投资销售降幅扩大，修复进程仍存波折

行业点评 投资销售降幅扩大，修复进程仍存波折 房地产 2022年08月15日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评报告*地产*销售环比小幅改善，投资开工压力犹存》2022-07-15 《行业点评报告*地产*销售投资降幅收窄，政策端效 果渐显》2022-06-15 《行业点评报告*地产*疫情反复加大楼市压力，政策宽松加速落地》2022-05-16 《行业点评报告*地产*基本面压力犹存，政策发力有望延续》2022-04-18 《行业点评报告*地产*销售以价换量，新开工延续低 迷》2022-03-15 《行业点评报告*地产*投资端压力犹存，政策端仍需发力》2022-01-17 《行业点评报告*地产*投资销售降幅收窄，积极因素持续累积》2021-12-15 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S10605140800020755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 国家统计局公布2022年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额 7.9万亿元，同比降6.4%；新开工7.6亿平米，同比降36.1%；竣工3.2亿平米，同比降23.3%；土地购置面积4546万平方米，同比降48.1%；土地成交价款2918亿元，同比降43.0%；商品房销售面积7.8亿平米，同比降23.1%；销售额7.6万亿元，同比降28.8%；房企到位资金8.9万亿元，同比降25.4%。 平安观点： 投资持续下滑，实质改善尚需等待。7月单月房地产投资同比降12.3%， 降幅环比扩大2.9pct。资金压力犹大、销售修复仍需时日背景下，房企土地购置、建安支出仍然谨慎，近期个别行业事件进一步影响市场信心，7月土地成交价款同比降33.4%，累计施工面积同比降3.7%。分区域看，中部地区7月单月地产投资降幅环比扩大9.1pct，高于其他三个区域。考虑上年基数持续降低，后续地产投资进一步下行空间有限、降幅或呈现收窄态势；但在销售复苏缓慢、房企资金压力犹存的背景下，投资（包括拿地、开工）实质性复苏仍需等待。 施工端延续疲软，关注“保交楼”进展。上年基数显著下滑背景下，7月单月新开工仍同比降45.4%，连续四个月降幅超过40%，绝对值（9644 万平米）创2009年11月以来新低。考虑销售端去化压力仍大，叠加2021H2以来土地成交下滑影响可供开工货量，新开工的修复任重道远。竣工方面，7月单月竣工同比降36.0%，降幅环比收窄4.7pct。7月政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，预计后续地方政府将在“保交楼”中承担更多责任，通过牵头组织对接国央企、金融机构，帮助受困房企、项目盘活现金流，进而带动竣工端缓慢改善。 销售降幅扩大，修复进程或相对波折。随着销售淡季来临，叠加个别行业事件冲击，7月单月全国商品房销售面积、销售额同比降28.9%、28.2%， 降幅环比扩大10.6pct、7.4pct。分区域看，西部地区7月销售面积同比降幅环比扩大15.1pct至37.9%、表现最弱，中部同比降幅扩大13.6pct至24.6%，东部扩大6.3pct至26.6%，东北扩大2.8pct至25.2%。随着基数回落（2021H1同比增27.7%、H2降14.9%），以及“稳市场”政策持续发力，下半年房地产有望温和修复、销售进一步下行空间有限，但考虑市场信心修复、各方担忧的消除需要时间，后续销售复苏仍充满波折，同时国民企、区域间楼市将延续分化。 资金端同步走弱，流动性压力犹大。7月单月房企到位资金同比降25.8%，降幅环比扩大2.2pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降 31.2%、22.6%，降幅环比扩大3.1pct、0.4pct，与7月单月销售、居民新增中长期贷款走弱相印证。7月国内贷款同比降36.8%、降幅亦环比扩大4.8pct。当前房企流动性压力犹大，8-12月境内地产债到期1228亿元，其中8月到期330亿元，为今年剩余月份到期压力最大月份。 行业报 告 行业点 评 证券研究报告 投资建议：受销售淡季、个别行业事件、房企资金压力犹大等影响，7月地产投资销售降幅环比6月有所扩大，开工、竣工延续低迷，整体看行业仍处筑底阶段。7月28日政治局会议将“要稳定房地产市场”放在更靠前位置，凸显中央稳地产的决 心，同时强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望温和修复。基于此，判断下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情，但楼市复苏高度及板块表现将弱于过往，房企间分化将进一步加剧。开发板块建议优选销售、投资占优，有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求筑底改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。 风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期 高价地减值、结算利润承压风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 图表1全国房地产投资1-7月同比降6.4% 单月同比 累计同比 -6.4% -12.3% 2/07 202 2/06 202 2/05 202 2022/04 2022/03 2022/02 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 全国房地产投资 资料来源：Wind，平安证券研究所注：图中2月指1-2月合计值，下图同 图表2东部房地产投资7月同比降幅最小 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 东部单月同比 中部单月同比西部单月同比东北单月同比 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表3全国新开工1-7月同比降36.1% 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% 单月同比 累计同比 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表4土地成交价款、土地购置面积7月分别同比降33.4%、47.3% 本年土地成交价款 本年购置土地面积 0% 单月同比 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表5全国房屋竣工1-7月同比降23.3% 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 单月同比 累计同比 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表6销售面积、销售额1-7月分别同比降23.1%、28.8% 销售面积同比 销售金额同比 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 全国商品房销售：累计同比 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表7销售面积、销售额7月单月分别同比降28.9%、28.2% 销售面积同比 销售金额同比 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 全国商品房销售：单月同比 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表8分区域销售表现 10% 0% 分区域单月销售同比 东部销售面积同比东北销售面积同比中部销售面积同比西部销售面积同比 -102%021/09 -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 2021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表9房企整体到位资金1-7月同比降25.4% 房企整体到位资金：累计同比 国内贷款 定金及预收款 个人按揭贷款 2021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大