业绩增长符合预期，疫情和地产冲击下增值业务凸显韧性

2022年8月24日，公司发布《截至2022年6月30日止六個月之未经审核中期业绩公告》。 营收利润增长符合预期，业务结构变化及摊销带来利润率下滑 1）收入业绩高增：公司2022年上半年实现收入220.55亿，同比+73.5%；归母净利润25.76亿，同比+21.9%；剔除非经营性影响后核心净利润28.91亿，同比+30.5%。2）利润率因业务结构及摊销带来下滑：公司收入增速大于利润主要因利润率的下降，整体毛利率由2021年同期的33.4%下降6.5个百分点至26.9%；主要原因是：1.收并购带来的无形资产摊销成本增加；2.人员由集团管理层下放至一线业务；3.疫情影响业务开展但依然增加人员储备；4.业务结构的变化。3）管控优化，行政费用率降低：报告期内，公司行政费用率由去年同期的10.6%下降0.9个百分点至9.7%。4）现金流大幅改善：上半年公司狠抓回款取得成效，实现经营活动现金净额23.46亿，是期内净利润的0.9倍（2021年同期为0.2倍）。 各项业务在质与量上均有提升 1）物业管理规模再上台阶，品质外拓成绩优异：期内公司物业管理收入109.86亿，同比+112.4%,占总收入比提升至54.8%；截至报告期末，公司合同管理面积达到16.09亿平米，收费面积8.43亿平米；上半年公司第三方拓展成果显著，新签合同面积超4 000万方，其中来自业委会的存量项目有86个；2）增值服务结构持续优化：上半年，公司社区增值服务收入21.12亿，同比增长51.1%，占集团总收入比约为10.5%，非业主增值服务收入14.24亿，同比增长34.6%，在集团总收入比降至7.1%，考虑到非业主增值服务主要是开发商关联交易及周期性业务为主，占总收入比的下降让我们看到公司业务结构的持续优化；3）商业运营服务实现轻资产外拓突破：报告期内，公司商业运营服务板块实现收入5.88亿，布局超过60个城市，商业项目超过100个;上半年成功签约拓展15个优质轻资产项目，新开业3个项目。 投资建议：碧桂园服务上半年业绩符合预期，在疫情及地产行业下行影响下，公司基础物业服务及增值服务等各项业务收入维持高速增长；利润率下滑有较多因素，但我们看到公司来自关联方相关收入占比进一步下降，预计未来来自地产相关业务的收入及利润率有望进一步下降，让公司持续经营类业务体现出更强的韧性。考虑到地产行业下滑及疫情带来的影响，我们调整公司2022-2024年的EPS分别至1.55、2.10、2. 70元（原值1.77、2.39、3.07元），当前股价对应PE分别为8.4倍、6.2倍、4.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、收并购项目整合不及预期、应收款及商誉减值风险。 图表：盈利预测表