2021年三季度高点回落1.26个百分点至5.67%，租金也回升至每月每平方米860.21元。 2022年，全市将有52万平方米的未来供应，且新供应均集中于下半年入市，主要包括后海汇、天河城等分布在核心商圈的项目。 2疫后全面复苏，消费提质升级 广州 从2021年第三季度到2022年第二季度，广州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开业，推高全市存量达到4,793,086平方米，比2021年第二季度存量同比增长1.0%。外部环境不确定性的增加令一些新项目的入市节奏有所放缓。 过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录得125,530平方米，同比下降87.7%。其中体育中心占比34.9%，成为全市净吸纳水平最高的商圈。一些购物中心对业态布局或主力店铺进行调整，全市空置率同比上升1.2个百分点至5.7%。餐饮是开店主力，近一年新开门店数量占全市的44.1%。 预计年内广州还将有440,000平方米新增供应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质项目，但由于多数供应量位于非核心商圈，在外围区域商业氛围得到增强的同时，全市最优层平均租金的增长或将受到限制。 成都 从2021年第三季度至2022年第二季度，全市共计录得新增供应273,000平方米，推高全市存量至739万平方米，全市存量位居全国第三。 近一年来疫情反复，为扩大内需、提振消费，成都在2022年二季度发放消费券，促进了短期消费、刺激了消费意愿，从而推动全市租金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月； 另一方面，在疫情中，主动或被动调场频率增加，截止2022年第二季度，大部分项目调场完成，推动全市空置率环比下降0.83个百分点至6.86%。 根据统计，2022年交子商圈还将迎来大魔方和SKP两个重量级项目，届时，交子商圈商业体量也将赶超春盐商圈达到约150万平方米，成都有望正式进入双中心时代。 杭州 过去一年，为应对复杂严峻的国际环境和疫情波动带来的严重冲击，杭州政府大力推进经济稳进提质八大攻坚行动，加快落实惠企纾困系列政策。有鉴于此，全市经济运行呈现稳中有进的发展态势。 杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的发展提供了重要保障。从2021年第三季度至2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十大商业项目的正式开业，共计新添体量约109.9万平方米，全市优质零售物业的总体存量攀升至578.4万平方米。 在复杂的市场环境中，商业项目投资减缓、施工延期将是大概率事件，未来新增供应也将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将会在投资规模、运营模式、融资机制等方面作出战略调整。对于头部企业而言，持续拓展“轻资产”模式不仅是完善网格布局的战略补充，也是参与存量市场的重要路径。 疫后全面复苏，消费提质升级3 报告介绍 受政府推出的稳定经济发展的政策措施影响，中国居民的消费将会被催化，这将促使中国零售物业市场继续回暖。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解： o过去一年，中国零售物业市场的供需情况总结； o中国零售物业市场未来的供需动态展望； o最后，对中国各个主要城市的零售物业市场供需趋势进行深入分析。 报告涉及的六大零售物业市场包括： 北京 上海 深圳 广州 成都 杭州 4疫后全面复苏，消费提质升级 中国零售物业市场——当前发展 图1：中国社会消费品零售总额走势（2011年——2022年上半年） 根据国际货币基金组织（IMF）的预测，由于地缘政治加剧、全球疫情形势再度严峻以及通胀上升等因素带来的负面影响，2022年全球经济前景大幅黯淡。在复杂严峻的国际经济形势下，2022年中国GDP增速目标为5.5%左右，但受到疫情等因素超预期影响，上半年中国经济增长2.5%。中国社会消费品零售总额为21.04万亿元，同比下降0.7%（图1）。尽管如此，消费仍是拉动经济增长的第一动力（图2）。2022年5月，中国消费者信心指数为86.8，创下10年以来的新低（图3）。 万亿元 50 40 30 20 10 0 201120122013201420152016201720182019202020212022H1 图2：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年——2022年一季度） 100% 80% 60% 40% 20% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 截至2022年二季度，中国16个主要城市的中高端商场存量达到9,720.2万平方米。二季度以来，受多地疫情散发的影响，一些主要城市的新项目推迟至下半年或明年入市。许多零售商搁置或缩减了其扩张计划。有鉴于此，二季度中国主要城市优质零售物业市场净吸纳量录得91.6万平方米，同比下跌48.1%。南京和西安分别以3.9%和20.2%的核心商圈空置率，成为中国一二线城市中空置率最低和最高的城市（表1）。 0% 201120122013201420152016201720182019202020212022Q1 图3：中国消费者信心指数(2011年——2022年上半年） 150 100 50 0 201120122013201420152016201720182019202020212022H1 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 疫后全面复苏，消费提质升级5 中国零售物业市场——当前发展 表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2022年二季度） 资料来源：戴德梁行研究部 6疫后全面复苏，消费提质升级 中国零售物业市场——未来趋势 “受新冠肺炎疫情、新消费的崛起、可持续发展等因素的影响，中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌 “ 商和零售物业业主将不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。戴德梁行商业地产部将继续深耕中国零售市场，助力消费品牌和商业地产的升级，推动中国零售行业的发展。 “受疫情等因素影响，短期内中国消费市场受到冲击。但长期来看，中央和地方政府出台多项政策促进消 “ 费回稳，中国零售市场将逐步回暖。品牌商与零售物业业主将不断推陈出新，为疫情后消费市场复苏做好准备。戴德梁行多年来深度洞察中国零售市场和房地产市场，为政府、投资商、房地产开发商和零售商提供专业的服务。 甄仕奇 商业地产部董事总经理中国区 duke.sq.zhen@cushwake.com ShaunBrodie 华东区业务拓展服务团队及大中华区内容主管 大中华区租户研究主管 shaun.fv.brodie@cushwake.com 疫后全面复苏，消费提质升级7 中国零售物业市场——未来趋势供应动态 随着中国疫情防控取得阶段性的成果，疫情管控措施也有所放松，省际和城际之间的人口流动逐步放开。2022年下半年，消费将会迎来恢复性上涨，带动投资以及出口贸易等方面的复苏。同时，在中央和地方政府出台的稳经济一揽子政策措施的有力推动下，中国的经济将恢复到正常的增长水平。 受新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2022年上半年入市开业的购物中心将推迟至2022年下半年或2023年入市。根据戴德梁行的统计数据，约2,801万平方米的新增优质零售物业计划于未来三年入市。从区域内六大市场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市，为1,007万平方米；预计未来供给量最少的市场是杭州市，为107万平方米。 得益于中产阶级人数不断增长，城镇化持续推进，以及通货膨胀得到有效控制，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物业市场供应方面，主要有以下发展趋势： o利好政策密集出台； o刚需型社区商业崭露头角；o全渠道零售被持续关注；o可持续发展受到重视。 8疫后全面复苏，消费提质升级 中国零售物业市场——未来趋势 利好政策密集出台 疫情期间，中央和各地方政府出台一系列政策措施，在资金支持、缓解融资难回款难、推动降成本扩需求、加强服务保障方面帮助中小微企业纾困解难。 疫情后，为促进消费回稳，中央和地方政府出台多项政策给予支持。2022年4月20日，国务院办公厅印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》（图4）。 各地政府积极响应，助力消费市场回暖。例如，北京推出27条促消费措施，发放1亿元餐饮消费券。上海于7月—9月期间举办购物节，统筹“国际消费季”“全球首发季”“全城打折季”。深圳投入