中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松

本周中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，体现了中央稳定房地产的决心。8月19日，中央要求完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。本周央行MLF缩量续作、中标利率下降10bp，预期下周一（8.22）5年期LPR下调15-20bp。 上海外围限购进一步放松。在上海临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房。 我们认为随着中央未来实质性推动地方保交楼，停工停贷对市场情绪的冲击将逐步减弱。但需注意的是，“保交楼”并不等于“保房企”，目前房地产市场依旧处于需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周上海外围进一步放松限购，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.9%，领先大盘3.90个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共84支，较上周减少34支，下跌股数为48支。（若无特殊说明，报告中本周指8.15-8.21当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为253.5万平方米，环比提升6.2%，同比下降27.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为69.6万方，环比20.5%，同比-20.3%；样本二线城市为130.7万方，环比0.7%，同比-29.3%；样本三线城市为53.2万方，环比4.0%，同比-29.5%。样本二线城市为80.3万方，环比1.0%；样本三线城市为17.0万方，环比-0.1%。从今年累计33周新房成交面积同比看，样本30城共计9739.8万方，同比下降-35.7%；一线城市为1984.1万方，同比-29.0%；二线城市为5644.1万方，同比-33.0%；三线城市为2111.6万方，同比-46.4%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计128.7万方，环比增长1.5%，同比增长30.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.4万方，环比4.0%；样本二线城市为80.3万方，环比1.0%； 样本三线城市为17.0万方，环比-0.1%。年初至今累计二手房成交面积为3612.1万方，同比变动为-21.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为948.0万方，同比-37.8%；样本二线城市为2212.8万方，同比-9.7%；样本三线城市为451.2万方，同比-9.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（8.15-8.21）共发行房企信用债11只，环比减少3只；发行规模共计72.69亿元，环比增加6.19亿元，总偿还量134.90亿元，环比增加8.96亿元，净融资额为-62.21亿元，环比减少2.77亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（48.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（80.6%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松 中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，体现了中央稳定房地产的决心。8月19日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，与此前郑州的地方纾困专项基金有本质的不同，系中央通过自上而下的方式推动各地保交楼，体现了中央稳定房地产的决心。本周央行MLF缩量续作、中标利率下降10bp，预期下周一（8.22）5年期LPR下调15-20bp。 上海外围限购进一步放松，核心城市依然具备较大放松空间。本次上海临港新政进一步放松了非上海户籍人才购房的限制，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房。而在今年4月13日，临港新片区曾对人才住房政策操作口径进行了优化调整，重点单位认定的人才工作3个月可获得购房资格。 我们认为随着中央未来实质性推动地方保交楼，停工停贷对市场情绪的冲击将逐步减弱。但需注意的是，“保交楼”并不等于“保房企”，目前房地产市场依旧处于需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周上海外围进一步放松限购，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.9%，领先大盘3.90个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共84支，较上周减少34支，下跌股数为48支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为天润数娱、*ST运盛、广宇发展、蓝光发展、金地集团，涨幅分别为26.8%、19.6%、16.3%、14.1%、12.5%。跌幅前五为西藏城投、万通地产、ST新梅、中润资源、广汇物流，跌幅分别为-9.0%、-8.8%、-8.4%、-6.3%、-5.6%。 本周48家重点房企中共计上涨25支，较上周增长4支，涨幅位居前五的为蓝光发展、龙湖集团、金地集团、旭辉控股集团、招商蛇口，涨幅分别为14.1%、13.4%、12.5%、10.7%、9.7%。跌幅前五为建业地产、佳源集团、禹洲集团、正荣地产、融信中国，跌幅分别为-10.0%、-8.1%、-5.4%、-4.8%、-4.4%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（8.15-8.19）涨幅前五个股 图表5：本周（8.15-8.19）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（8.15-8.19）重点房企上涨前五个股 图表8：本周（8.15-8.19）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为253.5万平方米，环比提升6.2%，同比下降27.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为69.6万方，环比20.5%，同比-20.3%；样本二线城市为130.7万方，环比0.7%，同比-29.3%；样本三线城市为53.2万方，环比4.0%，同比-29.5%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计33周新房成交面积同比看，样本30城共计9739.8万方，同比下降-35.7%； 一线城市为1984.1万方，同比-29.0%；二线城市为5644.1万方，同比-33.0%；三线城市为2111.6万方，同比-46.4%。其中一线城市中，北京（-31.3%）、上海（-24.6%）、广州（-35.0%）、深圳（-23.2%）同比均为负。二三线城市中，盐城（-75.3%）、莆田（-69.2%）、芜湖（-61.4%）等总计26城同比为负。 图表16：30城周度成交面积跟踪（8.14-8.20） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计128.7万方，环比增长1.5%，同比增长30.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.4万方，环比4.0%； 样本二线城市为80.3万方，环比1.0%；样本三线城市为17.0万方，环比-0.1%。年初至今累计二手房成交面积为3612.1万方，同比变动为-21.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为948.0万方，同比-37.8%；样本二线城市为2212.8万方，同比-9.7%；样本三线城市为451.2万方，同比-9.7%。 图表17：本周12城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.15-8.21）共发行房企信用债11只，环比减少3只；发行规模共计72.69亿元，环比增加6.19亿元，总偿还量134.90亿元，环比增加8.96亿元，净融资额为-62.21亿元，环比减少2.77亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（48.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（80.6%）的债券为主。 图表22：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，京投发展中期票据（-221bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，苏州高新短期融资券（+8bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券上升。 图表26：房企每周融资汇总（8.15-8.21） 5.本周相关政策回顾 图表27：中央政策及消息（8.14-8.20） 图表27：地方性政策（8.14-8.20） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。