房地产开发22年首批集中供地统计：成交量随供应量下滑，整体成交热度平平

供应量缩减，供地质量提升。截止目前已经完成2022年首批集中供地的20座城市共推出涉宅地块448宗，较2021年第三批次减少22.9%；总规划建面4461万方，较2021年第三批减少32.2%。一是因为房企拿地热情较低，为了防止大量流拍所以减少了土地供应；二是因为青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市将集中土拍次数由3次增加到4次导致单次规模减少。 首批推出楼面均价12228元/平，较2021年第三批提高24.5%，主要因为多城调整供应结构，增加了核心位置的供应。其中，杭州、上海和成都首批供应规模最大，长春、厦门、青岛、武汉供应规模较小。 成交量随供应量同步下滑，上海和杭州成交规模领跑。受到供应量减少的影响，土地成交量较去年任一批次均有所下滑。2022年首批集中供地20城共成交涉宅地块377宗，较去年第三批减少24 %；总成交金额4841亿元，较去年第三批减少14.4%；总成交规划建面3663万方，较去年第三批减少32.8%。 成交金额最多的是上海、杭州和北京，分别成交879、827和480亿元，分别达到去年全年成交金额的47.2%、37.9%和25.3%，上海成交金额已经接近去年的一半。首批成交金额最少的是天津、青岛和长春，分别成交38、29和3亿元，分别达到去年全年的4.2%、6%和0.6%。 成交热度较低，流拍率和溢价率均小幅提升，城市热度分化明显。20城22年首批集中供地整体流拍撤牌率为15.8%，较去年第三批小幅提升1.2pct。其中最高的是天津，高达82.8%，其次是长春、济南、福州和南京，在30%以上；7座城市无宅地流拍，分别是宁波、深圳、无锡、长沙、重庆、苏州和上海。成交溢价率为4.7%，较2021年第三批上涨2.1pct。其中深圳和合肥溢价率较高，在10%以上，济南、天津、无锡、长春溢价率较低，未超过1%。20城底价成交地块占比59.9%，较去年第三批降低15.9pct；限价成交宗数占比23.9%，较去年第三批提升了11pct。主要由于此次各地推出地块较优，多地政府土拍规则进行了进一步优化，所以土拍情况有所好转。 国企仍然为拿地主体 ， 地方城投表现强势 。20城中民企拿地宗数占比28.6%，较2021年第三批减少0.9pct；城投拿地占比35.5%，较2021年第三批增加2.2pct；其余国企拿地占比35.9%，较2021年第三批减少1.3pct。其中长春、合肥、青岛、杭州活跃度较高，拿地占比在40%以上；成都、福州、广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投托底拿地现象明显，拿地占比50%及以上；北京、厦门、深圳、济南的地块国企获取较多，占比50%及以上。 300城宅地供应缩减近半，成交规模缩减六成。1-5月300城宅地供应建面20098万方，同比降低48.1%，较前值降低2.7pct，其中一线城市土地供应降幅小于二线小于三线。累计成交建面为13117万方，同比降低59.3%，较前值降低2.6pct；累计宅地出让金为7589亿元，同比降低61.4%，较前值降低5.9pct。整体热度平平，宅地成交溢价率下降流拍率上升，5月成交溢价率2.5%，环比下降3.1pct；流拍率19.3%，环比提升3.5pct。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、集中供地：拿地热度平平，国企和城投为拿地主力 1、供应量缩减，供地质量提升 宅地供应量较去年第三批下滑超两成，起拍均价提升25%。截止2022年6月8日，22城中除沈阳和郑州外已经全部完成首批集中供地，20城2022年首批共推出涉宅地块448宗，较2021年第三批次减少了22.9%；总规划建面4461万方，较2021年第三批减少了32.2%；总起拍金额5455.2亿元，较2021年第三批减少了15.6%。我们认为供应量下降一是因为房企拿地热情较低土地市场陷入冰点，为了防止大量流拍所以减少了土地供应；二是因为部分城市土拍次数增加导致单次供应数量减少，包括青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市均将集中土拍的次数由3次增加到4次。 2022年首批推出楼面均价12228元/平，较2021年第三批提高24.5%，主要因为多城调整供应结构，增加了核心位置的供应。 图表1：20城历次集中供地推出地块总数量 图表2：20城历次集中供地推出地块规划建面 图表3：20城历次集中供地推出地块总起拍金额 图表4：20城历次集中供地推出地块起拍均价 杭州供应规模居于全国榜首，成都和上海次之。20城中杭州、上海和成都首批供应规模最大，分别推出涉宅地块总规划建面581、446、440万方，分别占去年全年比重为35.4%、31.6%和27.4%；长春、厦门、青岛、武汉供应规模较小，分别推出涉宅地块规划建面33、74、88和93万方，分别占去年全年比重为1.5%、22%、7.5%、3.6%。 与去年第三批次相比，6座城市供应规划建面增加，增加幅度最大的是天津，达到132.6%，其次是北京和上海，增加幅度在40%以上；14城供应规模较去年第三批减少，其中减少幅度较大的是武汉、长春、南京、青岛，减少67%以上。 图表5：各城市2022年首批集中供地供应情况对比 2、成交量下滑，上海和杭州成交规模领跑 受到供应量减少的影响，土地成交量较去年任一批次均有所下滑。2022年首批集中供地20城共成交涉宅地块377宗，较去年第三批减少24%；总成交金额4841亿元，较去年第三批减少14.4%；总成交规划建面3663万方，较去年第三批减少32.8%；成交楼面均价13216元/平，较去年第三批提高27.4%。 图表6：20城历次集中供地涉宅地块成交宗数 图表7：20城历次集中供地涉宅地块成交规划建面 图表8：20城历次集中供地涉宅地块成交金额 图表9：20城历次集中供地涉宅地块成交楼面均价 上海和杭州首批成交金额大幅领跑，长春居于末位。2022年首批集中供地成交金额最多的是上海、杭州和北京，分别成交879、827和480亿元，分别达到去年全年成交金额的47.2%、37.9%和25.3%，上海成交金额已经接近去年的一半。首批成交金额最少的是天津、青岛和长春，分别成交38、29和3亿元，分别达到去年全年的4.2%、6%和0.6%。与去年第三批相比，有8座城成交金额有所增加，增加幅度最大的是上海和北京，分别增加87%和73.2%；12座城市成交金额减少，其中减少幅度最大的是长春、武汉和青岛，均减少77%以上。 图表10：各城市成交表现情况对比 3、成交热度较低，城市分化明显 流拍率略微增加，拍地热度未见明显提升。20城2022年第一批集中供地整体流拍撤牌率为15.8%，较去年第三批小幅提升了1.2pct。其中流拍率最高的是天津，高达82.8%，其次是长春、济南、福州和南京，流拍撤牌率均在30%以上；7座城市无宅地流拍，分别是宁波、深圳、无锡、长沙、重庆、苏州和上海。与去年第三批相比，6城流拍撤牌率提升，幅度较大的是天津和济南，分别提升82.8pct和33.8pct；10城流拍率下降，幅度较大的是厦门和长春，分别下降40pct和31.8pct。 图表11：流拍撤牌宗数和流拍撤牌率 图表12：各城市流拍撤牌率及较2022年第三批对比 成交溢价率延续低位，较去年第三批次小幅上升。20城2022年第一批集中供地整体溢价率为4.7%，较2021年第三批小幅上涨2.1pct，较2021年第一批降低10.1pct。其中深圳和合肥溢价率较高，均在10%以上，济南、天津、无锡、长春溢价率较低，均未超过1%。与去年第三批相比，17城溢价率较去年提升，幅度较大的是深圳、合肥、重庆、厦门，均提升4pct以上；2城溢价率小幅降低，分别是杭州和宁波。 图表13：成交溢价率 图表14：各城市成交溢价率及较2021年第三批变化 底价成交占比降低，限价成交占比提升。20城2022年第一批集中供地底价成交地块占比为59.9%，较去年第三批降低了15.9pct；限价成交宗数占比23.9%，较去年第三批提升了11pct。主要由于此次各地推出地块较优，多地政府土拍规则进行了进一步优化，所以土拍情况有所好转。其中长春、济南、无锡、青岛、广州、长沙、武汉、天津8城底价成交率均在80%以上；深圳全部为上限价成交。 图表15：底价、溢价和限价成交占比 图表16：各城市2022年首批底价、溢价和限价成交占比 国企仍然为拿地主体，地方城投表现强势。20城中民企拿地宗数占比28.6%，较2021年第三批减少0.9pct；城投拿地宗数占比35.5%，较2021年第三批增加2.2pct；其余国企拿地宗数占比35.9%，较2021年第三批减少1.3pct。具体城市来看，长春、合肥、青岛、杭州活跃度较高，拿地占比在40%以上；成都、福州、广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投托底拿地现象明显，城投拿地占比50%及以上；北京、厦门、深圳、济南的地块国企获取较多，占比在50%及以上，。 图表17：历次集中供地不同性质企业拿地宗数占比 图表18：各城市不同性质企业拿地宗数占比 二、300城宅地：土地供应缩减近半，成交规模缩减六成 土地供应量较去年同期缩减近半，一线城市土地供应降幅小于二线小于三线。1-5月中指300个样本城市宅地供应建面为20098万方，同比降低48.1%，较前值降低2.7pct； 5月单月供应建面为4304万方，同比降低56.0%，环比降低18.2%。其中，一线、二线、三线城市累计土地供应建面分别为1599、7043、3747万方，同比分别为-25.0%、-58.4%、-80.9%。 图表19：样本300城宅地供应建面及同比 图表20：样本300城全国宅地供应建面同比 300城宅地成交建面缩减六成，一线缩减幅度大于二线大于三线。1-5月中指300个样本城市宅地成交建面为13117万方，同比降低59.3%，较前值降低2.6pct；5月单月成交建面为2859万方，同比降低66.5%，环比降低18.5%。其中，一线、二线、三线城市累计宅地成交建面分别为629、4827、7661万方，同比分别为-68.7%、-64.7%、-53.6%。1-5月300城宅地出让金为7589亿元，同比降低61.4%，较前值降低5.9pct； 5月单月宅地出让金为1959亿元，同比降低72.1%，环比降低22.6%。其中，一线、二线、三线城市累计宅地出让金分别为1277、4059、2252亿元，同比分别为-63.1%、-59.8%、-63.3%。 图表21：样本300城宅地成交建面及同比 图表22：样本300城中各能级城市宅地成交建面同比 图表23：样本300城宅地出让金 图表24：样本300城各能级城市宅地出让金累计同比 5月土地成交溢价率低位运行，流拍率上升。5月全国宅地平均楼面价为6852元/平，土地成交溢价率为2.5%，相较于4月环比下降3.1pct。分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市宅地成交溢价率分别为0.7%、2.2%、5%，较4月分别-14.3pct、-3.1pct、+1.6pct。5月全国宅地流拍率19.3%，相较于4月环比提升3.5pct。 分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市宅地流拍率分别为14.3%、17.4%、21.2%，较4月分别+14.3pct、+2.9pct、+3.6pct。 图表25：样本300城宅地成交楼面价及溢价率