房地产集中供地系列：二轮土拍无惊喜，四大特点看集中供地

所属行业房地产 发布时间2022年7月27日 二轮土拍无惊喜，四大特点看集中供地 集中供地系列 核心观点： 2022年首轮集中供地结束后，我们对2022年土地市场的定性是供过于求下的低迷市场，地方政府会继续放宽规则和降地价，但难改投资需求颓势，城市和地块呈现分化（详见 《首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？》）。 第二轮集中供地进程过半，市场整体表现并不出意外，但在局部上也有一些变化，呈现出四个方面的特点： 1、低迷行情下，土地供应仍然不敢放量； 2、规则仍在放松，但多数城市已松无可松； 3、高能级城市开始推出优质地块，但效果平平； 4、低流拍和低溢价并行，地方国企托底市场成色愈重。 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征5+4，杭州第一批集中供地深度解读“热不起来”——话说东北区域首批集中供地“同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn曾志龙Zengzhilong666（微信号） Zengzhilong@ehconsulting.com.cn 引言 2022年首轮集中供地结束后，我们对2022年土地市场的定性是供过于求下的低迷市场，地方政府会继续放宽规则和降地价，但难改投资需求颓势，城市和地块呈现分化（详见《首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？》）。 第二轮集中供地进程过半，市场整体表现并不出意外，但在局部上也有一些变化，呈现出四个方面的特点： 1、低迷行情下，土地供应仍然不敢放量； 2、规则仍在放松，但多数城市已松无可松； 3、高能级城市开始推出优质地块，但效果平平； 4、低流拍和低溢价并行，地方国企托底市场成色愈重。一、市场低迷下，土地供应仍不敢放量 截至2022年7月27日，19城已发布第二批次集中供地公告，14城已经完成土地出让。在土地供应上，各城市依然相对谨慎保守。为了避免土地的大面积流拍，目前各城市在土地推出之前往往会和市场做提前一轮的沟通，在土地出让结果有一定的确定性后，才会将土地推入市，因此土地的供应量在一定程度上也能反映当前市场的需求。 从第二轮集中供地的情况来看，土地供应仍不敢放量，19城第二轮集中供地总建筑面积4241.6万㎡，较首轮集中供地减少4.3%，总起拍价5465.7亿元，与首轮集中供地基本 持平。如果和2021年相比，第二轮集中供地的总建筑面积只占2021年的17.2%，前两轮集 中供地的总建筑面积占2021年的35.2%，只相当于2021年首轮集中供地的量。供应不放量，反映的是地方政府对当下市场信心的不足。 从具体城市来看的话，由于不同城市房地产市场热度有差异，因此各地的推地节奏也有所不同，简单来说，可以分成三类： 1、对市场仍有一定信心，供地节奏较为平稳的城市。如深圳、上海、成都、厦门等， 市场热度尚可，供应量无明显减少。 图表：2021年以来各批次集中供地起拍总价（亿元） 1000 800 600 400 200 0 厦门杭州成都上海深圳 21年第一批21年第二批21年第三批22第一批22年第二批 资料来源：亿翰智库 2、供应持续缩量，市场有待回暖，政策可能进一步打开的城市。如青岛、武汉、重庆、长 沙、广州、天津、济南等城市，这些城市房地产市场相对热度不足，销售有待回暖，房企投资意愿不强，如果市场持续低迷，土地市场也难有起色的话，不排除这些城市在政策调控上有进一步打开的可能。 图表：图表：2021年以来各批次集中供地起拍总价（亿元） 1200 1000 800 600 400 200 0 青岛武汉重庆 长沙广州 无锡天津济南 21年第一批21年第二批21年第三批22第一批22年第二批 资料来源：亿翰智库 3、首轮集中供地缩量，但第二轮供地放量的城市。这类城市目前并不多，只有南京比较 明显，南京首轮集中供地只成交了191.5亿元，但第二轮集中供地成交金额达726.4亿元，供应放量较为明显，并且也没有出现大面积流拍。我们认为，一方面，主要的原因除了本土国企托底非热门地块外，南京第二轮集中供地推也出了部分核心地块，吸引了保利、华润等央企入场。另一方面，南京上半年在房地产市场政策松绑力度较大，对土地市场信心的恢复可能也起了一定的促进作用。 图表：南京2022年第一批和第二批集中供地成交情况 2022年第一批 2022年第二批 建筑面积（万㎡） 98.83 432.86 成交总价（亿元） 191.45 726.40 流拍率 31.6% 4.5% 溢价率 4.4% 2.1% 央企拿地金额占比 41.6% 29.8% 本土国企拿地金额占比 18.6% 54.2% 民企拿地金额占比 1.7% 9.8% 资料来源：亿翰智库 二、规则仍在放松，但多数城市已松无可松 从“两集中”政策实施以来，土地市场的调控经历了“松-紧-松”的过程，2021年第二轮土拍遇冷后，22城在土拍规则上不断松绑，以求推动企业的投资需求复苏。相比于2022年首轮集中供地，第二轮集中供地土拍规则的放松力度明显减小，除成都、广州等个别城市外，多数城市土拍规则与首轮集中供地基本无变化。怎么理解这一现象？我们认为，主要有两方面原因： 1、热点城市稳一稳。对于部分核心一二线城市来说，尽管土拍政策还可以放松，但基 于市场未来平稳长远发展的考虑，并没有大幅放松政策以刺激投资需求，而是细水长流，如深圳目前仍保持50%的保证金比例，远高于其他城市普遍20%的水平。杭州、厦门等首轮土拍表现尚可的城市，二轮土拍规则基本也无变化。 2、多数城市松无可松。除了少数城市外，多数城市土地市场热度并不高，因此这些城 市松绑规则的动力仍是充足的，但现在问题是，常规的土拍规则基本已经到了松无可松的地步。参拍门槛已经很低，保证金缴纳比例大多也已降至20%，溢价率控制在10%-15%的水平，竞拍方式以限地价+摇号为主，常规土拍规则再松绑的余地已经不多，剩下的只有在降低起拍价和放松限价上发力。而可以看到的是，降起拍价和放松限价，提升房企拿地利润空间是当前土地供应的趋势。 图表：第二轮集中供地规则变化 城市 较2022年首轮集中供地相比 厦门 土拍规则基本不变 福州 放松销售限价、缩短土地金支付期限。回炉地块起拍价下调 北京 无需配建保障性租赁住房地块，但提出建设“全龄友好社区”的要求，并选取3宗地块试点；竞“现房销售”面积为主力，宗数占70%；回炉地块起拍价降低 青岛 土拍规则基本不变,地块配建要求降低 合肥 土拍规则基本不变 武汉 土拍规则基本不变 宁波 土拍规则基本不变，装修标准上调，房地价比上调 杭州 地块配建要求方面进一步放松，本轮仅2宗地要求配建公租房 重庆 土拍规则基本不变，下调起拍楼面价 南京 1、销售限价、预售条件均有所放宽。13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”，即在地块出让时不设定毛坯限价,完成开发后向有关部门报备审核2、未设置配建公租房要求，取消了“摇号地块的商品住宅预售条件须满足完成住宅部分投资额的50%”的限制，缓解房企资金压力3、回炉地块降低起拍楼面价、上调销售限价等方式重新出让 成都 调低保证金比例至20%，放松销售限价，起拍房地比上调 长沙 1、竞自持的地块占比明显增多2、住宅限价提高，7宗地采取“根据开发品质等因素进行价格监制” 广州 取消竞自持 无锡 土拍规则基本不变 上海 土拍规则基本不变 天津 土拍规则基本不变 资料来源：亿翰智库、各城市自然资源局 图表：部分城市地货比变化 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 成都市南京市宁波市 2022年第一批次2022年第二批次 资料来源：亿翰智库 备注：地货比=楼面价/销售限价，代表地价在房价中的比重，地货比越低代表利润空间越大 三、高能级城市开始推出优质地块，但效果平平 除了放松规则、降起拍价和松限价之外，推出优质地块以维持土地市场的热度也是当下 土地供应的特点之一。并且可以看到，一些高能级城市也开始加大优质地块的供应，以保证土地出让能够达到预期的效果，如上海在第二轮集中供地中，中心城市的地块占比显著提升，按起拍价计算，中心城区地块的起拍总价占全部地块的27.4%，相比之下，首轮集中供地中心城区的起拍总价只占7.2%，相应的远郊地块减少，首轮集中供地中的供地大户临港新城无供应，五大新城板块地块的总建筑面积由首轮集中供地的48.8%下降至24.6%。 高能级城市开始推出优质地块，实际上反映的是市场的低迷迟迟不见起色，市场较好的城市也需要推出好货以拉升市场热度。但在需求不足下，即使推出好货也不一定能如人意，市场分化下，更多的可能是优质地块竞拍激烈，但冷门地块仍然无人问津，市场整体热度依然不足，广州第二轮集中供地即是如此，广州第二轮土拍供应量大幅减少，但地块质量提高，平均起拍楼面价因地块质量提高上升30%至17265元/㎡，天河区、荔湾区等中心城区均推出了核心地块，且广州进一步取消了竞自持的竞拍方式，改为限地价+摇号，可谓诚意十足，但从成交来看，整体热度平平，14宗土地3宗流拍，平均溢价率2.7%，且主要是国央企在参与拿地。 四、低流拍和低溢价并行，地方国企托底市场成色愈重 由于投资需求的不景气以及地方政府在供地策略上的谨慎，2022年以来的土拍始终不温不火，低流拍率和低溢价率并行，第二轮供地也同样如此，已完成土地出让的15城按宗数计算的平均流拍率9.0%，平均溢价率2.9%，与首轮集中供地基本一致，成交热度无明显回升。 图表：2021年至今集中供地流拍率和平均溢价率 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21年第一批21年第二批21年第三批22第一批22年第二批 平均流拍率（按宗数计算）平均溢价率 资料来源：亿翰智库 从拿地房企来看，央企拿地节奏较为稳定，本土民企市占份额较小，拿地也相对稳定，非本土国企如有扩张意愿的建发、越秀和外来民企如龙湖、旭辉等拿地金额占比有所降低， 相比之下本土国企托底市场的现象愈为明显，以本土国企拿地金额占比较高的厦门、苏州、武汉为例，厦门本土房企建发、轨道交通，苏州的苏高新，武汉的武汉城建在各地的第二轮集中供地中获取地块较多，部分填补了民营房企撤退留下的空白。 图表：2022年两轮集中供地不同性质房企拿地金额占比 2022年第一轮 2022年第二轮 城市 央企 非本土国企 本土国企 外来民企 本土民企 央企 非本土国企 本土国企 外来民企 本土民企 厦门 4.2% 0.0% 80.2% 9.5% 6.2% 26.3% 0.0% 73.7% 0.0% 0.0% 福州 0.8% 38.5% 55.9% 0.0% 4.9% 8.9% 36.9% 51.5% 0.0% 2.7% 北京 64.4% 5.8% 20.8% 9.1% 0.0% 64.0% 0.0% 29.7% 2.4% 3.9% 青岛 8.4% 0.0% 33.1% 0.3% 58.2% 32.1% 1.6% 42.1% 3.0% 21.2% 苏州 28.4% 1.8% 69.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 96.5% 0.0% 3.5% 合肥 25.4% 5.9% 14.4% 26.7% 27.7% 33.0% 0.0% 47.2% 4.7% 15.1% 武汉 16.0% 0.0% 56.4% 27.6% 0.0% 3.9% 0.0% 93.5% 0.0% 2.6% 宁波 30.7% 18.4% 40.0% 6.4% 4.5% 38.0% 0.0% 33.4% 8.0% 20.6% 杭州 23.0% 19.3% 18.6% 4.4% 34.7% 6.7% 5.9% 20.7% 6