房地产行业点评：廊坊官宣取消限购，需求侧密集放松可期

事件 2022年8月8日，廊坊市正式官宣优化调整住房限购、限售政策：取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件；对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套住房时，按照本地户籍对待；对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。同日，据乐居财经报道，广州本科学历参保1个月即可办理入户，此前需要至少连续6个月的社保记录。 评论 预计8月或有密集的用足用好政策工具箱措施的落地。2022年3月以来，多地出台取消限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等政策促进购房需求释放，而市场销售在疫情和风险事件的影响下尚无明显回暖，2022年1-6月全国商品房销售金额同比下滑28.9%，克而瑞百强房企销售金额同比下滑50.7%。因此在7月28日的中央政治局会议中提出“要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”，廊坊、广州的宽松政策及杭州、嘉兴等城市在8月上旬出台的公积金新政均是用足用好政策工具箱的体现，我们预计在8月份将有更多的城市加大宽松政策的落地力度。 廊坊取消限购信号意义较大，预计高能级城市调控将逐步松动。廊坊此次的优化调整住房限购限售政策，意味着已经严格执行6年的限购正式取消，虽然廊坊（包括北三县）在去年已经在执行层面逐步松绑限购，但其市场表现依然较为低迷，而此次在政策严厉的环京城市正式官宣取消限购，信号意义更为强烈，高能级城市或有松绑预期。而在7月份上海2022年第二批次的入市房源已经出现突破房地联动价的项目，限价突破，差异化购房政策或加速落地；8月4日，北京针对中心城区老年家庭购买全龄友好社区试点项目、并把户口迁至试点项目所在地的，给予首套房首付比例35%、二套房首付比例60%等优惠，我们预计后续高能级城市调控的逐步放松或可期待。 宽松政策的出台将更加利好积极拿地、拥有优质货值储备的房企。手里有货、货能去化的房企才能享受到宽松政策带来的利好，尤其是2021年下半年以来积极错峰拿地的房企，一方面能通过高利润项目改善利润水平，另一方面可以在市场逐步恢复的2022年下半年推出高品质项目，抢占市场。同时需求端限价的调整更加有利于改善产品和改善房企，高端改善产品溢价能力以往被严格的限价政策掩盖，此类产品的限价突破能力相对刚需产品更高，且装修包等工具的使用也更能获得客户接受。因此我们预计改善型房企更能获得政策宽松红利。 投资建议 廊坊官宣取消限购信号意义较强，高能级城市调控或放松，预计8月房地产宽松政策将加速落地，利好有优质货值储备的房企。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，销售相对稳定，也能保持一定拿地强度，如保利发展、中国海外发展。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：A股地产公司PE走势 图表2：港股地产公司PE走势 图表3：港股物业公司PE走势 图表4：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。