房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放

行业研 究DONGXINGSECURITIES 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 2022年8月16日 看好/维持 房地产 行业报告 东兴证 券销售：商品房销售降幅再次扩大。7月单月商品房销售面积同比-28.88%，前值 股-18.28%；销售额同比-28.21%，前值-20.81%；销售均价单月同比0.94%，前份值-3.10%。我们认为几个因素导致了7月销售数据再次向下：1）部分烂尾楼业有主集体停贷事件持续发酵，对市场信心造成了显著的负面冲击；2）6月短期的限疫情积压性需求与刺激性需求的部分释放，导致7月淡季下需求端面临压力。3公疫情反复下，经济不振，收入预期的减弱抑制了购房需求。4）房企信用危机持司续爆发，动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；5）“买证涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重。 券开发投资：新开工和投资都在加速下滑。7月单月新开工面积同比-45.39%，前研值-45.08%；竣工面积同比-36.01%，前值-40.73%；开发投资同比-12.33%，究前值-9.41%。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与报意愿，导致了拿地、新开工和竣工的能力与意愿持续走低。民营房企持续发酵告的信用风险，导致了民营房企不仅没有能力拓展新项目，老项目的持续施工能 力也受到了很大影响，放慢施工进度甚至是停工已经成为了较为普遍的现象。 未来3-6个月行业大事: 2022-9中旬统计局公布2022年8月房地产 开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.65% 行业市值(亿元) 16602.87 1.81% 流通市值(亿元) 15322.88 2.2% 行业平均市盈率 46.41 / 行业指数走势图 26.6% 房地产 沪深300 到位资金：各渠道资金来源全面走弱，房企融资问题难见改善。7月单月到位资金同比-25.82%，前值-23.59%。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发， 极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构对于信贷投放的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，大量的民营房企很难得到银 -23.4% 8/1610/1612/162/164/166/16 行等主流金融机构的信贷支持。我们认为，在当前信托和美元债等融资渠道快 速收窄，银行信贷支持集中于高信用央、国企的情况下，除了加速销售实现回款外，融资困难的低信用民企只能是通过项目出售或者重组纾困的方式，间接获得流动性。 投资建议：我们认为，地方政府和金融机构正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强。随着8月15 日央行MLF中标利率下降10bp至2.75%，5年期LPR及房贷利率有望进一步下行。我们预计后续将有更多城市出台降低首付比例的政策。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的 拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性 与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号:S1480521080001 P2 东兴证券行业报告 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 DONGXINGSECURITIES 1.销售：销售降幅再次扩大，各地加大政策力度 商品房销售降幅再次扩大。我们认为几个因素导致了7月销售数据再次向下：1）部分烂尾楼业主集体停贷事件持续发酵，对市场信心造成了显著的负面冲击；2）6月短期的疫情积压性需求与刺激性需求的部分释放， 导致7月淡季下需求端面临压力。3）疫情反复下，经济不振，收入预期的减弱抑制了购房需求。4）房企信用危机持续爆发，动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；5）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重。 从具体数据来看，2022年1-7月商品房累计销售面积78,178万平，同比-23.10%；商品房累计销售金额75,763亿元，同比-28.8%；其中，7月商品房销售面积9,255万平，同比-28.88%；7月商品房销售额9,691亿元，同比-28.21%。2022年1-7月商品房累计销售均价9,691元/平，同比-7.44%；其中，7月商品房销售均价10,471元/平，同比0.94%，环比7.36%。 图1：全国商品房累计销售情况图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.开发投资：施工数据持续走低，投资加速下滑 新开工和投资都在加速下滑。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、新开工和竣工的能力与意愿持续走低。民营房企持续发酵的信用风险，导致了民营房企不仅没有能力 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P3 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 拓展新项目，老项目的持续施工能力也受到了很大影响，放慢施工进度甚至是停工已经成为了较为普遍的现象。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022年1-7月累计新开工面积76,067万平，同比-36.10%；其中，7月新开工面积9,644 万平，同比-45.39%。2022年1-7月累计竣工32,028万平，同比-23.30%；其中，7月竣工面积3,392万平， 同比-36.01%。2022年1-7月累计开发投资79,462亿元，同比-6.4%；其中，7月开发投资11,148亿元，同比-12.33%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 DONGXINGSECURITIES 图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 3.到位资金：资金面再次走弱，融资困难未见改善 各渠道资金来源全面走弱，房企融资问题难见改善。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发，极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构对于信贷投放的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质 的房企，大量的民营房企很难得到银行等主流金融机构的信贷支持。我们认为，在当前信托和美元债等融资渠道快速收窄，银行信贷支持集中于高信用央、国企的情况下，除了加速销售实现回款外，融资困难的低信用民企只能是通过项目出售或者重组纾困的方式，间接获得流动性。 从具体数据来看，2022年1-7月房地产开发累计到位资金88,770亿元，同比-25.4%；其中，7月到位资金11,923亿元，同比-25.82%。分项目来看，国内贷款同比-36.81%，自筹资金同比-20.60%，定金及预收款同比-31.16%，个人按揭贷款同比-22.56%。 图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P5 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 图13：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14：房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 4.投资建议 我们认为，地方政府和金融机构正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强。随着 8月15日央行MLF中标利率下降10bp至2.75%，5年期LPR及房贷利率有望进一步下行。我们预计后续将有更多城市出台降低首付比例的政策。但在“保交楼”为主的思路下，房企纾困可能着眼于“救项目，不救房企”，民营房企自身的流动性危机短期可能仍然难以改善。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和 丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P6 东兴证券行业报告 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 DONGXINGSECURITIES 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P7 房地产7月月报：行业数据全面走弱，各地政策加速释放 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及报告作者在自身所知情的范围内，与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版