房地产REITs专题报告：红土创新深圳人才安居REIT投价分析

红土创新深圳人才安居REIT投价分析 证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 行业核心观点： ——REITs专题报告2022年08月17日 行业相对沪深300指数表现 保障性租赁住房REITs的正式推出打开了我国公募REITs的又一 新的领域，对于REIT后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs供给仍然较少，红土创新深圳人才安居REIT上市后具有溢 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 价提升空间，建议积极关注。 投资要点： 深圳市保障性租赁住房总体处于供不应求的状态：2021年，深圳 市非户籍人口达1211.77万人，占常住人口比重68.5%。深圳市2021年引入的25.6万人才中约新增19.7万人租房需求，而“十 四🖂”规划显示2021年深圳市计划供应分配保障性租赁住房1.5 万套（间），供求缺口较大。 基金基本情况：红土保租房REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投 资标的。红土创新基金为基金管理人，深圳人才安居集团为原始权益人，募集的基金份额总额为5亿份，份额认购价格为2.484元/份。 基础设施项目基本情况：安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房 及其配套。项目所处位置交通便利，生活配套齐全。截至2022年3月 31日，四个项目的保障性租赁住房的出租率均在98%及以上。 估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月31日，4 个基础设施资产估值合计11.58亿元，平均单价7,388元/平方米。以 基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净 现金流分派率分别为4.24%和4.25%。按照认购价格2.484元/份和5 亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额为12.42亿元。根据募 集说明书，2022年7月1日至12月31日以及2023年预计可供分配 金额的数据分别是24,533,021.75元和49,183,507.88元，据此测算，该基金2022年的预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。 风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 投资端持续下滑，政策端仍需发力 7月居民中长期贷款少增，南京购房政策放松 郑州落地首个地产纾困基金 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1基金基本情况介绍4 1.1基金交易结构4 1.2基金管理人：红土创新基金，国内首家创投系公募4 1.3原始权益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司5 1.4基金发行安排6 1.4.1战略配售6 1.4.2网下投资者询价发售6 1.4.3公众投资者认购7 2基础设施项目基本情况7 2.1租赁资产情况介绍7 2.1.1租赁资产建筑规模情况7 2.1.2位置交通便利，生活配套齐全7 2.1.3出租率较高，租金较低8 2.1.4租户情况10 2.2基础设施项目财务情况10 2.2.1基础设施项目收入及盈利情况10 2.2.2基础设施项目资产负债和利润情况11 3保障性租赁市场情况12 3.1我国整体保障性租赁市场情况12 3.1.1保障性租赁住房得到政策积极支持12 3.1.2保障性租赁住房供求情况14 3.2深圳市保障性租赁住房市场情况15 3.2.1深圳市住房保障体系15 3.2.2深圳市保障性租赁住房供给情况16 3.2.3深圳租赁住房市场需求较大17 3.2.4深圳市保障性租赁住房市场化程度18 4估值情况19 4.1.1基础设施项目估值情况19 4.1.2现金流预测20 5投资建议21 6风险因素21 图表1：基础设施基金整体结构交易图4 图表2：红土创新股权结构图4 图表3：深圳人才安居集团股权结构图5 图表4：深圳市福田人才安居有限公司股权结构图6 图表5：深圳市罗湖人才安居有限公司股权结构图6 图表6：项目建设内容及规模7 图表7：安居百泉阁位置8 图表8：安居锦园位置8 图表9：保利香槟苑位置8 图表10：凤凰公馆位置8 图表11：截止2022年3月31日租赁资产出租率和租金情况9 图表12：全国多个城市保障性租赁住房租金定价情况9 图表13：项目租户结构（单位：平方米）10 图表14：近三年及一期收益状况（单位：元）11 图表15：项目公司资产负债和利润情况（单位：元）11 图表16：项目公司利润情况（单位：元）12 图表17：保障性租赁住房法律、法规、规章与规范性文件等汇总12 图表18：2010-2021年全国流动人口数量（单位：亿人）14 图表19：2015-2021年中国城镇化率15 图表20：2010-2020年中国普通高校毕业人数（单位：人））15 图表21：深圳市原有住房保值体系情况15 图表22：深圳市与国家住房保障体系的对接情况16 图表23：深圳市人才住房供应情况16 图表24：深圳市公共住房用地供应情况（单位：公顷）16 图表25：深圳市“十四🖂”保障性租赁住房供应分配时序17 图表26：深圳市2012-2021年常住人口结构17 图表27：深圳市人才增量、租赁需求量及人才房供应量对比18 图表28：2018-2020年深圳市人才住房项目建设筹集责任主体占比情况19 图表29：基础设施项目的评估情况19 图表30：基础设施项目现金流测算概况20 1基金基本情况介绍 1.1基金交易结构 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“红土保租房REIT”）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要投资于保障性租赁住房类基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有基础设施资产支持证券的全部份额。基金投资范围为基础设施资产支持证券、国债、央行票据、地方政府债等其他金融工具。 基金初始设立时在扣除必要的预留资金后全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。本基金持有专项计划的全部基础设施资产支持证券份额而间接持有基础设施项目，且由项目公司直接持有基础设施资产。 图表1：基础设施基金整体结构交易图 投资人 深圳市人才安居集团 红土创新深圳人才安居爆炸性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金托管人 托管服务 49% 51% 基金管理服务 基金管理人 托管服务 计划管理服务 持有持有持有 100%股权100%债权100%股权100%债权100%股权100%债权 资金监管服务 运营管理服务 租赁 支付租赁费用 凤凰公馆 保利香槟苑 租户 运营管理机构 监管银行 安居锦园 安居百泉阁 深圳市安居锦园管理有限公司 深圳市安居百泉阁管理有限公司 深圳市安居鼎吉管理有限公司 计划管理人 深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划 计划托管人 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 1.2基金管理人：红土创新基金，国内首家创投系公募 红土保租房REIT的基金管理人为红土创新基金管理有限公司（下文简称“红土创新”）。红土创新是国内首家创投系公募基金管理公司，于2014年6月成立，由深圳市创新投资集团有限公司(以下简称“深创投”)100%出资,注册资本4亿元人民币。同时拥有公募基金管理资格和特定客户资产管理业务资格。股东深创投成立于1999年,是以VC/PE投资管理为主的国有控股超大型投资管理集团。 图表2：红土创新股权结构图 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 28.2% 深圳市创新投资集团有限公司 100% 红土创新基金管理有限公司 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 红土创新是国内较早开展REITs业务研究的基金公司，红土创新在知识和人才储备上做了长期而充足的准备。2021年6月21日，全国首批基础设施公募REITs项目之一、深圳证券交易所首单仓储物流公募REITs——红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金在深交所成功公开发行上市。红土创新作为基金管理人积累了管理经验，荣获深交所2021年度“优秀REITs基金管理人”。基于试点项目的管理经验，红土创新进一步完善治理结构，提升交易、估值配套服务，加强投资者教育，强化REITs内控，推动REITs业务高质量发展。 1.3原始权益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司 深圳市人才安居集团有限公司（下文简称“深圳人才安居集团”）为基金项下的发起人，公司于2016年6月30日注册成立，由深圳市国资委100%出资，注册资本1000亿元。深圳人才安居集团是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。 图表3：深圳人才安居集团股权结构图 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100% 深圳人才安居集团 资料来源：wind，万联证券研究所 深圳市福田人才安居有限公司（下文简称“福田安居公司”）和深圳市罗湖人才安居有限公司（下称“罗湖安居公司”）为基金项下的原始权益人。其中福田安居公司作为专责服务于福田区人才住房筹集建设的企业，由福田区政府与深圳人才安居集团按4：6的比例注资，于2017年2月9日完成工商登记。截至2022年5月底，深圳市 国资委通过深圳市人才安居集团有限公司间接持有福田安居公司60%股权，为福田安居公司实际控制人；而深圳市福田区国有资产监督管理局持有福田安居公司40%股权。 罗湖安居公司成立于2017年2月，由深圳市人才安居集团有限公司和深圳市罗湖中财投资发展公司共同出资设立。截至2022年3月31日，深圳市国资委间接持有罗湖安居公司65%股权，为罗湖安居公司的控股股东及实际控制人；而深圳市罗湖投资控股有限公司持有罗湖安居公司35%股权。公司通过企业化运作和市场化手段，重点打造区级“四个平台”,即人才安居房投融资平台，建设收购平台，运营管理平台，以及专业化、市场化、规模化的住房租赁平台。 图表4：深圳市福田人才安居有限公司股权结构图图表5：深圳市罗湖人才安居有限公司股权结构图 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100%100% 60% 深圳福田区国有资产监督管理局 深圳人才安居集团 深圳市福田人才安居有限公司 65% 深圳市罗湖投资控股有限公司 深圳人才安居集团 深圳市罗湖人才安居有限公司 40%35% 资料来源：招募说明书，万联证券研究所资料来源：招募说明书，万联证券研究所 1.4基金发行安排 中国证监会准予基金募集的基金份额总额为5亿份，基金份额的首次发售，分为战略投资者定向配售、网下投资者询价发售、公众投资者定价发售等环节。根据参与发售方式的不同，发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者，份额认购价格为2.484元/份。 1.4.1战略配售 本次战略配售募集的基金份额共计3亿份，占本次募集基金份额60%。 原始权益人深圳市人才安居集团及其同一控制下的关联方拟通过战略配售合计认购本基金首次发售份额中的2.55亿份，占本次基金首次发售份额比例的51%，其中20%持有期自上市之日起不少于60个月，