5月销售开始企稳，成都政策进一步松绑

投资要点 百强房企5月销售环比略有上升，成交量呈现企稳。根据克而瑞数据统计，百强房企5月单月实现销售面积3833万平方米，同比下降57%，较4月降幅减少4pp；实现全口径销售金额5217亿元，环比增长6.5%，同比下降59.4%，1-5月累计实现全口径销售金额26396亿元，同比下降52.7%，降幅较上月进一步扩大。5月头部房企销售环比增长高于平均，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企5月销售金额分别环比增长11%/17%/29%，同比下降56%/49%/54%。 30个重点城市销售环比上升4%，但地区去化分化明显，其中一线城市环比下降22%，二三线城市环比增长9%。 北京二轮土拍触顶与流拍并存，联合体和国央企是主力。北京第二轮集中土拍推出的17宗地流拍3幅，其中底价成交7幅、触顶成交4幅，平均溢价率5.45%，较首轮提升近1pp。从拿地房企的类型来看，仍然以国企央企为主流。由于土地总价较高，房企以联合体形式拿地较为常见，本轮土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被联合体竞得，占总幅数的一半。除龙湖以外，其他房企均为国央企背景，且龙湖也是通过与建工联合体的形式拿下地块，民企在北京拿地难度依然不低。 土地市场量价齐跌，房企土地投资谨慎。1）成交面积同环比双降。据克尔瑞统计数据，5月份全国300城经营性土地成交建筑面积6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；2)成交单价回落。由于5月三四线成交占比上升，成交单价3255元/平方米，同环比均分别下降32%和19%； 3)头部房企拿地集中度下降，国央企及城投托底。1-5月新增货值50强门槛66.1亿元，6家房企年内新增货值超过500亿元，其中万科以865.4亿元位列第一，其次为华润、中海、滨江、绿城和建发。头部房企新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，较上月末减少5pp。 成都三限政策均有放松，宁波、无锡等多地政策持续加码。1）成都三限政策均有放松，其中包括针对多孩家庭、多房家庭放松限购、限售年限3改2、增值税征免年限5改2，有利于刺激中高收入人群的改善性购房需求；2）本周宁波、无锡、福州、温州等城市政策持续跟进。其中宁波、无锡分别放松限购多孩家庭、大户型住房限购，或将刺激改善性需求；福州、温州分别调低公积金贷款和商业贷款首付比例，支持刚性住房需求。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 百强房企5月销售环比略有上升，成交量呈现企稳。根据克而瑞数据统计，百强房企5月单月实现销售面积3833万平方米，同比下降57%，较4月降幅减少4pp；实现全口径销售金额5217亿元，环比增长6.5%，同比下降59.4%，1-5月累计实现全口径销售金额26396亿元，同比下降52.7%，降幅较上月进一步扩大。5月头部房企销售环比增长高于平均，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企5月销售金额分别环比增长11%/17%/29%，同比下降56%/49%/54%。 图1：5月百强房企实现销售面积3833万平方米（-57%） 图2：5月行业百强房企实现全口径销售金额5217亿元（-59%） 表1：2022年5月重点房企销售排行榜 5月30个重点城市销售环比上升4%，但地区销售分化明显。1）一线城市环比下降22%。 仅广州延续复苏趋势，5月份环比增长4%，北京、上海、深圳环比下跌，其中北上受疫情影响，深圳市场压力大，环比下跌超30%。2）二三线城市环比增长9%，整体涨多跌少。 长春、佛山、徐州、南宁、苏州、大连、武汉、青岛、无锡环比涨幅都超过25%，其中佛山环比涨幅高达70%，厦门、郑州、杭州等城市环比跌幅仍较大。 北京二轮土拍触顶与流拍并存，联合体和国央企是主力。北京第二轮集中土拍推出的17宗地流拍3幅，其中底价成交7幅、触顶成交4幅，平均溢价率5.45%，较首轮提升近1pp。从拿地房企的类型来看，仍然以国企央企为主流。由于土地总价较高，房企以联合体形式拿地较为常见，本轮土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被联合体竞得，占总幅数的一半。除龙湖以外，其他房企均为国央企背景，且龙湖也是通过与建工联合体的形式拿下地块，民企在北京拿地难度依然不低。 表2：北京各轮集中土拍热度对比 土地市场量价齐跌，房企土地投资谨慎。1）成交面积同环比双降。据克尔瑞统计数据，5月份全国300城经营性土地成交建筑面积6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；2)成交单价回落。由于5月三四线成交占比上升，成交单价3255元/平方米，同环比均分别下降32%和19%；3)头部房企拿地集中度下降，国央企及城投托底。 1-5月新增货值50强门槛66.1亿元，6家房企年内新增货值超过500亿元，其中万科以865.4亿元位列第一，其次为华润、中海、滨江、绿城和建发。头部房企新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，较上月末减少5pp。 表3：2022年1-5月中国房地产企业新增货值TOP50 成都三限政策均有放松，宁波、无锡等多地政策持续加码。1）成都三限政策均有放松，其中包括针对多孩家庭、多房家庭放松限购、限售年限3改2、增值税征免年限5改2，有利于刺激中高收入人群的改善性购房需求；2）本周宁波、无锡、福州、温州等城市政策持续跟进。其中宁波、无锡分别放松限购多孩家庭、大户型住房限购，或将刺激改善性需求； 福州、温州分别调低公积金贷款和商业贷款首付比例，支持刚性住房需求。 表4：本周（05.30-06.05）地方城市楼市松绑政策 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数上涨2.08%、沪深300指数上涨2.21%，创业板指上涨5.85%，万得全A上周交易额3.52万亿元，环比下跌17.13%。从板块表现来看，电气设备、汽车、电子、计算机表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌2.38%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.39%，在所有申万一级行业中相对排名6/28。 上周申万地产板块交易额990.72亿元，环比下降26.24%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周数源科技、长春经开、ST爱旭等个股涨幅居前。ST新光、中交地产、信达地产等个股跌幅居前。 图5：上周数源科技、长春经开、ST爱旭等个股涨幅显著 图6：上周ST新光、中交地产、信达地产等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、中交地产等排在行业前列，成交额均超59亿。其中，保利地产和万科A交易额合计130.13亿，占板块交易额比重为12.59%，保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、数源科技、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比41.67%。年初以来，ST新光、中房股份、万业企业、广宇发展等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为41.67% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周建业地产、易居企业控股、佳源国际控股等涨幅居前，而富力地产、恒隆地产、德信中国等位居跌幅前列。年初以来，越秀地产、中国海外发展、中国宏泰发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展达23.62亿（人民币），华润置地达14.99亿（人民币），远远领先。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周建业新生活、碧桂园服务、融创服务控股等位居涨幅前列，世茂服务、蓝光嘉宝服务、恒大物业、彩生活保持不变，而招商积余、正荣服务、合景优活等位居跌幅前列。年初以来，绿城服务、滨江服务、中海物业位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以13.19亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月3日，山东省青岛市住房和城乡建设局发布通知，调整住房限购区域范围，将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。（中国新闻网） 6月2日，佛山市发布通知，将限购区域范围缩小到3个街道，满5年的商品住房在买卖、赠与、司法拍卖时，无需进行购房资格查验。（财经网） 6月2日，2022年西安首轮集中供地第一批次土拍结果中，17宗地块最终成交12宗、流拍5宗，共获土地出让金154.64亿元。（贝壳财经） 6月1日，上海市2022年第一批次集中供地共推出12个地区共计36幅地块，土拍首日共成交20幅地块，成交总金额495.32亿元；土拍次日，4幅地块成功出让，总成交价约为66亿元（财经网） 6月2日，2022年西安首轮土拍市场集中成交12宗地块，成交总价款149.03亿元。 （观点网） 6月2日，赣州市住房公积金管理委员会发布通知，明确第二次使用住房公积金贷款首付款比例由现行的50%下调至30%，贷款总额不得超过所购自住住房总价的70%。 6月2日，东营市住房公积金管理中心发布通知，明确调整贷款额度。职工家庭购买首套自住住房且无住房公积金贷款记录的，贷款额度由一人缴存住房公积金最高30万元调整为40万元，两人缴存住房公积金最高50万元调整为60万元。（财经网） 6月2日，天津市实施住房公积金阶段性支持政策，受疫情影响的企业，可申请缓缴住房公积金，缓缴到期后应恢复正常缴存并进行补缴。（焦点财经） 6月1日，北京第二轮集中供地共推出17宗地块，最终成交14宗地块，三宗流拍，成交额约500亿元。（网易财经） 6月1日，江门市出台政策，在江门市蓬江区全区、江海区全区、新会区会城街道购买新建商品住房的，实行限售政策，购房人须在办理合同网签满3年后方可转让，对上述区域暂停实行限购政策。（澎湃新闻） 6月1日，山东临沂罗庄区挂牌出让2宗商住用地，总起拍价1.93亿元。（观点网） 5月31日，成都市出台新政，公积金贷款首付比例下调10%，双职工家庭购买首套住房最高可贷80万；二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。（中国网财经） 5月30日，宁波市调整政策，有未成年子女的宁波市户籍二孩三孩家庭，在海曙区、江北区、镇海区、鄞州区已有2套住房的，可以在限购区域再购买1套商品住房，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度提高至100万元/户。（中新经纬） 5月30日，福州住房公积金管理委员会出台通知，首套房公积金首付最低降至20%，调高二孩以上家庭贷款额度。（贝壳财经） 5月30日，四川眉山市人民政府发布通知，指出6月1日起买房将定向发购房补贴，最高每平米600元。（观点网） 5月30日，无锡市住房和城乡建设局发布政策，支持改善性住房需求，对购买144平方米（含）以上商品住房适当放宽限购。（中华网） 3.2公司动态跟踪 万科A：1）6月1日，公司拟发行不超过10亿元债券，发行金额未确定，票面利率分别为2.90%和3.53%，期限分别为5年和7年。2）5月31日，公司以集中竞价方式累计回购了公司A股股份345.8万股，占公司目前总股本的0.03%，最高成交价为18.25元/股，最低成交价为17.63元/股，成交总金额为6184.5万元（不含交易费用）。 保利发展：6月1日，公司发行债券30亿元，票面利率分别为2.89%和3.40%，期限分别为5年和7年。 招