基本面专题：已经出台了哪些地产政策？

2022年08月23日 已经出台了哪些地产政策？证券研究报告 作者 基本面专题 孙彬彬分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 摘要 地产政策近期频频出台，根据新华社披露，8月19日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部委出台保交楼相关举措。但市场暂时还是观望为主。从超预期降息到调降5年LPR15BP，政策方向上无疑是希望稳定房地产市场。 为什么市场仍然不为所动？ 关于地产困境市场比较清楚，关键在于如何应对？ 房地产政策既需要杠杆，又需要支点，其中，支点很关键。今年以来，地方政府在因城施策方面做了很多积极的努力，给居民提供了“杠杆”，但关键问题在于缺少“支点”。信心比金子重要的前提在于居民端拥有在手资金以及未来稳定的收入预期，这二者是信心的基础。换言之，有了金子，信心才比金子更重要。 从金融数据观察，居民存款似乎并不少，但分布不均衡。关键是不同收入和资产规模的居民部门资产负债结构差异较大，有负债的低收入低资产家庭总体杠杆较高，意味着其脆弱性较大。疫情以来，中小企业、特别是接触性服务行业遭受到巨大冲击，叠加新旧动能转换的影响，对于这一群体，当期在手现金和未来现金预期的影响很大。 从这一角度考虑，降房贷利率以及叠加现有已经出台的各项地产放松政策，对房地产来说未必就是一个明确的拐点，还需政策更进一步发力，才能有希望看到更加积极的变化，而“支点”就是发力的关键所在。上一轮地产行业面临困难是2015年前后，库存高企、去化周期很长，最后通过棚改货币化结合央行PSL工具支持解决对应“支点”问题。我们现在也需要这样的“支点”政策来改变居民在手资金状况和未来收入预期，只有这样，地产销售与资金流转的问题才能得到有效解决。 所以，还是需要政策进行多维度积极有效应对，从政策逐步落地到发挥效用，预计还有一个过程。 风险提示：政策不确定性，海外不确定性，疫情超预期反复 sunbinbin@tfzq.com 近期报告 1《固定收益：天箭转债，小型固体火箭技术应用的综合企业-申购建议：积极参与》2022-08-22 2《固定收益：产业债利差高等级下行，中低等级上行-产业债行业利差动态跟踪（2022-08-21）》2022-08-21 3《固定收益：城投债：各等级利差上行-城投债利差动态跟踪 （2022-08-21）》2022-08-21 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.地产需求端放松政策有哪些？3 1.1.地产需求端政策有哪几类？3 1.2.不同城市之间有何差异？4 1.3.政策效果如何评估？6 2.供给端：近期多数城市以“保交楼”政策为主7 3.小结9 图表目录 图1：MLF与LPR利率调降情况4 图2：个人住房贷款加权平均利率4 图3：商品房销售面积与个人住房贷款加权平均利率4 图4：2022年1-7月各线城市政策发布次数5 图5：30大中城市商品房成交面积（季节性）6 图6：30大中城市商品房成交面积环比6 图7：部分典型城市政策力度及2022年销售面积周度走势6 图8：商品房销售与地产投资6 图9：居民户资产分布特征（2019）9 图10：居民户资产/负债分化严重（2019）9 表1：苏州市稳地产政策梳理5 表2：佛山市稳地产政策梳理5 表3：各地保交楼措施7 表4：河南郑州稳地产4种纾困模式8 表5：浙江湖州稳地产政策梳理9 疫情以来，在政治局会议、多部委多次释放积极信号，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。在此引导下，全国多个城市积极因城施策，密集出台地产调控政策。 上半年以来，地产政策放松主要集中于需求端，引导购房需求回暖是此前地产政策放松的主线逻辑。 1.地产需求端放松政策有哪些？ 1.1.地产需求端政策有哪几类？ 梳理目前已出台的地产政策来看，大体可以分为：放松限贷、予以购房补贴、放宽限购和降低房贷利率等方面。 （1）放松限贷 自5月以来，各地纷纷下调首付比例，上调公积金额度贷款最高额度。 例如，6月2日，山东省东营市发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》1，为进一步发挥住房公积金住房保障作用，促进全市房地产市场平稳健康发展，对有关政策进行调整。职工家庭购买首套自住住房且无住房公积金贷款记录的，贷款额度由一人缴存住房公积金最高30万元调整为40万元，两人缴存住房公积金最高50万元调整为60万元。 7月8日，吉林省长春市人民政府办公厅引发《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施》 2。个人申请商业性个人住房贷款的，首套刚需住房贷款首付比例由不低于30%恢复至20%，二套改善性住房贷款首付比例由不低于40%恢复至30%。将首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 除此之外，放松限贷措施还包括放松首套房认定标准、放宽异地公积金认定标准，放宽公积金贷款申请者范围等措施。 （2）购房补贴 购房补贴主要包括按套补贴、按购房款总额一定百分比补贴、按家庭情况（二孩家庭或三孩家庭）补贴、发放购物消费券、人才补贴、契税补贴等形式。 例如，8月2日，嘉兴市发布《嘉兴市进一步完善房地产市场平稳健康发展的实施意见》 3，《实施意见》明确自发布之日起至2022年12月31日，新购买新建商品住房的本市户 籍二孩、三孩居民家庭，分别给予每平方米300元（单套不超过5万元）、每平方米500 元（单套不超过10万元）的购房补贴，有关实施细则将另行发布。 （3）放宽限购 放宽限购主要涵盖取消限购的行政限制、调整限购区域、购买非限购区住房无需资格核验。 5月31日，成都明确出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》 4，明确更好满足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买 1套住房。 6月6日，江西省九江市印发《促进房地产业健康发展和良性循环若干措施》5，支持人民群众合理购房需求，暂时取消购房的行政性限制措施。 7月4日，东莞市发布关于加强分类指导优化住房限购政策的通知6，住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除限购区域外， 1https://www.fangchan.com/news/6/2022-06-02/6937952026706121276.html 2http://zwgk.changchun.gov.cn/szf_3410/bgtxxgkml/202207/t20220708_3036549.html 3http://jsj.jiaxing.gov.cn/art/2022/8/2/art_1633698_58930841.html 4https://www.sc.gov.cn/10462/10464/10465/10595/2022/6/1/7444df23414c47fca225f9fce219a58e.shtml 5https://jxsdcxh.com/newsinfo/2882744.html 6http://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/3/3833/post_3833306.html#796 我市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。 （4）房贷利率 1月20日，下调5年期以上LPR5个基点至4.6%。 5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》7，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 5月20日，下调五年期以上的LPR15个基点至4.45%。 8月22日，下调5年期以上LPR15个基点至4.3%。 图1：MLF与LPR利率调降情况图2：个人住房贷款加权平均利率 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：商品房销售面积与个人住房贷款加权平均利率 资料来源：Wind，天风证券研究所 1.2.不同城市之间有何差异？ 分城市来看，尽管今年以来多数城市通过放松地产需求端政策以引导购房需求回暖，但目前出台地产放松政策的城市仍以三四线城市以及部分二线城市为主。 相较而言，一线城市房地产调控仍较为谨慎，例如上海仅通过适当放松人才落户相关政策 7http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4554415/index.html 8等。 图4：2022年1-7月各线城市政策发布次数 资料来源：中指数据，天风证券研究所 且不同城市间的政策力度与调控频次也分化较为明显。其中，苏州、西安、佛山的地产政策放松力度远大于其它省市，3市4月以来连续多次出台相关政策。 表1：苏州市稳地产政策梳理 日期 措施 内容 4月11日 限购、限售放松 苏州市开始调整限售政策，二手房限售期限由5年缩至3年。同时，调低非户籍居民家庭在苏购房门槛，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。①新房限制转让时间3年调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求。②家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售房屋时不受限制转让年限制约。③非本市 5月9日限购、限售放松 户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，非限购区域(常熟、张家港)购房不计入家庭限购套数。 5月19日 放松限贷 上调首次使用公积金贷款最高限额。首次办理公积金贷款，借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额从70万元调整为90万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额从45万元调整为60万元。 6月7日 房贷利率下调 苏州市银行机构对于大部分符合条件的购房市民，首套房贷款利率执行4.25%。 8月12日 放松限贷 下调二套房的首付比例，即贷款结清后，再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。 8月18日 限购放松 非本地户籍居民在昆山市、太仓市购买第一套住房，不再需要提供社保缴纳证明。 资料来源：澎湃新闻，苏州政府网，天风证券研究所 表2：佛山市稳地产政策梳理 日期措施内容 ①明确满5年商品住房不计入居民家庭拥有住房套数；②该商品住房在进行买 4月26日限购放松 6月2日限购放松 卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验。 ①优化住房限购区域，坚持区域限购政策，佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。限购区域范围相比之前缩小。②在限购区内，因改善住房需求购房的，其持有满5年的商品住房，不计 入家庭住房查验套数。满5年的商品住房在买卖、赠与、司法拍卖时，无需进 8http://news.hexun.com/2022-06-30/206261373.html 行购房资格查验。 资料来源：和讯网，天风证券研究所 1.3.政策效果如何评估？ 观察商品房销售数据来看，6月30大中城市房地产成交面积快速回升，一度远高于季节性水平，反映疫后政策引导下商品房销售的快速回补，随后即快速回落。 图5：30大中城市商品房成交面积（季节性）图6：30大中城市商品房成交面积环比 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 具体到城市来看，政策的刺激效果到底有多大？ 综合考虑各典型城市政策力度以及实际销售面积周度走势来看，综合政策力度较大的苏州市、西安市、佛山市的商品房销售面积在政策出台后均出现了明显上行，但随后很快出现了政策退坡效应。 图7：部分典型城市政策力度及2022年销售面积周度走势 资料来源：中指数据，天风证券研究所 看全国数据，商品房销售和投资仍然是承压状态，说明前期政策传导存在阻碍。 图8：商品房销售与地产投资 资料来源：Wind，天风证券研究所 2.供给端：近期多数城市