黑色专题报告：“保交楼”效果如何影响钢材建材需求？

中信期货研究|黑色专题报告 2022-08-16 “保交楼”效果如何影响钢材建材需求？ 投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 250 中信期货黑色建材指数走势 中信期货商品指数 中信期货黑色建材指数 400 报告要点 7月政治局会议提出“压实地方政府责任，保民生”，随后，各地保交楼政策逐步开展。“一楼一策一专班”政策由于没有增量资金注入，仅靠地方住建局资金，且还需要保证住建局的资金安全的情况下，对于部分停工项目可能难以起到有效帮助；纾困基金的作用周期较长，且存在逆向选择现象，对应于困境楼盘的需求支撑力度有限。 230 350 210 190 170 150 2021/102021/122022/022022/042022/06 300 250 200 摘要： 7月政治局会议提出“压实地方政府责任，保民生”，随后，各地保交楼政策逐步开展。“一楼一策一专班”政策由于没有增量资金注入，仅靠地方住建局资金，且还需要保证住建局的资金安全的情况下，对于部分停工项目可能难以起到有效帮助；纾困基金的作用周期较长，且存在逆向选择现象，对应于困境楼盘的需求支撑力度有限。 钢材：“保交楼”政策困难重重，钢材需求在9-10月份大概率表现为旺季不旺，但钢材供给端短期受限，库存结构仍将限制钢材跌幅。但与此同时，虽然在限电影响范围扩大及废钢资源仍较为紧张的背景下，叠加库存结构存在支撑，成材基本面健康，但需求的悲观预期仍将限制钢价的向上弹性，短期钢材或将表现为区间震荡。 风险提示：宽松政策持续推出（上行风险）终端需求改善不及预期，限电影响快速退出（下行风险）。 玻璃：供应在下半年大概率维持高位，那么主要变量在于需求端。保竣工政策下对于玻璃需求修复起到一定作用，但是政策的提振力度与时间仍需观察。我们更倾向于短期由于下游补库，真实需求在疲软的地产销售以及尚未出台全国性的纾困的情况下表现疲软；8月份库存或难以持续去化，等待金九银十旺季需求检验。 风险提示：复产力度加强，宽松政策持续推出（上行风险）终端需求改善不及预期，疫情影响时间延长（下行风险）。 黑色建材研究团队 研究员：辛修令 021-80401749 从业资格号F3051600 投询资格号Z0015754 俞尘泯 021-61051109 从业资格号F03093484 投资资格号Z0017179 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、需求端：纾困基金或难提振用钢需求 7月政治局会议提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，随后，各地保交楼政策逐步开展，部分地区已出台政策有： （1）“一楼一策一专班”，政府派遣工作组，督促项目尽快复工。但在房企资金紧张的情况下，没有增量资金注入，停工项目或难以有效复工。 河南驻马店以及平顶山，均推出了一楼一策，一企一策，专班推进等方案。四川遂宁进行“一对一”挂联，督促未开发房地产项目尽快投资、动工，指导在建房地产项目规范运营，按期完工。陕西咸阳，建立了“一对一”帮扶政策，要求对在建项目在保质保量确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房。 “一楼一策一专班”能很好地针对不同楼盘的问题，匹配不同的保交楼政策，从而优化和完善问题楼盘处置化解方案。并且成立专班推动整体项目前进，起到监督具体项目的作用，对于纾困方案的落实有较大保障。 但在没有增量资金注入，仅靠地方住建局资金，且还需要保证住建局的资金安全的情况下，对于部分停工项目可能难以起到有效帮助。专班摸底地产项目需要耗费一定的时间，从而制定出对应该项目的纾困计划，这将耗费大量的时间，并且从地产纾困的几种方案来看，均存在一定的缺点并且对于大部分停工项目不具备复制条件。 图1：纾困房地产的创新模式优缺点对比 资料来源：公开资料整理中信期货研究所 （2）成立纾困基金。8月5日，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》。纾困基金采用母子基金的形式运作，由房地产头部企业共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。 纾困基金意在带动社会资本盘活危困房企将闲置资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。 盘活资金来源可分为三层：母基金、子基金、和金融机构并购贷款。 （1）母基金：资金来源于郑州地产集团和河南资产管理有限公司。由郑州市财政局实际控制的郑州国家中心城市产业发展基金设立设纾困专项基金，规模暂定100亿。据了解母基金的资金来源为郑州地产集团和河南资产管理有限公 司，相当于省市两级平台公司共同出资100亿元 （2）子基金：资金来源于母基金（不超过30%）+社会资本+项目所在区国有投融公司。由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。 （3）盘活资金：资金来源于子基金（不超过40%）+金融机构并购贷款。由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格。盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。 图2：郑州纾困基金资金构架 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 2022年8月9日，由郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。该项目可摘得头筹，主要有两点原因： （1）北龙湖金融岛写字楼项目地理位置优越，尚未开启销售，回报率较高。项目建筑面积约为整个郑州金融岛的23%，郑州金融岛是郑州建设国际化区域金融中心重要载体与重要的“城市名片”，周边的北龙湖区域是郑州的成熟豪宅圈。 项目尚未开启销售，回报率较高，且不存在预售资金被挪用、产权和债务复杂等情况，项目资质优越。 （2）纾困基金出资企业为项目股东，利益关系强，对项目深度了解。郑州地产集团通过东龙控股间接持有郑州金融岛股权，对项目深度了解。同时，该集团是纾困基金母基金的出资方之一，纾困金融岛项目，符合企业自身利益。 图3：北龙湖金融岛写字楼项目股权架构 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 郑州纾困基金首个项目虽已落地，但借鉴意义较小。纾困基金的大范围开展仍存在较大问题： （1）优质项目较少，资金或无法充分运用。基金投向要求净资产存量较高的项目，即“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”，但目前处于停工或烂尾阶段的项目多为不良性质的项目，难以满足纾困条件。而且，纾困条件或难以放松，社会资金以资金安全性和收益率为投资准则，不良项目难以触发杠杆撬动效应。100亿母基金资金理论上可撬动800亿资金，但受限于出资比例要求，实际可使用金额或大幅低于800亿。 （2）耗时较长，短期难以推升钢材需求。第一，全国范围形成纾困基金或耗时较长。目前，除郑州落地纾困基金外，传闻的武汉及南宁纾困基金仍未落地，全国范围的纾困基金或短时间内难以落地。第二，项目进行尽调评估耗时较长，纾困基金投向项目亦需较长时间。据了解，对于北龙湖金融岛项目，建龙集团在3月初，就提供了郑州项目资产包，集团战投部牵头就资产包项目深度 研判，但实际落地在8月初，耗时较长。 这意味着，在目前仅有郑州实施纾困基金的情况下，9-10月份的用钢需求难以受到“保交楼”政策提振，在地产明显的下行周期，钢材需求大概率表现为旺季不旺。 图4：地产处于下行周期图5：钢材需求或旺季不旺 同比 2020 2018 2021 2019 2022 -12.2-12.2 -22.2 -41.8 -44.2 -45.1-45.4 亿平方米房屋新开工面积 3 2 1 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 (5) (10) (15) (20) (25) (30) (35) (40) (45) (50) 万吨螺纹表观消费季节性 2018年 2021年 2019年 2022年 2020年 600 500 400 300 200 100 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 二、钢材：供需双弱，钢价转为震荡行情 废钢资源紧张及限电短期影响钢厂提产空间。近期，钢厂利润有所修复，钢厂复产动力较强。上周螺纹产量253万吨，较最低点上升23万吨；随着钢厂逐步复产，钢材产量或仍有上升空间。但近期限电范围逐步扩大，对废钢回收加工、电炉开工、及轧线均产生部分影响，或短期制约钢厂的提产空间。 图6：钢材利润有所修复图7：螺纹产量或仍将上升 元/吨螺纹即时利润（不含税） 140020182019202020212022 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400 JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 2018年 2021年 2019年 2022年 2020年 万吨螺纹产量季节性 420 400 380 360 340 320 300 280 260 240 220 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 总体来看，“保交楼”政策困难重重，钢材需求在9-10月份大概率表现为旺季不旺，但钢材供给端短期受限，库存结构仍将限制钢材跌幅。但与此同时，虽然在限电影响范围扩大及废钢资源仍较为紧张的背景下，叠加库存结构存在支撑，成材基本面健康，但需求的悲观预期仍将限制钢价的向上弹性，短期钢材或将表现为区间震荡。 三、玻璃：保竣工下需求或边际好转 平板玻璃产量领先竣工8个月，玻璃需求数据上来看和玻璃产量变动较为一 致，因此玻璃需求或是地产竣工的领先指标。从图8中可以观察出，平板玻璃产 量领先竣工大致在8个月左右；根据图9可以看到平板玻璃产量和销量变动较为一致，经验上来说玻璃需求应该略微领先于玻璃产量，那么我们推测玻璃需求应该领先于竣工8个月以上，是地产竣工的领先指标。因此从竣工数据我们无法判断，玻璃需求是否好转，因此我们反而需要从玻璃需求是否真实好转，去判断地产竣工未来的走势。 % 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 图8：平板玻璃产量领先竣工8月图9：平板玻璃产量销量变动较为一致 竣工12月滚动平均—当月同比平板玻璃产量同比—领先8月 %平板玻璃产量:累计同比平板玻璃销量：累计同比 40 30 20 10 0 -10 -20 2014/012015/102017/072019/042021/012022/10 数据来源：Wind国家统计局中信期货研究所数据来源：Wind国家统计局中信期货研究所 玻璃安装位于建筑流程的封顶结束之后，从监管资金提取比例来看，房企在建筑封顶后就能提取出大部分的资金，最后竣工验收备案后基本能提取出所有的监管资金。因此房企在地产行业稳定扩张期会采用高周转的策略，在封顶后提取大量资金再去进行前端开发。 那么在“保竣工”以及前端开发意愿下降的当下，无论是因保交楼受停贷事件催化，驱动政府加强预售资金监管，出台更多政策确保竣工能够正常完工；亦或是由资金回笼驱动，在主体结构封顶至最后竣工验收后能够将监管资金提取完毕