地产杂谈系列之三十七：“保交楼”资金量及来源探讨

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产杂谈系列之三十七 “保交楼”资金量及来源探讨 2022年8月1日 平安证券研究所地产团队 请务必阅读正文后免责条款 测算出险或展期房企后续建安投入为4464-6335亿：2017-2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约24%，23家主要出险或展期房企2021年合同负债总额2.48万亿，按照预售前投入建安总投资25%假设，测算预售后剩余建安投入4464亿（2.48万亿*24%*75%）。按照3年交房周期估计，未交付楼盘主要对应2019-2021年销售，从销售额及销售面积两种口径测算，后续权益建安投入6335亿、5582亿。 销售下滑与融资受限，对旧项目“保交楼”资金支持或相对有限：2021年房企资金来源超一半（52.9%）来自销售回款（定金及预收款、个人按揭贷款）。受信用事件冲击，2022H1百强房企销售面积同比下降52.9%，16家有数据出险房企销售额合计为5950亿，同比降64%。同时由于预售金监管，除现房销售带来的回款外，新期房项目销售回款将优先保障该项目建安投入，仅超出资金监管要求部分能用于旧项目投入。从融资角度来看，2022年上半年主流房企境内外发债融资分别为2131亿和184.1亿，同比分别降12.9%和90.1%，房企到位资 金中国内贷款同比降27.2%，且开发贷一般以项目为抵押、专款专用，很难用于旧项目。 资产转让仍存难点，地方政府需发挥更大职责：2021年下半年，央行、银保监积极推动优质项目并购，2022H1房地产行业收并购成交金额3802亿，同比增长16.8%。但由于出险方更倾向于公司层面引入战投，并购方更倾向收购优质项目；且交易对价的达成需要时间协商，土地及楼市降温背景下并购方扩表意愿不足，导致收并购耗时较长、落地较慢。7月政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳 民生”，我们认为地方政府将在“保交楼”中承担更多责任，考虑上半年全国土地出让收入同比下降31.4%，土地出让金大幅下降加上各地政府财政实力差异，直接财政支持或相对受限。预计各地政府将更多发挥统筹协同的职能，牵头组织对接国央企、金融机构，帮助受困房企、项目盘活现金流。 投资建议：短期来看楼市信心的修复、各方担忧的消除均需要时间，意味着后续销售端的复苏仍充满波折，持续建议关注强信用、强运 营的优质房企保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、万科A、金地集团、天健集团等。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。 2021年下半年以来，多家房企涉及债务违约或展期，市场对于房屋交付的担忧持续升温，不完全统计，23家主要涉及出险或展期房企2021年合计销售额约3.86万亿，占百强房企的30.6%。7月28日，中共中央政治局召开会议，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。“保交楼、稳民生”上升到更加重要的位置，本篇报告意在探讨两个问题：1）涉险房企“保交楼”需要多少投入；2）“保交楼”各潜在资金渠道分析。 7月政治局会议强调“保交楼、稳民生” 2022年7月政治局会议 2022年4月政治局会议 2021年12月政治局会议 2021年7月政治局会议 要稳定房地产市场，坚持房子是 要有效管控重点风险，守住不发生系统性 要坚持房子是用来住的、不是 用来住的、不是用来炒的定位， 风险底线。要坚持房子是用来住的、不是 要推进保障性住房建设，支持商 用来炒的定位，稳地价、稳房 因城施策用足用好政策工具箱， 用来炒的定位，支持各地从当地实际出发 品房市场更好满足购房者的合理 价、稳预期，促进房地产市场 支持刚性和改善性住房需求，压 完善房地产政策，支持刚性和改善性住房 住房需求，促进房地产业健康发 平稳健康发展。加快发展租赁 实地方政府责任，保交楼、稳民 需求，优化商品房预售资金监管，促进房 展和良性循环。 住房，落实用地、税收等支持 生。 地产市场平稳健康发展。 政策。 方法一：合同负债法 2017-2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约24%，23家主要出险房企2021年合同负债总额2.48万亿（未披露的按最近财 报披露值估计），按照建安占比24%对应建安总投入5952亿。 由于预售需要达到一定预售条件，且各个区域存在差异，不同阶段执行强弱不一（如20年疫情部分城市阶段性放宽预售条件），按照 《城市房地产管理法》规定，商品房预售要求开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，我们统一按照25%假设， 则预售后剩余建安投入为5952亿*75%=4464亿。考虑并非所有未交付楼盘均为2021年末出售，从预售到2021年末已存在一定施工投入，理论上对应后续建安投入将小于4464亿元。 该测算不足之处：1）未考虑出表项目的投入；2）并表项目部分为合作项目，部分建安投入可以由合作方承担。假设出表项目和并表 项目中合作方出资部分抵消，估算“保交楼”后续建安投入为4464亿。 2017-2021年建安成本占房价比例约24% 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20082009201020112012201320142015201620172018201920202021 50% 元/平 单位建安成本（高层） 建安成本/住宅销售均价 40% 30% 20% 10% 0% 方法二：按销售额估算 按照3年交房周期估计，当前出险房企未交付楼盘主要对应2019-2021年销售。按照建安占销售额24%，预售前投入25%即6%（24%*25%）， 剩余18%分三年平均，即每年投入销售额的6%假设。 截止2021年末，测算出险房企已售未交付项目权益剩余建安为7182亿，考虑部分为现房销售不存在后续投入，参考2019-2021年平均88.2% 期房占比，对应权益建安为6335亿。 根据交付周期及销售额测算剩余建安投入2019-2021年全国期房销售占比约88.2% 销售时间 截止21年末，剩余施工周期 （年） 剩余建安占销售比例 出险房企销售额 （亿） 剩余建安（亿） 权益销售额（亿） 权益剩余建安（亿） 2019 0.5 3% 41137 1234 29715 891 2020 1.5 9% 45166 4065 32861 2957 2021 2.5 12% 38608 4633 27773 3333 合计 124911 9932 90349 7182 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 注：假定所有销售均按照当年年中销售，预售到交房3年，剩余施工周期对应时间点为2021年末 亿元商品房现房销售期房销售期房销售占比 资料来源：Wind，克而瑞，平安证券研究所 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 5 方法三：按销售面积估算 按照3年交房周期估计，当前出险房企未交付楼盘主要对应2019-2021年销售，2019-2021年全国住宅平均建安为2327元/平米，假设按 照2400元/平，预售前已经投入600元/平（占25%），剩下三年平均每年投入600元/平米，测算对应权益建安投入为6329亿，参考2019- 2021年平均88.2%期房占比，对应后续权益建安为5582亿。 方法二、方法三不足之处：1）部分楼盘或已经竣工交付，如2019-2021合计销售额（12.5万亿）远大于报表中合同负债（2.48万 亿），本测算方法可能高估建安投入；2）未考虑2019年以前已售未交付的楼盘，如个别房企在2020年或2021年已出险，不排除存在2019年前销售未交付楼盘。 根据交付周期及销售面积测算剩余建安投入 销售时间 截止21年末，剩余施工周期（年） 每年单位建安投入 销售面积（平） 剩余建安（亿） 权益比例 权益剩余建安（亿） 2019 0.5 600 33433 1003 72% 724 2020 1.5 600 36184 3257 73% 2369 2021 2.5 600 29982 4497 72% 3235 合计 99599 8757 6329 注：销售均按照当年年中销售，权益比例参考销售额6 资料来源：Wind，克而瑞，平安证券研究所 结合上述三种方法，我们估计出险房企未交付楼盘需要后续建安投入区间为4464~6335亿。值得注意是上述测算方法除前文提到不足 外，还存在以下因素可能影响测算结果： 1）以上均假设在出险前项目正常施工，实际上部分房企在预售后，由于资金紧张可能已长期处于消极施工状态，导致出险前施工投入不 如前述测算，相应的后续投入也将更大。 2）测算方法采取权益口径（方法一假设出表权益及并表中合作方权益抵消，实际上也是对应出险房企权益支出），实际上如果项目为合作开发，若一方出险整个项目可能面临停工风险，需要建安投入会更大。 3）项目未考虑前期施工中，施工方垫付资金等开发商拖欠工程款，若纳入考虑实际建安资金需求将更大。 7 受制于预售金监管及销售大幅下降，回款端对旧项目支撑相对受限 房企资金来源包括销售回款、外部融资、自筹资金等，2021年超一半（52.9%）来自销售回款（定金及预收款、个人按揭贷款）。受信用事件冲击，2022年上半年百强房企销售面积同比下降52.9%，房企来自销售（定金及预收款、个人按揭贷款）的资金同比降34.3%，其中16家有数据出险房企销售额合计为5950亿，同比降64%。 由于预售金监管，除现房销售带来的回款外，新期房项目销售回款将优先保障该项目建安投入，仅超出资金监管要求部分能用于旧项目投入，叠加销售大幅下滑，来自回款端能提供的建安资金支持或相对受限。 14.2% 15.3% 15.5% 16.1% 33.5% 34.4% 34.5% 36.8% 100% 90% 80% 70% 60% 房企到位资金中超一半资金来自销售 国内贷款利用外资自筹资金 定金及预收款个人按揭贷款其他到位资金 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022H1百强房企销售面积降幅达52.9% 克而瑞百强销售额累计增速 克而瑞百强销售面积累计增速 50% -10%2021年1-6月2021年1-8月2021年1-102021年1-122022年1-2月2022年1-4月2022年1-6月 40% 30% 20% 10% 0% 2018 2019 2020 2021 -20%月月 -30% -40% -50% -60% -50.7% -52.9%8 资料来源：Wind，克而瑞，国家统计局，平安证券研究所 外部融资受阻，且更难用于旧项目 从上半年房企到位资金来看，2022H1国内贷款同比降27.2%，且开发贷一般以项目为抵押、专款专用，很难用于旧项目。 根据中指院不完全统计，2022年上半年主流房企境内外发债融资分别为2131亿和184.1亿，同比分别降12.9%和90.1%。从央国企占比来 讲，上半年境内外发债中央国企占比达89%、64%，较2021年上升18个和50个pct。 2022H1房企国内贷款同比下降27.2%上半年房企境内债以央国企为主 上半年房企海外债发行以央国企为主 2021/09 2021/11 2022/02 2022/04 2022/06 国内贷款 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 资料来源：Wind，克而瑞，国家统计局，平安证券研究所 100% 20% 24% 6% 0% 7% 2% 11% 29% 80% 76% 94%100%93% 98%