房地产行业点评报告：行业景气度进一步下滑，投资下行压力持续显现

房地产 2022年12月18日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 24% 12% 0% -12% -24% -36% 2021-122022-042022-08 数据来源：聚源 相关研究报告 《地产融资三箭齐发，优质房企持续受益—行业深度报告》-2022.12.16 《房企多维度融资持续推进，佛山厦门限购松动—行业周报》-2022.12.11 《房企股权融资开闸，四城土拍热度分化—行业周报》-2022.12.4 行业景气度进一步下滑，投资下行压力持续显现 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 行业景气度进一步下滑，整体市场依旧疲软 国家统计局发布2022年1-11月商品房行业数据。2022年1-11月，全国商品房 销售面积12.13亿平方米，累计同比下降23.3%（前值-22.3%）；其中11月单月 销售1.01亿平米，同比下降33.3%（前值-23.2%）；1-11月商品房销售额11.86万亿元，累计同比下降26.6%（前值-26.1%）。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。整体来看，由于疫情反复和购房者信心不足，11月销售市场延续了低迷态势，累计销售降幅较前10月有所扩大，销售表现不及预期。11月以来，中央多部对房企融资出台多项有力政策，助力行业资金面快速修复，我们预计后续市场将实现筑底，但行业的全面恢复仍需时日。 新开工面积降幅扩大，累计竣工面积降幅收窄 2022年1-11月，全国房屋新开工面积11.16亿平，累计同比下降38.9%（前值 -37.8%）；其中11月单月新开工面积0.79亿平，同比下降50.8%（前值-35.1%），整体仍保持低位，源于当前行业处于低库存、低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2022年1-11月，房屋竣工面积5.57亿平，累计同比下降19.0%（前值-18.7%）；其中11月单月竣工面积同比下降20.2%，在疫情影响下累计竣工面积降幅有所扩大，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 投资下行压力持续显现，房企到位资金依旧偏弱 2022年1-11月，房地产开发投资额同比下降9.8%（前值-8.8%），单月同比下降 19.9%（前值-16.0%）；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-58.5%、 -50.8%。开发投资数据承压主要源于：（1）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；（2）拿地进一步走低也约束了开复工的释放，综合将导致投资继续走弱； （3）11月疫情封控城市较多。我们预计在销售市场持续疲软的情况下，短期内行业拿地面积、新开工面积预计继续承压，长期来看房企融资恢复正常后，开发投资能力将逐步企稳。2022年1-11月，房地产开发企业到位资金13.63万亿元，累计同比下降25.7%，单月同比下降35.4%；其中自筹资金单月下降38.8%，反映出企业资金压力进一步扩大。 投资建议 本轮针对房企融资的信贷、债券和股权融资政策全面打开，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑，短期针对企业端政策基本应出尽出。在房地产销售和开发投资数据低位运行的情况下，我们预计后续需求端政策也将持续宽松，市场悲观情绪或将逐步修复。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。 风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、销售景气度进一步下滑，整体市场依旧疲软3 2、新开工面积降幅扩大，累计竣工面积降幅收窄3 3、投资下行压力显现，短期预计持续承压4 4、房企到位资金降幅扩大4 5、投资建议5 6、风险提示5 图表目录 图1：2022年1-11月商品房销售面积同比下降23.3%3 图2：2022年1-11月商品房销售金额同比下降26.6%3 图3：2022年11月房地产开竣工面积同比下降50.8%和20.2%4 图4：2022年1-11月房地产开发投资额同比下降9.8%4 图5：2022年1-11月房地产施工面积同比下降6.5%4 图6：2022年1-11月房地产开发企业到位资金下降25.7%5 1、销售景气度进一步下滑，整体市场依旧疲软 2022年1-11月，全国商品房销售面积12.13亿平方米，累计同比下降23.3%（前 值-22.3%）；其中11月单月销售1.01亿平米，同比下降33.3%（前值-23.2%）；1-11月商品房销售额11.86万亿元，累计同比下降26.6%（前值-26.1%）。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。整体来看，由于疫情反复和购房者信心不足，11月销售市场延续了低迷态势，累计销售降幅较前10月有所扩大，销售表现不及预期。11月以来，中央多部对房企融资出台多项有力政策，助力行业资金面快速修复，我们预计后续市场将实现筑底，但行业的全面恢复仍需时日。 图1：2022年1-11月商品房销售面积同比下降23.3%图2：2022年1-11月商品房销售金额同比下降26.6% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019/11 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2019/11 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 -60% 商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比 商品房销售额累计同比商品房销售额单月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2、新开工面积降幅扩大，累计竣工面积降幅收窄 2022年1-11月，全国房屋新开工面积11.16亿平，累计同比下降38.9%（前值 -37.8%）；其中11月单月新开工面积0.79亿平，同比下降50.8%（前值-35.1%），整体仍保持低位，源于当前行业处于低库存、低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2022年1-11月，房屋竣工面积5.57亿平，累计同比下降19.0%（前值-18.7%）； 其中11月单月竣工面积同比下降20.2%，在疫情影响下累计竣工面积降幅有所扩大，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 图3：2022年11月房地产开竣工面积同比下降50.8%和20.2% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019/11 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 -60% 竣工面积单月同比开工面积单月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、投资下行压力显现，短期预计持续承压 2022年1-11月，房地产开发投资额同比下降9.8%（前值-8.8%），单月同比下降 19.9%（前值-16.0%）；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-58.5%、 -50.8%。开发投资数据承压主要源于：（1）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；（2）拿地进一步走低也约束了开复工的释放，综合将导致投资继续走弱；（3）11月疫情封控城市较多。我们预计在销售市场持续疲软的情况下，短期内行业拿地面积、新开工面积预计继续承压，长期来看房企融资恢复正常后，开发投资能力将逐步企稳。 图4：2022年1-11月房地产开发投资额同比下降9.8%图5：2022年1-11月房地产施工面积同比下降6.5% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2019/11 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2019/11 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 -60% 开发投资累计同比开发投资单月同比 施工面积累计同比施工面积单月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 4、房企到位资金降幅扩大 2022年1-11月，房地产开发企业到位资金13.63万亿元，累计同比下降25.7%，单月同比下降35.4%；其中自筹资金单月下降38.8%，反映出企业资金依旧承压。 图6：2022年1-11月房地产开发企业到位资金下降25.7% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2019/11 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 -40% -50% 房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源单月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 本轮针对房企融资的信贷、债券和股权融资政策全面打开，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑，短期针对企业端政策基本应出尽出。在房地产销售和开发投资数据低位运行的情况下，我们预计后续需求端政策也将持续宽松，市场悲观情绪或将逐步修复。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研