销售企稳信号明确，开发投资环比改善

投资要点 5月销售同比降幅收窄，呈现企稳迹象。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，销售额1.1万亿元，同比分别下降32%和38%，降幅较上月分别收窄7pp和9pp。同时，5月全国商品房销售均价为9615元/平方米，环比上涨3%。结合此前克尔瑞数据，5月销售已呈现企稳迹象。但值得注意的是，5月销售可能是受到五一期间楼盘促销的拉动，且商品房销售规模仍为年内次低，市场是否出现真实企稳仍要通过6月数据进一步验证。累计来看，1-5月累计销售面积、销售金额分别同比-24%、32%，同比降幅进一步扩大。 投资额降幅小幅收窄，到位资金有所好转。2022年5月地产开发投资额为1.3万亿元，同比-7.8%，降幅小幅收窄2.3个百分点。具体来看，5月新开工面积同比-42%，较上月小幅收窄，主要5月房企推盘力度加大，为传统旺季，新开工补充可售面积意愿较强。此外，竣工面积同比-31%，土地成交额同比-40%，降幅均较4月进一步扩大。2022年5月到位资金合计1.2万亿元，同比-33%，降幅较上月收窄3个百分点。6-8月份为房企债券到期高峰，偿债压力依然普遍存在。 6月重点32城累计销售面积（截至16日）同比-30%，环比+54%，受政策刺激和节假日拉动呈现回暖。其中一线城市同比-36%，环比+150%；二线同比-22%，环比+51%；三四线同比-42%，环比+28%。回暖原因主要是近期政策刺激作用开始显现，根据调研多数城市看房人数有明显增长；另一方面，节假日（端午节）期间促销活动拉动部分二线城市弱势回暖。具体城市来看：1）一线城市：上海市场解封后有所恢复，深圳、北京分别环比增长54%、18%； 2）二线城市：除徐州环比-15%外，均有不同程度的增长，其中青岛、苏州、济南分别环比+139%、121%、128%；3）三四线城市：表现各异，其中扬州、连云港表现亮眼，分别环比+141%、139%。近期政策力度和频率略有下降，目前来看6月大概率企稳，7月低基数效应下增速有望好转。 青岛二轮集中供地表现平稳，城投托底现象略有好转。6月16日青岛第二轮集中供地成功出让26宗含宅用地，流拍一宗。其中2宗触及最高限价，24宗底价成交，平均溢价率2%，整体保持平稳。从拿地企业来看，本地企业仍然是主导，相较第一轮完全由平台公司“托底”现象略有好转。本轮青岛土拍参与房企类型丰富，其中包括保利、旭辉、中海等品牌房企，长江实业等港资房企，以及瑞源、天一、康大等民企，这些房企基本承包了本次土拍的半数地块。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 5月销售同比降幅收窄，呈现企稳迹象。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，销售额1.1万亿元，同比分别下降32%和38%，降幅较上月分别收窄7pp和9pp。同时，5月全国商品房销售均价为9615元/平方米，环比上涨3%。结合此前克尔瑞数据，5月销售已呈现企稳迹象。但值得注意的是，5月销售可能是受到五一期间楼盘促销的拉动，且商品房销售规模仍为年内次低，市场是否出现真实企稳仍要通过6月数据进一步验证。累计来看，1-5月累计销售面积、销售金额分别同比-24%、32%，同比降幅进一步扩大。 图1：5月商品房销售面积同比-32% 图2：5月商品房销售额同比-38% 投资额降幅小幅收窄，土地成交依然惨淡。2022年5月地产开发投资额为1.3万亿元，同比-7.8%，降幅小幅收窄2.3个百分点。具体来看，5月新开工面积同比-42%，较上月小幅收窄，主要5月房企推盘力度加大，为传统旺季，新开工补充可售面积意愿较强。此外，竣工面积同比-31%，土地成交额同比-40%，降幅均较4月进一步扩大。总体来看，开发投资规模5月仍为2022年次低，行业投资仍处于历史较低点。 图3：5月地产开发投资额同比降幅收窄2.3pp 图4：5月新开工面积同比降幅收窄2.4pp 图5：5月商品房竣工面积同比降幅扩大至31% 图6：5月土地成交额同比降幅扩大至40% 到位资金有所好转，偿债压力依然较大。2022年5月到位资金合计1.2万亿元，同比-33%，降幅较上月收窄3个百分点。据中指院数据显示，5月房地产企业融资总额为612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%，6-8月份为房企债券到期高峰，合计超3099亿元，新发债券无法覆盖到期余额，偿债压力依然普遍存在。 图7：5月房地产开发到位资金同比降幅收窄3pp 图8：22年6-8月房企到期债券超3099亿元 6月重点32城累计销售面积（截至16日）同比-30%，环比+54%，受政策刺激和节假日拉动呈现回暖。其中一线城市同比-36%，环比+150%；二线同比-22%，环比+51%；三四线同比-42%，环比+28%。回暖原因主要是近期政策刺激作用开始显现，根据调研多数城市看房人数有明显增长；另一方面，节假日（端午节）期间促销活动拉动部分二线城市弱势回暖。具体城市来看：1）一线城市：上海市场解封后有所恢复，深圳、北京分别环比增长54%、18%；2）二线城市：除徐州环比-15%外，均有不同程度的增长，其中青岛、苏州、济南分别环比+139%、121%、128%；3）三四线城市：表现各异，其中扬州、连云港表现亮眼，分别环比+141%、139%。近期政策力度和频率略有下降，目前来看6月大概率企稳，7月低基数效应下增速有望好转。 表1：全国重点城市6月累计（截至16日）成交情况（单位：平方米） 图9：2022年32城销售环比回升 青岛二轮集中供地表现平稳，城投托底现象略有好转。6月16日青岛第二轮集中供地成功出让26宗含宅用地，流拍一宗。其中2宗触及最高限价，24宗底价成交，平均溢价率2%，整体保持平稳。从拿地企业来看，本地企业仍然是主导，相较第一轮完全由平台公司“托底”现象略有好转。本轮青岛土拍参与房企类型丰富，其中包括保利、旭辉、中海等品牌房企，长江实业等港资房企，以及瑞源、天一、康大等民企，这些房企基本承包了本次土拍的半数地块。 表2：青岛各轮集中土拍热度对比 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数上涨0.97%、沪深300指数上涨1.65%，创业板指上涨3.94%，万得全A上周交易额5.66万亿，环比增长7.24%。从板块表现来看，农林牧渔、家用电器、汽车和有色金属表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌0.31%，在所有申万一级行业中相对排名22/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌-8.52%，在所有申万一级行业中相对排名10/28。 上周申万地产板块交易额1209.17亿，环比下降2.21%。 图10：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图11：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周绿景控股、中房股份、卧龙地产、ST新光和ST爱旭等个股涨幅居前。数源科技、铁岭新城、同达创业、万通地产等个股跌幅显著。 图12：上周绿景控股、中房股份、卧龙地产等个股涨幅显著 图13：上周数源科技、铁岭新城、同达创业等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、ST爱旭、数源科技、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超55亿。其中，保利地产和万科A交易额合计166.2亿，占板块交易额比重为13.06%，较上周略微下降。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、滨江集团、宋都股份、信达地产等涨幅居前，上涨个股个数占比39.4%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图14：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图15：年初以来申万地产上涨个股占比为39.4% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有7只股票上涨，易居企业控股涨幅明显，而合景泰富集团、融信中国、中骏集团控股、宝龙地产等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、中国海外发展、弘阳地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地、恒隆地产、龙湖集团、长实集团、碧桂园均超过9亿（人民币）。 图16：上周表现强势的港股通内房股 图17：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有3只股票上涨，金融街物业、招商积余、金科服务涨幅明显，而宝龙商业、时代邻里、合景悠活、永升生活服务等位居跌幅前列。年初以来，绿城服务、滨江服务个股上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务、招商积余、融创服务控股、雅生活服务均超过4亿（人民币）。 图18：上周表现强势的物业股 图19：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月18日，浙江省温州市发布政策，首套房首付比例20%，并享受首次贷款购买普通自住房的利率优惠，二套房首付比例30%，对居民家庭在温州名下无房但有已结清贷款记录的，或在温州有一套房但无贷款记录、或已结清贷款记录的，再买房均按照首套首贷优惠政策执行；在市区购买首套房，给予购房款0.6%的消费补助。（澎湃新闻） 6月18日，北京、青岛、福州以及厦门四个城市第二批集中供地结束，北京等四个城市第二次集中供地成交规划建筑面积475.1万平方米，成交楼面均价41380元/平方米。与首轮集中供地相比，当下完成第二次集中供地的四城市，其土地成交平均溢价率比第一批次降低1.1个百分点。同时，楼面均价降幅明显，但土地成交规模大幅增加。（证券日报） 6月17日，国家统计局发布数据，今年1-5月份，全国房地产开发投资额5.21万亿元，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额4.83万亿元。从环比数据看，5月份房地产开发投资数据比4月环比增长约14%，为年内首次环比上升；销售面积、销售金额环比增速分别为26%、30%。（新京报） 6月17日，青岛第二批集中供地结束，共出让27宗土地，总占地面积99万平方米，总建面215万平方米，起拍总价127亿元。最终，2宗触顶成交，24宗底价成交，1宗流拍，成交总建面约194.9万平方米，总成交价104.87亿元。（中房网） 6月17日，四川省内江市发布政策，明确首套、二套最低首付比例分别为20%、40%； 对租住住房提取住房人公积金额度进行调整，提取额度以家庭为单位由原6000元/年调整为9600元/年；对符合内江市关于人才安居相关政策的人才凭证明材料，公积金贷款最高额度上浮20%，购买第二套改善型自住住房，首付比例由不低于40%降低至不低于20%；符合国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，购买第二套改善型自住住房，首付比例由不低于40%降低至不低于20%。（财经网） 6月17日，国家统计局发布数据，今年5月份全国70城新房和二手房价格下降的分别有46个和57个。其中，一线城市新房和二手房价格均保持增长，但涨幅回落。除二线城市新房价同比上涨0.3%外，二三线城市二手房价继续下降。（环球时报） 6月16日，广州2022年第二批集中供地共14宗住宅用地使用权挂牌出让公告，计划于7月18日上午分两个时段集中网上限时竞价，本次挂牌出让地块总用地面积67.96万平方米，计容建筑总面积146.58万平方米，挂牌起始总价253.06亿元。（中国新闻网） 6月16日，浙江省杭州市发布政策，单人缴存住房公积金的贷款最高额度从50万元提高到60万元，夫妻双方缴存住房公积金的贷款最高额度从100万元提高到120万元。（中国广播网） 6月16日，重庆发布政策，首套个人住房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率，居民家庭购买首套普通自住房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个