2021年北京房地产市场回顾与2022年展望

2021年回顾2021年北京房地产市场回顾与写字楼市场全年净吸纳量创历史新高物业投资市场全年总成交额居历史第2022年展望2021年，风起云涌的北京商业地产市场交出了一份亮眼的答卷。写字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回归均衡，多个商务区租金企稳；零售物业市场新开业项目生活、社交属性明显，品牌首店和特色门店受业主青并有较大议价空间；仓储物流市场现有项目的租户调整为扩租和升级搬迁的租户释放机会，环京市场新增供应量均创历史纪录；商务园区市场泛中关村区域需求稳健，医药健康继续布局，租金子市场表现分化物业投资市场全年总成交额居历史第二，维持外资较活跃的水平，办公物业权重占绝对优势，投资者偏好具有稳定现金流的资产。CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天 优质OFFICE写字楼市场新增供应净吸纳量121.4109.4空置率平均租金报价17.1%390.2全年净吸纳量创历史新高2021年第四季度，殖若6个新项目总计50方平方米办公面积交寸佳用，全年新增供应至达121.4万平方米。年度新增供应呈创历史第二高，并连续第四年超过50万平方米。从区域看：2/3的新项日集中于新兴商务区：其中丽泽占全市31%；CBD中股地块本轮供应收官；中关村近6年首次迎来甲级项目交付。本季度全市净吸纳量录得27.6万平方米，环比下降22%，年小超大面积成交佳得奥体单季净吸纳量为各子市场最高。市场活跃度有所回箔，但科技企业在奥体和望京等子中场的扩租需求仍较为强劲：大面积需求以人工智能、大数据及互联网-服务等宽道为主。金融行业特别是保途和证券公司的搬运需求在CBD和雨泽不所培加。此外，以新能源，基础没施建没及水电等相关的新租告求本季也较为亮退在充裕的可租空问支持下：全年净吸纳至达109.4万平方米，创历史新高。全年CBD和丽泽各占全市净吸纳空三分之一：疫情期间受抑制或延迟的韦求在今年得以充分释放，TMT和会融行业合计贡献全午新租需求的60%，其中超6成来自头部企业。新培供应和疫清引发租户对品质升级的持续追求和关注， 写字楼新增供应与净吸纳量表现(万平方米）■净吸纳量●新增供应149120150604025201620172018201920202021空置率回坦均衡，多个商务区租金企稳全市空芦率年人录得17.1%，季内涂工府井因租户整合面积陆退，以及中关村、望京。通州及石景山等区域受新塔供应影响空昼率二升分，其余土要商务区均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空率同比下降0.8个白分点。CBD、奥体、雨泽等区域空率高位回落，存量空置面积逐步消化。金职街、中关村等紧俏区域可租面积释故，适度缓解区域内共盅矛盾。体市场平均租金报价同样本比环比微举0.1%至每月每平方米390.2元，其中申级享字楼环比持平：乙级掌字坏比跌噪收窄，子市场表坝不一：科技中心中关村保持坚廷，望京全年增长；CBD、丽泽年末触底；其他区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压方。市场新租需求主要行业分析(按祖伤面积)39%TMT23%金融业7%专业服务5%消费品14%房地产建筑0%20%40%80960%1C.0% 热点区域（按租贷面积）45%15%16%505CBD丽泽奥体望京燕莎CBRE华北区顾问及交易服务丨办公楼丨租户部负责人张冀苏表示：“2022年北京写字楼市场预计有9个新项目总量近76万平方米投放市场：且半集中在以通州为首的新兴区域，成熟区域供给压力将有所缓解，而新兴区域将为租广选址，尤其足产业类租广发展记供更多外延空间，态，将长斯提升市场需求的能级：短期看，随着疫情斯问被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022什净及纳主预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在"十四五规划注动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大方发晨将推动市场需求多元仁，注人来自新经济、新舞道的新力量。供需回扫均衡之一，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新培供应朱中影响，租金仍有一行玉力。“ 优质RETAII零售物业市场新增供应净吸纳量36.063.6空置率首层平均租金6.8%35.7新开业项目生活社交属性明显2021年第四季度北京圣售物业市场泓来两个新项目，分别是三里屯太古里西区和丰台大悦春风里，为市场新塔8万平米的商业百积。太古里西区作为南区的延伸，引入了室有艺术设计感的时尚、叠饮和生活方式品牌，加强了区域娱乐和社交屈性；丰台大悦春风里为京南少有的“街区+盒了"项目：定位年轻、中产消费群体，来捉升区域活万。回顾全年，北京变告物业市场新塔共应体主累计36万平方米，5个新项目均以打造特色力店和引人各类首店等方式营造个性化消费场景。本季度内整饮依旧是主万击求，连锁流呈逾厅、网红咖啡茶饮继续在各大购物中心尤其是区域型购物中心开设内店；以泸溪河、虎头高渣打饼行、生莱点心局为代表的中式点也纷纷布高人气较旺的购物中心，运动、户外体闲类业态季内保持活跃，运动品牌方面开设河流子品牌或特色内店，李宁旗卜奢品牌LNG以及高端复古品牌李宁1990分别在北京荟聚西红力和侨福芳草地开业，新白伦也在北京芸深西红内开设NB1906生活方式概念：生活体验菱业态四李度亦有广租表现，满足区域及社区型购物中心周达消麦人群的需求。 零售市场租赁需求强度分析餐饮36%服饰23%亲子8%服务/娱乐8%户外运动7%品牌首店和特色内店受业主青并有较大议价空间在首店经济等利好政宽影响下，全年各葵首店、两红店以及特色广店表现突出，王内井、三里电和CBD等核心商成为很多首次进入北京品牌的音选目标，业主们也利用时机调整并升级品牌组合。非核心购物中心则差重引入品牌特色主题广店、互动体验店和区域首店，更好地满足周边客群生活、社交以及个性化消贾需求。此外，高端化妆品牌洪人全市人流量大的购物中心首层升设独立内店是年内需求另一特点。传统零告在非核心巾场活跃度尚未恢复至疫情前水平，其退租的店销被肇饮、生活服务类、杂货销集合店等业态品牌香换。四季度整体市场租金稳中有升，购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.7元，租金涨幅来白核心和非核心商圈部分运营成热项目：疫情后不少购物中心业三招商时夏关注新品牌经营表现的稳定性及与自身定位的适纪性，在品牌甄选和租金策略上均保法谨慎，整体尤其是非核心市场租金水平仍未恢复到疫青以前水平，品牌首店式特色内店有绞大议价空间。 CBRE华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示："2022年北京索告物业市场预计会来超40万平力米的新培供应，且新项目集中在非核心商圆，进一步是升区或消要活力和商氛围、随若疫青影响进一步减弱不打造国际消案中心相关政策的落，2022年预计市场保持上升态势，吸引更多首店、特色力店、网红品牌布局，助力互多优质项目进行品牌和业态升级核心商匿仍定品牌有局首店的首法标的，其代表项目的客流和销告表现仍将引领市场.非核心商圈的优质项目越来越受到特色力店以及流量品牌的青辣，随差居仕人口的外移，很多居位社交的消雾需求也会逐步落地非核心的优质项目：预计2022年这些项目均业表现稳中有升，并逐步恢复至疫情前水平。物流仓储LOGISTICS市场新增供应净吸纳量（万平方米）13.916.4空置率平均租金报价人民币2.3%53.7租户升级更替活跃2021年第四季度，位于顺义的一座双层物流项目交付，带来少量新塔可相面积约5.1万平方米，新项目入巾即有一半面识出租。至北全年新增供应总计13.9万平方米，同比增长73%，乃难以满足北京三益塔长的仓峰物流需求。 现有项目的租户调整为扩租和于级搬迁的租户释放有限的可租机会，电商节过后短租腾退面积很快被租期更长、租金承受能力更高的租产消化，季内录得电商案售及冬奥会相关第三方物流的大面积租赁成交，使得净吸至环比口升至约3方平方米。全年第三方物流成交租贷达总成交面积61%；电商李虽然直接租赁直积只占15%，但通过赖流外包间接贡献第三方赖流需求。空暨率连续两个季度不比上了至2.3%。平均租金示样本比环比上涨0.7%至每日每平方米53.7元，租金涨帽连续两个季度低于1%，较卜半年明显放缓：全年空率均维持在3%以下；推动租金以5.6%的度塔速上涨。在域配需求的推动下，到达中心域区更便利的马驹桥、通外等区域强唱最快，其他区域亦有不同程度培长.物流仓储新增供应与净吸纳量表现（万平方米）●新培供应20201620172018201920202021主要区域平均租金与空置率表现（元/月/平方米）■平均租金●空置率20%10'0顺义空港通州马驹桥经开区大兴京南通州其他顺义其他 环京市场供应攀顶本季度天津及廊坊市场共计入市四个项目合计个量43.7万平方米，全年京津，部市场新增供应总至达164.6万平方米，其中天津占44%：原坊占48%：两地新增供应量均创历史纪录。从需求君，天津本季度录得电商零告及第三力物流行业的大百积成交，全年凭借本市稳定的成配需求，空率全年均保持在18%以下，年末租金同比上涨1.3%其中作为电商产业基地的武清区域获得最大法幅。而部坊整体空率则迅速举门空53.1%，空率较高区域本季度租金开始一调：业主以价换空策略推动季内净吸纳至增至7.9方平方来而广阳开发区及北三具等原本山租率良好的区域租金表现稳定，区域间租金表现分化下，全市年末租金司样本比言比下降1.1%CBRE华北区顾问及交易服务「产业地产部负责人李虹表示："2022年预计将有35万平方米的所培供应入市，可租面积培多带动新租需求治跃有实力的优质相户或将提前销定空面积，借机布晨。等丁北京域内民生刚需长期占据主导地位，同时为承接2022年冬奥会：供不应求短期内仍将持续！预计明什第一季度或将迎米击求小高峰，租金：寺续递塔。北京不断高强的租金趋势将促使租户持纹优化调整布局，对配送时效要求较高而承租能方也较高的租户持续扩张，汇期购地自建仓库的大型电商和物流企业可能整合部分租赁需求：为具也租产提供机会。而大津、廊坊币场2022年预计人币合计172万平方米新增供应有望为租金敏感的租户提供更多环京布局的选择，其中大津式清、北辰利部坊北三县、广阳开发区等近京子市场最受深，届时北京供需瓶额有坚部分缓解。 商务园区写字楼市场新增供应31.453.9空置率平均租金报价17.9%161.9泛中关村区域需求稳健医药健康继续布局2021第四季度，北京商务园区市场木录得新项目交付佳用，个别项目推迟至明年上平半年入市：全年三个新烯供应累计录得31.4万平米可租面积，叉是去年三成。季内泛中关村区域各子七场类续保持活跃，录得净圾纳量3.9万平方米，自2020年下半年以来每季度净吸纳量均维持在3.5万平方米以上：头部企业的扩租依旧是区域内土方需求。迅运消化此前区部分行业波动而腾退出来的自积，区域整体空率下降至3.7%为近四三最低位。其它子十场洁跃度环比有所放缓，生物医药类企业继续释放击求，加速相关定位产业园面积的去化；另外TMT和层达产建筑在经开区、丰台科技园以及电子滤子市场季内亦有表现，近期出台的《北京市“十四五"时期高精尖产业发晨规划》等政策，对北部围经海淀、朝阳等区的研发创新与信息产业聚集带，以及南部以亦庄为依托的先进制造产业带作出明确的定位，使得各区域对日关产业的集优势更加凸示。全年TMT行业依旧是老求引擎，除了互联网头部企业继续在上地、中关村软件扩张，集成电路在北涛路以及电子戒子士场都释放了需求，医药健康在亦庄利大兴纷纷布高，而文化传媒和房注产建筑类企业则分别在电子成和亦庄表现活跌：全年全市净吸纳量录得53.9万平方米，较2020年全年上升35%。现有项目空面积逐步去化下，空暨率同比下降4.1个百分点至17.9%。 市场新租需求主要行业分析（按租贷面积）58%TMT17%金融7%医药及生命科学5%工业品制造业15%房地产建筑cX20340%60%60%10.0%租金子市场表现分化全市商务园区平均租金报价同样本比环比上法0.1%至每月每平方米161.9元：区域间分化更趋明显。由于泛中关村余群可租货百积越越紧缺，以基金持有项目为首的的部分高品质物业上调租金，带动区域平均租金同样比环上上涨1.3%。而电子城、经开区、丰台科技园和顺义等子市场均小幅