从724政治局会议至今有哪些地产政策出台？

宏观报告证券研究报告 2023年08月15日 从724政治局会议至今有哪些地产政策出台？ 从近期部委、地方所出台的房地产政策来看，我们对接下来房地产政策有三个推断： 作者 宋雪涛分析师 SAC执业证书编号：S1110517090003 songxuetao@tfzq.com 张伟分析师 SAC执业证书编号：S1110522080003 zhangweib@tfzq.com 第一，预计推进节奏相对平缓，大幅、快速放松的概率有限。 相关报告 第二，预计推进方式仍以因城施策为主，出台全国统一放松政策的概率有 限。 第三，预计一线城市政策放松仍会较为谨慎，大幅放松的概率有限。 风险提示：政策梳理可能存在遗漏；政策推出的节奏不及预期；海外经济超预期波动或对国内地产政策的力度及效果产生影响。 1《宏观报告：宏观-大类资产风险定价周度观察-23年8月第2周》2023-08-13 2《宏观报告：宏观-金融数据与经济数据的背离？》2023-08-12 3《宏观报告：宏观-大类资产风险定价周度观察-23年8月第1周》 2023-08-07 7月24日召开的政治局会议认为，“重点领域风险隐患较多”是当前经济运行面临的新困难挑战之一，其中房地产是防范化解重点领域风险关键的抓手。针对房地产，政治局会议提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的新论断。1 地产政策开始逐步调整优化 根据我们的梳理，自724政治局会议召开以来，中央及地方共有30个会议或政策涉及到了房地产问题。其中，住建部倪虹部长召开企业座谈会，对未来房地产政策进行了定调；发改委、央行、公安部分别从保障性住房、老旧小区改造、金融政策、落户政策等方面给出了支持；北上广深四个一线城市对房地产政策进行了公开表态；其余22个则是各地出台的对房地产政策进行调整优化的具体方案。 图1：724政治局会议至今出台的房地产政策（或相关会议）分层级及类型 资料来源：住建部、央行、公安部、发改委官网，地方政府官网、官方公众号，南京日报，天风证券研究所 从政策层级来看： 中央部委层面的政策说明，未来有可能会继续出台的政策措施或将主要围绕首付比例、房贷利率、税费减免、认房不认贷、信贷支持、放松落户等方面展开： 住建部强调“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”； 央行强调“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”； 公安部强调“推动各地全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城 区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策”。 1https://www.12371.cn/2023/07/24/ARTI1690190442950175.shtml 表1：724政治局会议至今中央部委出台的房地产政策（或相关会议） 日期部委文件/会议主要内容 倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进 一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 2023-07-28住建部住建部倪虹部长 召开企业座谈会 中国人民银行、国家外汇管理局 “认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的 合法权益。 倪虹指🎧，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限至 2024年5月末，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等 2023-08-01央行 2023年下半年工作会议 金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例 下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利 率。 推动农业转移人口进城落户是推进以人为核心的新型城镇化的关键一环。公安部将充分发挥人口管理对于人口有序流动的牵引作用，持续深化户籍制度改革。 《公安机关服务一是推动各地全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万 2023-08-03公安部保障高质量发展至500万的Ⅰ型大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策， 若干措施》确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。 二是进一步放宽集体户设立条件，鼓励各地在人才市场、众创空间以及乡镇（街道）或者村（社区）设立集体户，更好地便利群众落户。 资料来源：中国政府网，住建部、央行官网，天风证券研究所 一线城市则以表态为主，对房地产政策的实际调整仍较为谨慎。在7月28日住建部召开企业座谈会以后，北上广深先后表态支持或满足刚性和改善性住房需求。但截至目前，四个一线城市中，仅深圳出台了具体的方案，宣布提高住房公积金租房提取额度，政策力度相对较小。 二线城市地产政策的调整较为积极。724政治局会议以来，共有六个城市出台了7项房地产相关的政策，分别是重庆、郑州（2项）、南京、合肥、沈阳、西宁，且均涉及具体的方案。其中被提及次数较多的方案主要是放松公积金使用条件（4次）、购房补贴（3次）。 图2：724政治局会议至今二线城市出台的房地产政策具体方案类型及提及次数 资料来源：重庆市、郑州市、南京市等地方政府官网，夏都西宁公众号，天风证券研究所 三线城市房地产政策调整相对较慢。724政治局会议至今，仅有3个三线城市（金华、赣州、惠州）出台了4项房地产政策，但均提及了具体的方案，其中税费减免、房票或货币安置、带押过户被提及次数较多。 图3：724政治局会议至今三线城市出台的房地产政策具体方案类型及提及次数 资料来源：金华市、赣州市、惠州市地方政府官网，金华发布公众号，天风证券研究所 自724政治局会议至今，共有6个四线城市出台了房地产调整政策，考虑到四线及以下城市数量较多，因此调整进度相对较慢。其中，提及放松公积金使用条件、税费减免较多。 图4：724政治局会议至今四线及以下城市出台的房地产政策具体方案类型及提及次数 资料来源：句容市、德阳市、梧州市、瑞安市、阜阳市地方政府官网，兰溪发布公众号，天风证券研究所 从具体方案来看： 从地方政府层面的政策来看，目前放松公积金使用条件、发放购房补贴、税费减免是各地主流的选项，而调降首付比例、取消限售、放松落户等方案出台的数量相对较少。 按照频次，我们把724政治局会议至今由地方政府出台各类的房地产政策划分为三档：高频政策：公积金类政策（12次）、购房补贴（9次）、税费减免（8次）； 中频政策：房票或货币安置（6次）、认房不认贷（5次）、房贷利率（5次）、带押过户 （5次）、现房销售（3次）； 低频政策：首付比例（2次）、取消限售（2次）、放松落户（2次）。 图5：724政治局会议至今地方政府出台的房地产政策具体方案类型及其提及次数 资料来源：重庆市、郑州市、南京市等地方政府官网，夏都西宁、兰溪发布、金华发布等公众号，南京日报，天风证券研究所 目前市场关注度比较高的“认房不认贷”，主要是在江苏、河南、重庆、郑州、梧州的文件中被提及，其中重庆也仅仅是针对公积金贷款置换商业贷款放开了认贷的限制，整体来看“认房不认贷”的推进目前仍较为谨慎。 表2：724政治局会议至今出台的“认房不认贷”政策 日期 地区 文件 主要内容 2023-08-03 郑州 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。 2023-08-03 江苏 《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》 落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度。 2023-08-04 梧州 《梧州市人民政府关于印发我市促进刚性和改善性住房消费若干措施的通知》 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，可执行首套房贷款政策。 2023-08-07 河南 《持续扩大消费若干政策措施》 完善二套房认定标准，未实施限购措施的城市，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准。 2023-08-11重庆《关于进一步优化住房公积金使无住房公积金个人住房贷款记录的缴存人家庭，仅有一笔未结清的商业性个人住房 用政策的通知》贷款且在我市仅有一套住房，可申请将该套住房未结清的商业性个人住房贷款置换 为住房公积金个人住房贷款。 资料来源：河南省、郑州市、梧州市、重庆市地方政府官网，南京日报，天风证券研究所 总结来看，724政治局会议以后出台的房地产政策有以下几个特征： 一是从房地产政策调整进度来看，一线城市普遍较为谨慎，可能与一线城市财政压力相对较小、房地产政策对其他城市的虹吸影响较大有关，二线城市则更加积极，三线、四线及以下次之； 二是二线城市更倾向于通过放松公积金使用条件、发放购房补贴的方式来进行调整，三线城市以税费减免、房票或货币安置、带押过户为主，四线及以下城市则提及公积金政策、税费减免较多。 三是整体来看，发放购房补贴或者放松公积金使用条件是目前主要的调整方案，尤其是购房补贴，比如浙江金华对今年8-9月购房的居民根据面积不同发放合同成交金额0.8%- 1.2%的补贴，浙江兰溪对今年8-9月购买新房的居民发放合同成交金额1%的补贴。不过，除了金华、兰溪、沈阳、瑞安外，其余地区尚未明确购房补贴的具体金额，政策效果仍有待进一步观察。 表3：724政治局会议至今出台的与购房补贴有关的政策 日期 地区 层级 购房补贴政策 补贴时期 补贴力度 2023-08-03 江苏 省级 支持各地因城施策适时调整限制性房地产政策，综合采取购房补贴、房票安置、购房团购等方式，更好满足居民刚性和改善 - - 性住房需求。 2023-07-31河南省级 支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。对有未成年子女的二孩、三孩家庭以及老人投靠养老 的家庭购买新建商品住房的，可通过发放购房券或购房补贴方-- 式，支持合理住房需求。对2023年7月1日至2023年12月 31日期间在当地就业的应届毕业大学生购房的，在原有支持人才购房政策基础上，可给予一次性货币补贴。 2023-08-03 郑州 二线实施多子女家庭购房补贴。-- 2023-08-04 南京 对购买新建商品住房的实施补贴。鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一 二线定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经-- 评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。 2023-08-09 沈阳 2023年沈阳春季房地产展示交易会期间（2023年4月15日-5 二线月5日），个人购买新建商品住房，签订《商品房买卖合同》2023-4-15~2024-5-5每平方米100元。完成网签备案并已办理不动产权证书的购房者，由市财政给予 每平方米100元补贴。 2023-07-31 金华 90平方米及以下，合同成交金额的