房地产行业点评报告：销售恢复疲软，投资下行压力持续显现

行业销售恢复疲软，市场全面恢复仍需时日 国家统计局发布2022年1-7月商品房投资和销售数据，2022年1-7月，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，增速较2022年1-6月下降0.8%； 商品房销售额7.58万亿元，同比下降28.8%，增速较2022年1-6月上升0.1%。 分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-31.0%、-22.7%、-27.0%、-39.5%。市场在经过6月份的短暂复苏后，7月份同比增速再度下行。我们认为当前行业销售恢复持续不及预期的主要原因仍在需求端，居民的购房能力与购房意愿都受到了压制。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。 新开工下行趋势延续，竣工同比单月降幅明显 2022年1-7月，全国房屋新开工面积7.61亿平，同比下降36.1%，7月单月新开工面积0.96亿平，同比下降45.4%，连续两个月同比降幅超过40%。我们认为行业销售恢复的疲软，房企前期拿地的不足以及资金的紧张共同导致了行业新开工的持续下行。2022年1-7月，房屋竣工面积3.20亿平，同比下降23.3%，前值-21.5%，7月单月竣工面积同比下降36.0%。行业整体资金情况的紧张或是导致竣工面积快速下滑的主要原因，随着保交楼政策的陆续落地，行业停工现象或将有所缓解。 行业投资面临较大下行压力，房企资金压力依旧 2022年1-7月，房地产开发投资额同比下降6.4%，单月同比下降12.3%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-48.1%、-43.0%。行业供给侧改革以来行业整体投资能力的下降，以及前期拿地的不足已持续传导至投资端。由于新开工面积的快速下降，2022年1-7月房地产施工面积同比下降3.7%。我们预计短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压，行业投资的下行压力或将持续显现。2022年1-7月，房地产开发企业到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%，单月同比下降25.8%。市场销售的疲软使得房企销售端资金流入几乎没有改善，而在融资端，金融机构对大部分民营房企的融资支持力度依旧不足，行业整体仍然面临较大的资金压力。 投资建议 8月地产放松政策强度进一步提升，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日，后续政策面预计持续宽松。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 1、行业销售恢复疲软，市场全面恢复仍需时日 国家统计局发布2022年1-7月商品房投资和销售数据，2022年1-7月，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，增速较2022年1-6月下降0.8%；商品房销售额7.58万亿元，同比下降28.8%，增速较2022年1-6月上升0.1%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-31.0%、-22.7%、-27.0%、-39.5%。市场在经过6月份的短暂复苏后，7月份同比增速再度下行。我们认为当前行业销售恢复持续不及预期的主要原因仍在需求端，居民的购房能力与购房意愿都受到了压制。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。 图1：2022年1-7月商品房销售额同比下降28.8% 图2：2022年1-7月商品房销售面积同比下降23.1% 2、新开工下行趋势延续，竣工同比单月降幅明显 2022年1-7月，全国房屋新开工面积7.61亿平，同比下降36.1%，7月单月新开工面积0.96亿平，同比下降45.4%，连续两个月同比降幅超过40%。我们认为行业销售恢复的疲软，房企前期拿地的不足以及资金的紧张共同导致了行业新开工的持续下行。2022年1-7月，房屋竣工面积3.20亿平，同比下降23.3%，前值-21.5%，7月单月竣工面积同比下降36.0%。行业整体资金情况的紧张或是导致竣工面积快速下滑的主要原因，随着保交楼政策的陆续落地，行业停工现象或将有所缓解。 图3：2022年1-7月房地产开竣工面积同比下降36.1%，23.3% 3、施工面积如期下行，行业投资下行压力持续显现 2022年1-7月，房地产开发投资额同比下降6.4%，单月同比下降12.3%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-48.1%、-43.0%。行业供给侧改革以来行业整体投资能力的下降，以及前期拿地的不足已持续传导至投资端。由于新开工面积的快速下降，2022年1-7月房地产施工面积同比下降3.7%。我们预计短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压，行业投资的下行压力或将持续显现。 图4：2022年1-7月房地产开发投资额增速为-6.4% 图5：2022年1-7月房地产施工面积同比下降3.7% 4、房企到位资金依旧不足 2022年1-7月，房地产开发企业到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%，单月同比下降25.8%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-28.4%、-11.4%、-37.1%、-25.2%。市场销售的疲软使得房企销售端资金流入几乎没有改善，而在融资端，金融机构对大部分民营房企的融资支持力度依旧不足，行业整体仍然面临较大的资金压力。 图6：2022年1-7月房地产开发企业到位资金下降25.4% 5、投资建议 8月地产放松政策强度进一步提升，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日，后续政策面预计持续宽松。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。