2022年第31周地产周报：销售缓慢复苏，结构性分化加剧

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产行业 国家/地区中国 销售缓慢复苏，结构性分化加剧 ——2022年第31周地产周报 行业房地产行业 报告发布日期2022年08月08日 核心观点 本周市场回顾。第31周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-4.2%。沪深300指数报收4156.91，周度涨幅为-0.3%；创业板指数报收2683.60，周度涨幅0.5%；房地产板块指数报收2948.54，周度涨幅为-4.5%。 本周行业要闻。央行：稳妥化解重点领域风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。郑州出台房地产纾困基金方案，暂定规模100亿。北京：试点支持老年家庭购房，贷清无房可享最低35%首付。深圳二批次集中供地成交14宗，其中8宗触 顶、5宗摇号，另有2宗流拍。天津二批次9宗地底价成交，2宗流拍。济南二批次成交18宗，其中16宗底价成交。华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批。 本周一线城市和二线城市新房销售量均较上周增加，二手房销售量均较上周下降。第31周29大城市新房销售为2.61万套，较第30周增加0.3%；11大城市二手房销售10071套，较第30周下降10.6%；一线城市新房、二手房交易较第30周分别 增加16.6%、减少3.3%；二线城市新房、二手房交易较第30周分别增加3.9%、减少14.5%。库存量较上周持平，库销比较上周降低。15大城市库存为124.2万套，较第30周减少0.04万套；库销比为16.0个月，较30周减少0.8个月。本周土地 市场出让热度较上周降低。第31周26大城市合计成交土地31块。土地出让金额减 少。第31周26大城市土地出让金为458.0亿元，较第30周减少363.8亿元。平均 溢价率上升。第31周26大城市土地成交平均溢价率4.7%，较第30周上升1.0%。 重点公司公告。多家公司发布2022年7月经营快报。金地集团公告近期经营及财务情况。绿地控股、城建发展披露2022年中期业绩预告。碧桂园完成8.7亿股配售。正荣地产两笔美元票据本息约共4304万美元到期未支付。 投资建议与投资标的 本周新房和二手房销售延续缓慢复苏趋势，同比降幅小幅收窄但仍在3成以上，土地市场分化明显，央国企在高能级城市参与积极性较高，整体而言基本面仍处于缓慢修复通道。从政治局会议定调及地方出台的纾困方案来看，政策力度继续保持克制，我们认为保交楼问题解决的路径仍然是推动债务重组，而非依赖外部援助或需求刺激手段，本质上是债权人优先级的争夺。在供需两端政策平均发力、需求缓慢复苏的背景下，近期偿债高峰叠加购房者对房企信用的甄别加剧，使得困难房企仍将处于持续失血状态，甚至部分优质民企亦受到一定挤兑，行业结构性分化的趋势将加速演变。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增 持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 21 22E 23E 21 22E 23E 评级 600048 保利发展 15.362.29 2.53 2.74 6.71 6.08 5.61 买入 000002 万科A 16.461.94 2.21 2.41 8.50 7.45 6.83 买入 600383 金地集团 10.412.08 2.38 2.75 4.99 4.37 3.78 买入 00960 龙湖集团 25.503.88 4.56 5.48 6.58 5.59 4.65 买入 06049 保利物业 43.301.53 1.97 2.52 28.32 21.96 17.15 买入 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复： ——2022年第30周地产周报 银保监会定调保交楼，基本面复苏仍需宽松政策加码：——2022年第29周地产周报 供需走弱或拖累基本面复苏节奏，期待宽 松政策发力：——2022年第28周地产周 2022-08-03 2022-07-25 2022-07-18 资料来源：公司数据.东方研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第31周市场行情回顾（2022.8.1~2022.8.7）4 1.1第31周行业指数表现4 1.2第31周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.8.1~2022.8.7）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议12 风险提示13 附录13 图表目录 图1：本周（第31周）30城市新房成交6 图2：本周（第31周）11城市二手房成交6 图3：本周（第31周）新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第31周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况8 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，大港股份、万业企业涨幅居前4 表3：覆盖公司估值表12 表4：地产板块股票池名单13 1.第31周市场行情回顾（2022.8.1~2022.8.7） 1.1第31周行业指数表现 第31周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.2%。沪深300指数报收4156.91，周度涨幅为-0.3%；创业板指数报收2683.60，周度涨幅0.5%；房地产板块指数报收2948.54，周度涨幅为-4.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2022/08/5) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4156.91 -0.3% -1.6% -20.2% 创业板指 2683.60 0.5% -2.4% -9.5% 房地产指数（申万） 2948.54 -4.5% 2.8% -22.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第31周地产板块个股表现 第31周地产板块涨幅居前的公司分别为大港股份、万业企业、闻泰科技、天津松江、张江高科。 表2：本周房地产个股表现，大港股份、万业企业涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 大港股份 51.37% 顺发恒业 -13.95% 万业企业 21.47% 绿地控股 -13.52% 闻泰科技 13.16% 中房地产 -12.88% 天津松江 10.77% 广宇发展 -11.54% 张江高科 10.49% 金地集团 -11.25% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.8.1~2022.8.7） 2.1行业一周要闻回顾 央行：稳妥化解重点领域风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。上海银保监局：保持房地产融资平稳有序，支持上海市做好保交楼工作。郑州：房地产纾困基金方案出台，暂定规模100亿。北京：试点支持老年家庭购房，贷清无房可享最低35%首付，子女可作共同借款人。深圳二批次集中供地成交14宗，其中8宗触顶、5宗摇号，另有2宗流拍。天津二批次9宗地底价成 交，2宗流拍。济南二批次成交18宗，其中16宗底价成交。深圳发布城市更新十四五规划，投 资不少于1万亿元供应3000万平米住房，2022年计划通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模195公顷，其中居住用地120公顷。华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批。 1)央行：稳妥化解重点领域风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。 信息来源：观点地产网 2)上海银保监局：保持房地产融资平稳有序，支持上海市做好保交楼工作。信息来源：观点地产网 3)郑州：房地产纾困基金设立运作方案出台，暂定规模100亿。信息来源：地产中国网 4)北京：三项目试点支持老年家庭购房，最低35%首付，子女可作共同借款人。信息来源：观点地产网 5)杭州：三孩家庭购买首套房，公积金首贷额度最高可上浮20%。信息来源：地产中国网 6)深圳二批次集中供地14宗宅地成功出让，其中8宗触顶，5宗进入摇号，总收金339.32亿元；另外有2宗宅地流拍。 信息来源：观点地产网 7)天津二批次集中供地9宗地底价成交，2宗流拍。信息来源：观点地产网 8)济南二批次集中供地18宗地全部成交，其中16宗底价成交。信息来源：观点地产网 9)深圳：发布城市更新“十四五”规划，投资不少于1万亿元，供应3000万平米住房。全市2022年计划通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模195公顷，其中居住用地直接供应规模120公顷。 信息来源：观点地产网 10)华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批。信息来源：中证网 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾 本周一线城市和二线城市新房销售量均较上周增加，二手房销售量均较上周下降。第31周29大 城市新房销售为2.61万套，较第30周增加0.3%；11大城市二手房销售10071套，较第30周下降10.6%；一线城市新房、二手房交易较第30周分别增加16.6%、减少3.3%；二线城市新房、二手房交易较第30周分别增加3.9%、减少14.5%。 图1：本周（第31周）30城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第31周）11城市二手房成交 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周 数据来源：Wind，