消费行业中国零售物业供应/需求核心趋势：疫后全面复苏，消费提质升级

中国零售物业 供应/需求 核心趋势 疫后全面复苏，消费提质升级 2022年8月 MAENL 大中华区租户研究 目录 中国零售市场核心趋势 摘要报告介绍 中国零售物业当前发展 010405 要点总结 中国零售物业六大零售物业市场未来趋势核心趋势 072355 摘要 2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售 物业存量达到9.720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9% 展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在售物 业市场供应方面，主要有以下发展趋势： 利好政策密集出台； 刚需型社区商业薪鑫头角 O全渠道零售被持续关注： 可持续发展受到重视 受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。，在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势： 新消费品牌幅起O餐饮企业抢滩预制菜市场：0新式烘培引领风潮：o绿色消费迎来新风口 运动健身消费新趋势 疫后全面复苏，消费提质升级 北京 上海 深圳 截止到2022年二季度，北京零售市场总存 2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上 过去一年，深圳全市共迎来82.0万平方米的 量为1506万平方米，其中购物中心存量为 海GDP同比下降5.7%。上海居民在四月份 新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在 1.327万平方米，占比持续上升至88% 和五月份盾家隔商。购物中心暂停营业两个 2022年二季度达到591.6万平方米，较2021 月，于六月初恢复线下营业。今年上半年， 年同期存量同比增长16.1%。 随着疫情常态化，北京各购物中心客流及消 上海零售物业市场没有新增供应，总存量维 费活力逐步恢复正常，各商场基本完成了一 持在2.082.5万平方米。 受到疫情的冲击：2022年初全市优质购物 轮品牌及业态的调整。疫情的反复使市场仍 中心租金有所下滑：但随若疫情逐步得到有 旧承压前行，核心商圈平均租金报价略有下 由于疫情的冲击：上海零售市场租赁需求在 效控制，市场回暖迹象明。市、区级政府 降，空置率基本保持稳定。截止2022年上 2022年二季度锐减截至季末，上海全市 相继发放多轮消费券，并出台汽车、电子及 半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层 整体空置率环比上升0.8个百分点，室 家电消费补贴提振信心。商场在举办五一、 平均租金报价为人民币2，300元每月每平方 10.2%，为近五年来全市最高空置率水平。 端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时 米，空置率为10%。 上海中高端购物中心首层租金报价为838.8 纷纷让利推出消费折扣券和团购券，激发市 元每月每平方米，环比下降3.4% 场潜力。全市整体空置率较2021年三季度 疫情之下，市场恢复仍需时自，新项自招商 高点回落1.26个百分点至5.67%，租金也回 及开业压力较大，预计整体市场供应的脚步 展望未来，2022年下半年，上海经济运行二 升至每月每平方米860.21元。 将维续放缓。未来三年，北京零售物业市场 将加快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞 预计将有277万平方米的新增供应入市， 大的人口基数和强大的消费者购买力，上海 2022年，全市将有52万平方米的未来供应， 80%以上都位于非核心商图，项目类型多为 零售市场在未来的发展前景保持积极。上海 且新供应均集中于下半年入市，主要包括后 综合体或社区配套型 零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。 海汇、天河城等分布在核心商圈的项目 2疫后全面复苏，消费提质升级 广州 成都 杭州 从2021年第三季度到2022年第二季度，广 从2021年第三季度至2022年第二季度，全 过去一年，为应对复杂严峻的国际环境和疫 州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开 市共计录得新增供应273.000平方米，推高 情波动带来的严重冲击，杭州政府大力推进 业，推高全市存量达到4.793.086平方米 全市存量至739万平方米，全市存量位居全 经济稳进提质八大攻坚行动，加快落实惠企 比2021年第二季度存量同比增长1.0%。外 国第三。 舒困系列政策。有鉴于此，全市经济运行呈 部环境不确定性的增加令一些新项目的入市节奏有所放缓 近一年来疫情反复，为扩大内需、提振消费， 现稳中有进的发展态势。 成都在2022年二季度发放消费券，促进了短 杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的 过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录 期消费、刺激了消费意愿，从而推动全市租 发展提供了重要保障。从2021年第三季度至 得125.530平方米，同比下降87.7%。其中 金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月； 2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十 体育中心占比34.9%，成为全市净吸纳水平 另一方面，在疫情中，主动或被动调场频率 大商业项目的正式开业，共计新添体量约 最高的商圈。一些购物中心对业态布局或主 增加，截止2022年第二季度，大部分项目调 109.9万平方米，全市优质零售物业的总体 力店铺进行调整，全市空蓝率同比上升12个 场完成，推动全市空置率环比下降0.83个百 存量攀升至578.4万平方米， 百分点至5.7%。餐饮是开店生力，近一年新 斤：分点至6.86% 开门店数量占全市的44.1%。 在复杂的市场环境中，商业项自投资减缓、 根据统计，2022年交子商圈还将迎来大魔方 施工延期将是大概率事件，未来新增供应也 预计年内广州还将有440.000平方米新增供 和SKP两个重量级项目，届时，交子商圈商 将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将 应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质 业体量也将赶超春盐商圈达到约150万平方 会在投资规模、运营模式、融资机制等方面 项目，但由于多数供应量位于非核心商圈， 米，成都有望正式进入双中心时代 作出战略调整。对于头部企业而言，持续拓 在外围区域商业氛围得到增强的同时，全市 展“轻资产”模式不仅是完善网格布局的战 最优层平均租金的增长或将受到限制 略补充，也是参与存量市场的重要路径。 疫后全面望苏，消费提质升级3 报告介绍 受政府推出的稳定经济发展的政策措施影响，中国居民的消费将会被催化，这将促使中国零售物业市场继续回眼。本报告誉眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解： 0过去一年，中国年售物业市场的供需情况总结：o中国零售物业市场未来的供需动态展望：0最后，对中国客个生要城市的零售物业市场供需超势进行深入分析 报告涉及的六大零售物业市场包括： 北京上海深圳 A工 广州成都杭州 孜后全面领苏消费报博升级 中国零售物业市场当前发展 图1：中国社会消费品零售总额走劳（2011年2022年上半年） 根据国际货币基金组织（IMF）的预测，由万亿元 50.20% 于地缘政治加剧、全球疫情形势再度严峻以及通胀上升等因素带来的负面影响， 2022年全球经济前景大幅黯淡。在复杂严 4015% 3010% 20 5% 峻的国际经济形势下，2022年中国GDP增 10 速目标为5.5%左右，但受到疫情等因素超 5% 预期影响，上半年中国经济增长2.5%。中201120122013201420152016201720182019202020212022H1 国社会消费品零售总额为21.04万亿元，同图2：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年2022年一度） 比下降0.7%（图1）尽管如此，消费仍100% 是拉动经济增长的第一动力（图2）202280% 60% 年5月，中国消费者信心指数为86.8，创下10年以来的新低（图3）： 40% 20% 截至2022年二季度，中国16个主要城市的 0% 201220132014201520162017202020212022Q1 中高端商场存量达到9720.2万平方米。二 季度以来，受多地疫情散发的影响，一些主要城市的新项目推迟至下半年或明年入 市。许多零售商搁置或缩减了其扩张计划 图3：中国消费者信心指数（2011年2022年上半年） 150 100 有鉴于此，二季度中国主要城市优质零售56 物业市场净吸纳量录得91.6万平方米，同比 下跌48.1%6南京和西安分别以3.9%和 201120122013201420152016201720182019202020212022H1 20.2%的核心商国空置率，成为中国一二线资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部城市中空置率最低和最高的城市（表1） 疫后全面复苏，消费提质升级：5 中国零售物业市场 当前发展 表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2022年二季度） 核心市场数据2022年第二季度 中国区 市场净吸纳量空置率相金 北京13,265,114 2.449.499 145.71010.00% 2300.00-213%RMB/sgm/mo 广州 ·深圳 →沈天阳津 青→大岛连 +南京 5.784.070 1.074,000 244.750 6.82% 591.54-2.30%/RMB/sqm/mo +重庆 6359/000 1564.700 131.411 10.19% 569.30-1.85%RMB/sclm/mo 1.435,000 172,360 %989 1106.900 71.340 20.18% 上杭州 20,825,01810.069,372-257;29310.20%1943.50-2.23%RMB/sqm/mo 4.793086 1388.000 65.909 5.72% 76.10.1.28%RMB/scm/mo 5,916.329 1.514,083 7.540 5.67% 860.210.45%/RMB/sqm/mo 2.426,409 556,750 -10,640 12.4716 435.10-0.48%RMB/scim/mo 5.575.251 846.357 133,499 17.24% 273.00-180%RMB/sqm/mo 1888.460 236,000 -13,650 15:59 510.60/0.00%RMB/sc/m/mo 3.060.300 727000 115,877 7.87% 439.00.0.00%/RMB/sqm/mo 4.923.930 2764.420 10.064 3.879 675.260.13%RMB/5cm/mo 上武汉 →长沙 厦门 6按后全面复苏，消费质升级 7,391,323 3.153.599 507,571 161.129 13.81% 2889.500 708260 -40:844 10.44% 2,513.700 1,065,858 -21,634 10.19% 6.436.983 624.110.52%iRMB/sqm/mo 226.90.0.00%RMB/5clm/mo 521.081.96%RMB/sqm/mo 40219-146%RMB/sgim/mo 51913-0.50%RMB/sqm/mo 资料来源：戴德梁行研究部 中国零售物业市场 未来趋势 受新冠肺炎疫情，新消费的崛起、可持续发展等因受疫情等因素影响，短期内中国消费市场受到冲击。素的影响，中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌但长期来看，中央和地方政府出台多项政策促进消商和零售物业业主将不断深入挖掘细分市场，创新费回稳，中国零售市场将逐步回暖。品牌商与零售商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化物业业主将不断推陈出新，为疫情后消费市场复苏的需求。戴德梁行商业地产部将继续深耕中国零售做好准备。戴德梁行多年来深度洞察中国季售市场市场，助力消费品牌和商业地产的升级，推动中国和房地产市场，