行业周报：5月百强房企销售环比回升，政策调控空间依然充沛

核心观点：5月百强房企销售环比回升，政策调控空间依然充沛 各地楼市支持政策不断的环境下，克而瑞百强房企5月整体销售环比有所回升，但不论单月还是累计销售情况同比仍面临较大压力。本轮调控虽然政策多，但整体呈现小步慢走态势，在房住不炒基调下调控空间依旧充沛。我们认为行业基本面全面恢复主要面临两大问题，一是疫情以及相应封控措施的后续变化，二是三四线城市在缺乏棚改政策后如何打开新的局面。我们预测三季度将是销售拐点，后续的市场恢复将主要以中高能级城市为主，总量的恢复程度或相对偏弱，恢复周期也会拉长，板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：成都西安限购松绑，多孩家庭支撑政策持续放开 中央层面：央行、外汇局将聚焦市场主体、有效投资、降低成本、重点领域、对外开放五个方面强化政策引导，加大稳健货币政策实施力度。住建部部署落实稳经济会议精神，加强房地产市场调控、城市更新、乡村建设等。 地方层面：核心二线城市限购限售政策持续放松，上海发布经济恢复方案支持房地产发展，成都和西安两大核心城市在放宽限购的同时下调公积金贷款首付比例，青岛和佛山缩小限购区域，张家口全面取消限购限售，福州、温州和赣州下调贷款首付比例、放松公积金政策。同时成都、天津、福州、宁波、淄博针对二孩及以上家庭有发布限购、贷款或购房补贴等方面的支撑政策。 市场端：单周成交同比持续下滑，北京上海开启双集中土拍 销售端：2022年第22周，全国30大中城市成交面积238万平米，同比下降48%，环比增加7%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4776万平米，累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%，各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为91万平米，同比增速-34%，前值-30%；年初至今累计成交面积2059万平米，同比增速-33%，前值-33%。 土地端：2022年第22周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4221万平方米，成交土地规划建筑面积1553万平方米，同比下降65%，成交溢价率为3.2%。 北京和上海开启一二批次双集中土拍，北京两日共出让17宗宅地，最终流拍3宗，7宗底价成交，竞得房企以国央企为主，华润置地、中海地产、首开股份均有斩获。上海首批集中供地前两日成功出让24宗土地，16宗底价成交，3宗报价封顶进入一次性报价，竞得房企央企、民企及地方国企均有。 融资端：国内信用债同环比减少，海外债发行保持低位 2022年第22周，信用债发行38.5亿元，环比减少67%，平均加权利率3.24%； 海外债发行0.3亿美元，同比减少91%，平均加权利率3%。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。 1、政策端：成都西安限购松绑，多孩家庭支撑政策持续放开 中央层面：（1）央行、外汇局：将聚焦市场主体、有效投资、降低成本、重点领域、对外开放五个方面强化政策引导，加大稳健货币政策实施力度，发挥好稳住经济和助企纾困的政策效应，保持经济运行在合理区间。（2）住建部：部署落实稳经济会议精神，加强房地产市场调控、城市更新、乡村建设等，坚决守住不发生系统性风险的底线，扎实推进全国自建房安全专项整治。减免服务业小微企业和个体工商户国有房屋租金，实施住房公积金阶段性支持政策，密切跟踪研判形势变化，做好政策研究储备。 地方层面：（1）上海：发布经济恢复方案，适当增加2022年度建设用地计划，建立房地产项目前期审批绿色通道，放宽新建商品房项目预售条件，加快住房项目上市供应，支持刚性和改善性住房需求。（2）成都：放宽限购，非中心城区户籍连续缴纳社保12个月以上可在中心城区购房，购房人具有本市户籍或在本市就业可在近郊区购房，住房出租用作保障性租赁住房、二孩及以上家庭可再新购买1套住房。 住房转让条件放松，家庭转让唯一住房增值税免征年限5年改为2年。公积金首付比例首套和二套分别下调至20%和30%。（3）西安：放宽限购，新落户家庭，落户满一年即可购房；非本市户籍家庭持有西安居住证和2年社保/个税即可购房。降低首付比例，144㎡以下和以上住房分别降至20%和25%，同时提高公积金缴存额度，缩短限售年限。（4）青岛：黄岛区、城阳区、高新区取消住房限购政策，外地人购房由两年内连续12个月社保或个税改为满12个月，西海岸新区放宽落户条件。（5）福州：二孩以上家庭申请住房公积金购买90㎡以下住房，首次申请首付由30%降至20%，二次申请首付由40%降至30%，最高贷款额度提升20万。（6）温州：公积金贷款首套首付降至20%，二套首付降至40%，单人最高额度提升15万至65万，双人最高额度提升30万至100万。取消强制全装修销售限制，新项目限价改为毛坯均价。（7）宁波：有未成年子女的二孩以上家庭在市四区可在限购区增购一套；首次购买首套家庭申请公积金额度由60万增至100万，二套家庭40万增至80万，二孩以上家庭再上浮20%。（8）佛山：多个区域取消限购，目前限购区域仅剩三个街道，在限购区内持有满5年的商品住房不计入家庭住房查验套数。（9）赣州：第二次使用公积金贷款首付比例从50%下降至30%，有一套房并贷款已结清家庭再购房公积金政策按首套执行，可提取父母或子女公积金购房。（10）淄博：“三孩”家庭买新建商品住宅，按总房款2%补贴，最高补贴3万，“二孩”家庭按总房款1%补贴，对“二三孩”家庭按所缴契税50%发放购房补贴。（11）江门：取消在蓬江区全区、江海区全区、新会区会城街道办实行限购政策，增加3年限售。（12）张家口：全面解除限购限购，降低首付比例。（13）韶关：上调公积金可贷额度至借款人和共同借款人公积金账户余额之和的10倍，比原政策提高2-6倍。 表1：成都西安限购松绑，多孩家庭支撑政策持续放开 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交增速同比偏低 根据房管局数据，2022年第22周，全国30大中城市成交面积238万平米，同比下降48%，环比增加7%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4776万平米，累计同比下降43%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比有所回升 图3：2022年第22周30大中城市成交面积同比下滑环比明显回升 图4：2022年第22周30大中城市中一线城市成交面积同比下滑环比回升 图5：2022年第22周30大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第22周30大中城市中三线城市成交面积环比明显回升 根据房管局数据，2022年第22周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-46%、-51%、-46%，年初至今累计增速-41%、-40%、-49%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第22周，全国11城二手房成交面积为91万平米，同比增速-34%，前值-30%；年初至今累计成交面积2059万平米，同比增速-33%，前值-33%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数同比依旧下降 图10：深圳二手住宅成交套数同比依旧下降 3、投资端：土地市场持续低位，北京上海开启双集中土拍 2022年第22周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4221万平方米，成交土地规划建筑面积1553万平方米，同比下降65%，成交溢价率为3.2%。一线城市成交土地规划建筑面积98万平方米，同比下降52%；二线城市成交土地规划建筑面积726万平方米，同比下降57%；三线城市成交土地规划建筑面积729万平方米，同比下降71%。北京和上海开启一二批次双集中土拍，北京两日共出让17宗宅地，最终流拍3宗，成交14宗，其中7宗底价成交，共揽金499.6亿元，竞得房企以国央企为主，华润置地、中海地产、首开股份等均有斩获。上海首批集中供地前两日成功出让24宗土地，揽金562.4亿元，24宗地块中16宗底价成交，其余8宗地块溢价出让，其中3宗报价封顶进入一次性报价，竞得房企央企、民企及地方国企均有，后续地块将于6月8日竞拍结束。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债同比下滑，海外债发行保持低位 2022年第22周，信用债发行38.5亿元，同比减少70%，环比减少67%，平均加权利率3.24%，环比增加18BPs；海外债发行0.3亿美元，同比减少91%，环比增加100%，平均加权利率3%，环比减少25BPs。 图13：国内信用债发行规模同比下滑 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年5月30日-6月2日，下同）房地产指数下跌2.38%，沪深300指数上涨2.21%，相对收益为-4.58%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：数源科技、派斯林、冠城大通、深深房A、ST粤泰，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中交地产、信达地产、天保基建、中国武夷、宋都股份。 图16：本周房地产指数下跌2.38%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中数源科技、派斯林、冠城大通涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中交地产、信达地产、天保基建跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 各地楼市支持政策不断的环境下，克而瑞百强房企5月整体销售环比有所回升，但不论单月还是累计销售情况同比仍面临较大压力。本轮调控虽然政策多，但整体呈现小步慢走态势，在房住不炒基调下调控空间依旧充沛。我们认为行业基本面全面恢复主要面临两大问题，一是疫情以及相应封控措施的后续变化；二是三四线城市在缺乏棚改政策后如何打开新的局面。我们预测三季度将是销售拐点，后续的市场恢复将主要以中高能级城市为主，总量的恢复程度或相对偏弱，恢复周期也会拉长，板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）疫情散发影响消费者购房信心。