房地产行业纾困措施点评：“保交楼”措施提高地产股债“下限”

事项： 8月5日，多项房地产纾困措施出台：1.据河南日报报业集团旗下平台大河财立方披露，郑州市人民政府办公厅已于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，对房地产纾困基金的规模、投向、运作方式以及具体实施举措做出明确要求；2.据中国华融资产管理有限公司的官方资讯平台发文透露，近日中国华融与阳光龙净集团有限公司（阳光城母公司）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。 国信地产观点：1）保交楼实质性举措的落地给过度担忧的市场注入强心针。2）在行业基本面持续较弱、信用危机并未完全度过的局面之下，政策方向明确，当前更需要坚定信心。3）复盘板块行情，市场可能重回政策博弈主线，过度担忧的情绪有望修复。4）投资建议：尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。5）风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 保交楼实质性举措的落地给过度担忧的市场注入强心针 据悉，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。方案出台的目的是尽力解决房企资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目相关的社会问题和可能引发的系统性金融风险，以提振市场信心。而中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议，则是为贯彻落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，全面推动与相关市场主体的纾困合作。这两则保交楼的实质性举措落地无疑能给过度担忧的市场注入强心针。 在行业基本面持续较弱、信用危机并未完全度过的局面之下，政策方向明确，当前更需要坚定信心 基本面延续弱势，复苏较为缓慢。2022年7月单月300城住宅销售面积同比-40%，截至7月累计同比-46%； 百强房企全口径销售额单月同比-40%，累计同比-49%；300城住宅土地成交建面单月同比-39%，累计同比-54%；300城住宅土地7月当月成交溢价率为3.81%，依旧较低。销售复苏、投资回暖的动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低，信用危机也并未完全渡过。考虑到地产及地产链对经济、就业等方面的影响力，房地产行业的平稳和健康是政府、居民、企业三大部门的共同诉求。经济需要地产，因此在行业基本面持续较弱、信用危机并未完全度过的局面之下，政策方向明确，当前需要坚定信心。 图1：300城住宅单月销售面积及累计同比 图2：百强房企单月销售额及当年累计同比 图3：300城住宅土地单月成交建面及累计同比 图4：300城住宅土地当月成交溢价率 复盘板块行情，政策再回主线，过度担忧的情绪有望修复 复盘2022年以来的市场行情，房地产板块经历了过山车般的起伏。年初开始各地频频出台楼市放松政策，2月菏泽打响放松限购“第一枪”、3月郑州发布房地产“一揽子”政策均引起了市场极大的反响。受政策转暖的利好影响，房地产板块大幅跑赢沪深300指数。然而4月以后，低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”，“429”政治局会议后，市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，房地产板块跑输沪深300指数。当前，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线，保交楼实质性举措的落地有望引发市场对过度悲观预期的修复。 图5：2022年以来房地产板块与沪深300走势比较 投资建议：“保交楼”措施提高地产股债“下限” 尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 风险提示： 1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。