6月销售降幅收窄，投资开工情绪低迷

本周地产物业板块回调幅度较大。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-6.1%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-8.7%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-16.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.9%，沪深300指数涨跌幅为-4.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-8.2%和-12%。 多城集中土拍拉动成交量，但热度依然较低。全国300城宅地成交建面1595万㎡，单周环比130%，单周同比12%（成都、南京、长沙集中土拍），平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面24754万㎡，累计同比-51%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、中国海外发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房延续淡季走势，同环比下降。35城商品房成交合计404万方，周环比-3%，周同比-38%。其中，一线城市周环比-4%，周同比-15%；二线城市周环比-5%，周同比-44%；三四线城市周环比+8%，周同比-33%。 本周二手房相对有韧性，同环比上涨。15城二手房成交合计176万方，周环比+10%，周同比+1%。其中，一线城市周环比+14%，周同比-26%；二线城市周环比+10%，周同比+13%；三四线城市周环比-1%，周同比0%。 6月商品房销售环比改善明，投资与开工情绪延续低迷态势。销售方面，1-6月全国商品房销售金额累计同比-28.9%，6月单月环比+68.1%，同比-20.8%；1-6月商品房销售面积累计同比-22.2%，其中6月单月18185万方，环比+65.8%，同比-18.3%；6月商品房销售均价9753元/㎡，环比+1.4%，连续三月环比增长。投资方面，1-6月全国房地产开发投资金额累计同比-5.4%，6月单月环比+24.7%，同比-9.4%。开工方面，1-6月房屋新开工面积累计同比-34.4%，6月单月环比+24.4，同比-45.1%（降幅扩大）。 房地产对GDP增长贡献为负。2022年上半年行业延续低迷叠加疫情反复影响，房地产业承压下行，2022年二季度全国房地产业增加值18605亿元，同比-7%，连续四个季度同比为负。2Q22房地产对GDP累计同比贡献率为-13.56%，对GDP累计同比的拉动为-0.34pct，房地产业对中国经济的增长贡献为负。房地产业的健康稳定发展是中国经济实现5.5%增长的重要支撑，预计房地产调控宽松政策将持续出台，如本周上海发布2022年第三批次入市房源，价格普遍上涨，其中新湖青蓝国际上涨2000元/㎡，仁恒海上源上涨5000元/㎡，且其近12万元/㎡价格超过了此前11.5万元/㎡的房地联动价，限价有所突破。 投资建议 上半年房地产业增加值同比为负，宽松政策或加大力度落地。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务，强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 6月房地产及宏观经济数据概况 房地产开发投资和销售情况 6月商品房销售环比改善明显，销售均价小幅增长。1-6月全国商品房销售金额66072亿元，同比-28.9%，6月单月17735亿元，环比+68.1%，同比-20.8%；1-6月商品房销售面积68923万方，同比-22.2%，6月单月18185万方，环比+65.8%，同比-18.3%；6月商品房销售均价9753元/㎡，环比+1.4%，连续三月环比增长。 图表1：全国商品房销售金额累计同比及单月同比 图表2：商品房销售面积及销售均价单月走势 投资与开工情绪延续低迷态势。1-6月全国房地产开发投资金额68314亿元，同比-5.4%，6月单月16180亿元，环比+24.7%，同比-9.4%（降幅扩大）。1-6月房屋新开工面积66423万方，同比-34.4%，6月单月14795万方，环比+24.4，同比-45.1%。 图表3：房地产开发投资金额累计同比及单月同比 图表4：房屋新开工面积累计同比及单月同比 房地产业增加值情况 房地产对GDP增长贡献为负。2022年上半年行业延续低迷叠加疫情反复影响，房地产业承压下行，2022年二季度全国房地产业增加值18605亿元，同比-7%，连续四个季度同比为负。2Q22房地产对GDP累计同比贡献率为-13.56%，对GDP累计同比的拉动为-0.34pct，房地产业对中国经济的增长贡献为负。 图表5：房地产业增加值当季同比（不变价，%） 图表6：房地产业对GDP累计同比贡献率和拉动 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-6.1%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-8.7%，在各板块中位列第23。本周地产涨跌幅前5名为顺发恒业、京基智农、ST海投、万通发展、广汇物流，涨跌幅分别为+37.6%、+9.9%、+8.8%、+8.1%、+7.7%；末5名为合景泰富集团、融信中国、旭辉控股集团、弘阳地产、碧桂园，涨跌幅分别为-31%、-29.1%、-27.9%、-27.6%、-26.6%。 图表7：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表8：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表9：本周地产个股涨跌幅前5名 图表10：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-16.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.9%，沪深300指数涨跌幅为-4.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-8.2%和-12%。本周物业涨跌幅前5名为祈福生活服务、银城生活服务、弘阳服务、和泓服务、康桥悦生活，涨跌幅分别为+13.4%、+2.4%、+2.3%、+1.9%、+0.3%；末5名为碧桂园服务、荣万家、旭辉永升服务、合景悠活、金科服务，涨跌幅分别为-30.2%、-30.1%、-26.1%、-24.4%、-19.7%。 图表11：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表12：本周物业个股涨跌幅前5名 图表13：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第29周，全国300城宅地成交建面1595万㎡，单周环比130%，单周同比12%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面24754万㎡，累计同比-51%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、中国海外发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为495、398、392、370、352亿元。 图表14：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表15：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表16：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（7月9日-7月15日），35个城市商品房成交合计404万平米，周环比-3%，周同比-38%，月度累计同比-39%，年度累计同比-33%。其中： 一线城市：周环比-4%，周同比-15%，月度累计同比-24%，年度累计同比-32%； 二线城市：周环比-5%，周同比-44%，月度累计同比-43%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比+8%，周同比-33%，月度累计同比-37%，年度累计同比-46%。 图表17：40城新房成交面积及同比增速 图表18：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表19：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表20：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（7月9日-7月15日），15个城市二手房成交合计176万平米，周环比+10%，周同比+1%，月度累计同比-3%，年度累计同比-25%，其中： 一线城市：周环比+14%，周同比-26%，月度累计同比-28%，年度累计同比-38%； 二线城市：周环比+10%，周同比+13%，月度累计同比+6%，年度累计同比-17%； 三四线城市：周环比-1%，周同比0%，月度累计同比-2%，年度累计同比-54%。 图表21：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表22：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表23：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表24：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.57亿平米，环比+1%，同比+9.4%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.1月，较上周+0.1个月，较去年同比+7.3个月。 图表25：12城商品房的库存和去化周期 图表26：12城各城市能级的库存去化周期 图表27：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表28：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表29：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表30：物管行业资讯 物管公司动态 图表31：物管公司动态 行业估值 图表32：A股地产PE- TTM 图表33：港股地产PE- TTM 图表34：港股物业股PE- TTM 图表35：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。