地产杂谈系列之三十八：预售制探讨之何去何从

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产杂谈系列之三十八 预售制探讨之何去何从 2022年8月9日 平安证券研究所地产团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 美国德国等国家预售制度从预付款、按揭发放等多维度为购房者提供保护。预付资金方面，一般设有定金或预付款保护机制；且预付款比例较低，或按工程进度分期支付，绝大部分房款在房屋交付后开始支付。按揭贷款方面，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，或在房屋交付后发放按揭贷款。质量及交付担忧方面，预售商品房期房烂尾保险可保障购房者权益；验收合格后，开发商方可凭验收凭证取得购房者支付的房款；德国及新加坡开发商甚至为购房者提供1-5年保修期，而后购房者支付尾款。 内地预售制起源于中国香港，曾推动国内房地产市场快速发展：20世纪50年代中国香港居民住房需求高但储蓄少，“预售楼花+分期付款”的香港预售制度应运而生，有效解决香港楼市“供不应求”，促进当地房地产市场繁荣。20世纪90年代内地亦面临住 房需求大但供给短缺问题，于是在市场经济的商品房制度与房改货币化等因素催化下，借鉴香港形成“中国内地版预售制”。 内地预售制与中国香港仍存差异，行业下行期潜藏风险：相较内地预售，香港预售制度权责分明。香港开发商在预售前需确保地价款已全部支付，还需证明有资金实力完成项目建设，预售定金随即放入信托账户（监管账户）隔离，因此烂尾现象较少。购房者如遇延迟交楼，开发商还需支付利息，即使在极端烂尾或开发商破产情况下，较容易找到接盘方，买家权益可得到充分保障。内地预售制度过往曾在加快住房供应、推动行业发展中起到积极作用，但本身制度存在缺陷，如预售金未被隔离监管等，间接导 致内地开发商形成高杠杆、高周转、无序扩张的经营方式；如若行业景气度下行，易引发资金链断裂、项目搁置等风险，进而产生信用风险事件，导致银行面临坏账压力，购买者在交房等待期单方面承担交付风险等。 土拍遇冷倒逼现售试点取消，全面推行现售仍存挑战。2016-2018年南京等地为抑制土市过热，推出现房销售试点，后因市场降温逐步退出；2021年杭州等地在第二批土拍中推出“竞现房”要求，但对应10宗地块全部流拍，倒逼地方政府自行调整土地出让要求。我们认为，现房销售虽可保障购房者权益、提高开发商运营能力等准入门槛、加速行业优胜劣汰，但房企资金压力无形加 大，且楼盘销售时间推迟或导致短期供应青黄不接，易推高房价等。尤其是在当前行业资金压力较大背景下，全面推行现房销售仍面临挑战。 投资建议：短期来看楼市信心的修复、各方担忧的消除均需要时间，意味着后续销售端的复苏仍充满波折，持续建议关注强信用、强运营的优质房企保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、万科A、金地集团、天健集团等。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预 2021年下半年以来，多家房企涉及债务违约或展期，市场对于房屋质量、能否按时交付的担忧持续升温，有关预售制及试点现房销售等探讨甚嚣尘上。因此本篇报告旨在探讨如下问题：1）海外预售制度具备哪些特点；2）国内预售制度起源与海外制度的异同点；3）预售制度利与弊；4）过往现售试点缘何未果。 预售 2-3年 拿地预售竣工验收 现售 拿地竣工验收现售 对购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制 预付款保护 按揭贷款方式 方式一：按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；方式二：房屋交付后发放按揭贷款； 要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付 预付款 比重 海外预售制度 房屋烂尾保护 为预售商品房提供期房烂尾保险，保障购房者权益 一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付 预付款支付方式 房屋交付保护 期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款; 或是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款 资料来源：政府官网，平安证券研究所 不同国家预售制度对比 美国 德国 英国 日本 新加坡 定金比例 1-5% 2000欧左右 10% 5-20% 5% 首付比例 最低首付比例 3.5%，平均首付比例12% 可零首付 10-25% 最多不超20% 15%左右 购房者违约，定金返还 根据合同条款 无返还 无返还 无返还 返还5%定金的1/4 开发商违约，定金返还 通过申请仲裁取回 —— 返还10%定金 定金超过5%或超1000万日元，返还 全部返还 剩余房款支付节点 交房后支付 按工程进度付款 少数按工程进度付款； 大部分交房时支付 大部分房款交付时交付 按工程进度付款 预售资金监管 第三方监管资金账户 —— 买卖双方律师代管的账户 第三方资金监管机构 银行专门资金账户 是否有期房烂尾保险 —— 是 —— —— —— 是否强制验房 是 —— 是 —— —— 交付后是否有保修期 —— 交付后5年保修期 —— —— 交付后1年保修期，此后 支付15%尾款 5 资料来源：政府官网，平安证券研究所 • • • 房企 解决缺少资金和开发周期长难题加快房屋建造、销售及供应速度 购房者 减轻购房者资金压力 信贷支持 预售监管机制 •背景：居民住房需求高但储蓄少 •模式：先收取买家订金而后分期付款，待新楼落成收齐买家房款 20世纪50年代 中国香港预售楼花制度“预售楼花+分期付款” 解决楼市供不应求问题，促进房地产市场繁荣 20世纪90年代引入内地形成“中国内地版预售制” •城市化进程落后于工业化 •福利分房制度存在分配不公、效率低、配套差等问题 建立内地商品房预售制度 1994年出台《城市房地产管理法》，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售 管理办法》等法律文件中对“预售制”予以明确 1998年取消福利分房 房改货币化 中国内地版预售制 模式：房企将建设中的房屋预售给购房者，购房者需一次性付清首付，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款 20世纪90年代中国内地 住房需求大但供给短缺 资料来源：中国香港地政总署网站，平安证券研究所6 订金由指定信托机构监管，开发商不可随意支取 开发商在提取建筑费时需支付完建筑商款项，取得证明书后才可申请在信托账户取回建筑费 预售金如何监管？ ③预售金交由信托监管 信托 ⑤验收后， 取回款项 ④施工 政府 若开发商因财务问题破产清盘，清盘人可以把整栋物业转让予另一开发商管理。如果无开发商愿意接手，则在物业落成时，由清盘人以大业主身份负责签楼契，把业权转让予各个业主 购房者可以继续等交楼或选择“踢契”，即取回已支付楼价与利息 如遇烂尾，如何解决？ 银行 ②建筑按揭 房企 ①支付地价 购房者 完成施工，并支付工程款 需证明以下两点： •地价已全数支付 •证明有能力支付建筑费(三选一） 从银行处获得“建筑按揭”（存入信托专户，项目完工前不用还款） 银行承诺书（银行向政府承诺兜底） 无担保贷款合约（开发商自行垫付部分建筑费至信托账户，余额由担保承借） 开发商如何取得预售？ 7 中国香港预售楼花制度透明化：各方权责分明，即要求开发商在预售前，确保地价款已全部支付，还需证明有资金实力 完成项目建设，资金需放入律师所托管，支取时需律所与建筑师核准。为防止开发商、律所、建筑师等套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设信托账户（监管账户），开发商操作等采取全透明化机制。 如遇“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工，因此随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”现象较少。购房者如遇延迟交楼，开发商需支付利息；即使开发商破产清算，较容易找到其他公司接盘，买家权益亦可得到 中国香港 内地 预售条件 •地价全数支付；•证明有能力支付所有“建筑费” •已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；•持有建设工程规划许可证和施工许可证；•按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 建筑费管理 通过信托专户管理，使用上引入第三方证明，对款项使用要求更加严格 资金账户不能实现破产隔离，实践中亦存在被查封情况 建筑费来源 完全由开发企业筹措，预售订金和按揭贷款不作为建设费支出 房开贷通常不能全额覆盖，由销售收入（约占30%）补充 预售资金比例 支付等同楼价5%的订金 包括定金、首付款及按揭贷款等，涵盖全部购房款 预售资金监管 定金锁定在开发企业律师事务所的信托账户，直到项目完工确认交付后，开发企业才会收到款项 预售资金由开发企业与监管银行、监理单位三方签订监管协议的方式监管，开发企业项目建设过程中可以取用 按揭贷款发放时间 购房者在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款 购房者在购房合同网签后申请按揭贷款，按揭贷款作为预售资金存入监管账户 充分保障。 8 内地预售制度过往在加快住房供应、发展房地产行业起到积极作用，但本身制度亦存在缺陷，间接导致国内开发商形成高杠杆、高周转、无序扩张的经营方式，如碧桂园“拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的资金链模式。 个行金 人业融 •预售制下购买者在交房等待期单方面承担交付风险，如延迟交房、房屋质量乃至“烂尾”风险。 •购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，若开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还。 •预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，如若行业景气度下行，会引发资金链断裂、项目搁置等风险，进而产生行业信用事件，影响购房者、金融机构信心。 •银行作为按揭贷款、房企开发贷的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂、“烂尾”、购房者丧失还款能力等问题，银行需承担相关风险，面临坏账压力。 早在2016年，深圳、南京、苏州、杭州等地为抑制土地市场过热，相继推出现房销售试点。以南京为例，2016年8月南京要求网上竞价达最高限价90%需现售，直至2018年7月南京土拍政策转向，新挂出地块不再有现售要求，期间南京共计拍出67宗现房销售地块。 市场降温叠加限价严格，致使房企拿地冷静，倒逼现售取消。南京现售地块多集中于2016至2017年上半年，彼时虽有现售要求，但市场较热叠加“环沪”概念发酵，房企拿地热情高涨。但随着2017年中市场开始降温，加之政府出台严格限 价难以突破，上市现售项目多数面临亏损销售，房企拿地态度随即趋于冷静，2017H2以来少有现售地块出让，直至2018 年7月现售试点取消。 城市 措施 现售是否与土拍价格挂钩 开始执行 时间 执行时长 深圳 编号A816-0060号地块为现售试点项目 否 2016年6月 个别地块 南京 网上竞价达最高限价90%需现售 是 2016年8月 近两年 苏州 土地出让成交价超过市场指导价 10%需现售 是 2016年8月 42个月 杭州 溢价率达到50%需现售 是 2017年3月 近4个月 2016年 2017年 2018年 宗数 26 40 1 总建面 （万平米） 302.7 510.6 1.53 总价 （亿元） 563.7 932.4 1.68 2016-2018年主要城市现售措施对比2016.8-2018.7南京现售地块 由于2021年首批集中供地火热，杭州等地在2021年第二批集中供地的部分地块中，推出“竞现房”环节，试点现房销售；但实施效果不理想，杭州2021年第二批次集中土拍中要求竞品质现房销售的10宗地块全部流拍，于是第三批供地中暂停“竞品质现房销售”试点。 综上，无论2016-2018年南京等地试点现房销售未果，还是集中供地中现房销售地块流拍率居高不下，我们认为现售未能持续原因仍在于，现房销售地块对房企现金流要求更高，无形加大房企资金压力，同时土拍流拍亦影响地方土地财 政