2022年第30周地产周报：政治局会议表态克制，基本面缓慢修复

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产行业 国家/地区中国 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 ——2022年第30周地产周报 行业房地产行业 报告发布日期2022年08月03日 核心观点 本周市场回顾。第29周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为4.5%。沪深300指数报收4170.1，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收2670.45，周度涨幅-2.4%；房地产板块指数报收3087.50，周度涨幅为2.8%。 本周行业要闻。中央政治局会议：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。央行：6月末，住户部门贷款余额同比增长7.6%。郑州：向七家重点房 企优先帮助纾困，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种退出方式支持。南京、温州给予购房补贴。上海二批次集中供地34宗地全部成交，其中12宗底价成交，13宗达“一次性报价”。多支保障房公募REITs正式获批。 本周一线城市新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周增加，二线城市新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周基本持平。第30周29大城市新房销售为 2.60万套，较第29周增加3.0%；11大城市二手房销售11259套，较第29周增加 11.9%；一线城市新房、二手房交易较第29周分别减少24.6%、增加23.1%；二线城市新房、二手房交易较第29周分别增加8.8%、减少0.1%。库存量较上周微减，库销比较上周降低。15大城市库存为124.3万套，较第29周减少0.1万套；库销比 为16.8个月，较29周减少0.2个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第30周 26大城市合计成交土地38块。土地出让金额增加。第30周26大城市土地出让金 为821.7亿元，较第29周增加305.6亿元。平均溢价率上升。第30周26大城市土 地成交平均溢价率为3.7%，较第29周上升。 重点公司公告。华润置地拟向租户提供租金减免约22-25亿元。华润万象生活发布中期盈利预告。新大正、陆家嘴、绿城管理公告2022年中期业绩。华润置地、大悦城发布上半年经营快报。招商蛇口拟发行30亿元中票，另与招商平安资产签署 战略合作协议。保利发展第二期股权激励计划第三个行权期上市流通数量15.97万 股。碧桂园拟配股募资28.27亿港元。龙湖集团启动股代息计划。宝龙地产、中梁 控股美元债违约。金科服务拟为母公司提供15亿元借款。 投资建议与投资标的 本周中央政治局会议定调“稳地产、保交楼”，强调因城施策用好政策工具箱，宽松力度低于预期，引发市场行情反转。从政治局表态以及地方出台的方案来看，我们认为政策思路是优先保全购房者的权益而非单纯对困难项目或企业“输血”，从而一定程度托底市场信心，同时监管仍不希望完全通过需求刺激手段解决问题。7月百强销售在去年低基数下同比降幅收窄至34%，略好于预期，结合上海二批次土拍热度稍有回升，行业基本面仍处于缓慢修复通道。其中，多家国企及高评级民企单月销售同比回正或接近回正，也反映出延期交付事件对于行业销售的影响总体可控。结合近期偿债高峰下，信用风险仍在蔓延，预计行业结构性分化的趋势将加速演变。在政策力度克制、需求缓慢复苏的背景下，无论是延期交付还是债务困局的解决都不会一蹴而就，困难房企仍将处于“失血”状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐 碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 银保监会定调保交楼，基本面复苏仍需宽 2022-07-25 松政策加码：——2022年第29周地产周报供需走弱或拖累基本面复苏节奏，期待宽 2022-07-18 松政策发力：——2022年第28周地产周报 销售回升、开工投资承压，实质性复苏仍2022-07-16 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第30周市场行情回顾（2022.7.25~2022.7.31）4 1.1第30周行业指数表现4 1.2第30周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.7.25~2022.7.31）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议12 风险提示12 附录13 图表目录 图1：本周（第30周）30城市新房成交6 图2：本周（第30周）11城市二手房成交6 图3：本周（第30周）新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第30周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况8 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，阳光城、嘉凯城涨幅居前4 表3：覆盖公司估值表12 表4：地产板块股票池名单13 1.第30周市场行情回顾（2022.7.25~2022.7.31） 1.1第30周行业指数表现 第30周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为4.5%。沪深300指数报收4170.10，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收2670.45，周度涨幅-2.4%；房地产板块指数报收3087.50，周度涨幅为2.8%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/07/29) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4170.10 -1.6% -0.2% -20.0% 创业板指 2670.45 -2.4% -0.8% -10.0% 房地产指数（申万） 3087.50 2.8% 2.0% -19.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第30周地产板块个股表现 第30周地产板块涨幅居前的公司分别为阳光城、嘉凯城、招商蛇口、华发股份、中南建设。 表2：本周房地产个股表现，阳光城、嘉凯城涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 阳光城 18.65% 顺发恒业 -15.17% 嘉凯城 13.15% 广宇发展 -9.72% 招商蛇口 12.20% 实达集团 -7.68% 华发股份 11.32% 深大通 -7.06% 中南建设 9.65% 万里股份 -5.47% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.7.25~2022.7.31） 2.1行业一周要闻回顾 中央政治局会议：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。央行：6月末，上半年住户部门贷款增加1002.1亿元，比上年同期多增26.4亿元。郑州：向七家重点房企优先帮助纾困，给予 四种退出方式支持。上海二批次集中供地34宗全部成交，其中12宗底价成交，13宗达“一次性报价”。湖南：住房公积金最高贷款额度提高。南京市高淳区：购买新房可获房价1%补贴。温州：年内购买首套房可获合同总价0.6%财政补贴。多支保障房公募REITs正式获批。 1)中央政治局会议：稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 信息来源：观点地产网 2)银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。信息来源：观点地产网 3)央行：6月末，住户部门贷款余额同比增长7.6%，增速比上月末高1.7个百分点。上半年住户部门贷款增加1002.1亿元，比上年同期多增26.4亿元。 信息来源：观点地产网 4)郑州：召开重点房企项目情况汇报会议，向建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创七家重点房企优先帮助纾困，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种模式的退出方式支持。 信息来源：观点地产网 5)上海：第二批次集中供地34宗地全部成交，其中12宗底价成交，13宗地达到中止价进入“一次报价”阶段，共收获土地出让金780亿元，总出让面积约119.66万方。 信息来源：地产中国网 6)湖南：住房公积金最高贷款额度提高至70万元，三孩家庭提高至80万元。信息来源：观点地产网 7)南京市高淳区：购买新房可获房价1%补贴。信息来源：观点地产网 8)温州：居民年内购买首套房可获合同总价0.6%财政补贴。信息来源：观点地产网 9)红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT正式获批，华夏北京保障房REIT已获上交所受理。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾 本周一线城市新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周增加，二线城市新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周基本持平。第30周29大城市新房销售为2.60万套，较第29周增加3.0%；11大城市二手房销售11259套，较第29周增加11.9%；一线城市新房、二手房交易较第 29周分别减少24.6%、增加23.1%；二线城市新房、二手房交易较第29周分别增加8.8%、减少 0.1%。 图1：本周（第30周）30城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第30周）11城市二手房成交 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：本周（第30周）新房二手房成交中一线城市占比 二手房一线占比新房一线占比（