市场充满不确定性

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research投资中国 - 2022年3月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Nick Guan主管上海+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnTed Li高级董事北京+8610 5925 2288ted.li@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888alvin.lau@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing主管华西区+8628 6737 3819suzie.qing@savills.com.cn• 过去12个月（截至2022年3月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,242亿元，同比几乎持平。• 过去12个月（截至2022年3月15日）写字楼成交同比下降20%，其他物业类别成交额均出现同比上升。• 过去12个月（截至2022年3月15日）工业物业成交总额达人 民币9 8 0 亿元，占总 成 交 额 3 0 %，占比 较 上 期 高出 5 个百分点。• 过去十二个月（截至2022年3月15日）中，一线城市成交占比达63.6%。仅上海成交额同比上升12%，其余北京、广州和深圳同比分别下降12%，45%和20%。• 2022年投向中国市场的新基金大部分都意图收购工业物业，其中华平、东久新宜、里昂证券和凯德置地都较为活跃。• 三月初，央行和银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知。市场充满不确定性疫情反复给经济复苏带来挑战，同时尽管政府融资政策有所缓和，开发商债务问题仍较为严峻。“2022年第一季度整体投资市场活跃度较低，大部分为‘新经济 ’板 块 物 业 成 交 、自 用 买 家 成交及开发商并购交易。” 简可，第一太平戴 维 斯 研 究部产业及物流地产部Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1： 中国大宗投资*市场成交总量 （除开发地块成交）0501001502002503003504002017/3/152018/3/152019/3/152020/3/152021/3/152022/3/15*成交总价超过人民币1亿元的交易来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图2：成 交 总额（ 按 资 产 类 别），截至2022年3月15日过去12个月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0204060801001201401601802021/3/152022/3/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部市场概述过去12个月（截至2022年3月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,242亿元，同比几乎无变化。预计过去12个月最终实际成交总额人民币3,400亿元至3,600亿元之间。面对疫情反复，经济增速放缓及大量新增供应，投资者对包括写字楼和零售等传统物业投资仍慎之又慎。另一方面，住宅租赁市场不断迎来政策红利，预计该板块在未来几个季度将得到更多投资者的关注。三月初，央行和银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知；在此之前，保障性租赁住房已被纳入中国基础设施不动产投资信托基金底层资产。税务方面，政 府也降 低了租赁住 房的房产税；同时出台政 策 严格管控 租赁住 房押 金 使 用，以防2018-2019年期间一批租赁住房平台“暴雷”事件再出。2月，旭辉向平安保险出售了上海浦江华侨城柚米社区30%的股权，至此平安成为该项目全权所有人。由于租赁住房投资周期长，收益稳定且符合政府政策引导方向，一直受到险资的积极关注。尽管 融 资 环境自去 年 年 末 以 来 有 所 改 善，但 较 多开发商，尤其是私企开发商对收购新地块仍保持谨慎的态度，特别是对三四线城市的地块。2022年1月CRIC监测的98个城市中土地流拍数达25%，2月回落至10%左右。流拍主要发生在例如清远和汕尾等三四线城市。流拍地块一般地理位置不佳、对买家要求较高，或者起拍价较高。而在核心一二线城市，由于其基本面更强，流动性更好，土拍竞争仍较激烈，但绝大多数买家都是受政府政策支持的国企开发商。表1：成 交 案例, 2022年第一季度城市项目资产类型买家卖家成交价格(十亿元)多个城市DLJ工业资产包物流ESR/GICDLJ4.5上海衣恋上海一号物流中心工业平安保险/东久新宜衣恋集团1.38上海展想张江中心商务园区金茂资本摩根斯坦利，Sandhill Group1.2合肥合肥华润大厦A栋写字楼利安人寿华润置地0.8来源 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research图3：成交总量（按城市），截至2022年3月15日过去12个月 0204060801001201402021/3/152022/3/15来源 RCA;第一太平戴维斯研究部境内（十亿元）同比境外（十亿元）同比写字楼110.0-18%24.1-29%零售40.4-14%21.8216%工业59.410%39.042%酒店18.162%2.5-28%住宅7. 8246%1.1-69%合计235.7-5%88.517%表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2022年3月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部新闻西部地区建造大型数据中心集群中国宣布“东数西算”计划，将在中国西部地区建造数据中心集群。该集群包括位于贵州、甘肃、宁夏、内蒙古等地区的十个数据中心。整体建设将在国家指导下由国企和私企一起完成。目前许多数据中心位于东部地区，东部地区人口密集，对 数 据 需 求 较 高，但 存 在 土 地 及 能 源 稀 缺 ，尤其是可再生能源紧缺的问题。相比之下，西部地区有更多可再生能源，但是西部处理数据存在一定的时间延迟性，导致一部分时效性较高的数据不能归集到西部处理。所以目前的计划是大部分时效性较低的数据处理会被转移到西部大型数据中心集群，减轻东部地区数据中心的压力，让东部地区能够集中处理类似无人驾驶及量化交易等需要快速反应的数据。考虑到数据中心等互联网基础设施对中国经济发展至关重要，该产业预计会得到政府政策的直接引导，同时随着行业不断成熟，会出现一些运营商兼并的情况。过去12个月市场成交分析资产类别分析写字楼资产过去12个月内（截至2022年3月15日）成交量同比下降20%，国内买家占比82%。写字楼成交额占总成交量41%，占比同比下降11个百分点。当前经济发展充满不确定性，许多城市预计仍将有大量供应入市，因此投资者对收购写字楼保持持谨慎态度，大部分的写字楼仍由自用买家收购。这些买家背景各有不同，包括政府相关机构、互联网企业及生物制药企业等，其根据各自需求及预算选择不同的物业。零售物业成交量在过去12个月内（截至2022年3月15日）同比上升15.9%。境内买家占比达三分之二。其中主要成交包括平安保险收购来福士资产包，交易完成后凯德置地仍为项目的运营商。2022年至今市场尚无主要零售物业成交。过去12个月最活跃的零售物业买家包括平安保险、博枫及领展REIT。目前，市场对品牌和顾客竞争激烈，新冠疫情影响持续。面对这些情况，当前只有一些有丰富资产管理及商场运营经验的投资者在寻求扩充资产组合的机会。工业/物流/数据中心继续实现快速增长，成交量同比上升20.7%，占总成交额30%。2022年ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，其中包含位于大上海地区的11项资产，合计约55万平方米。目前行业内的头部企业仍有很高的收购意愿，并尤其关注大额资产包的收购机会。目的地分析过去十二个月（截止2022年3月15日），一线城市成交额占总成交量63.6%。上海成交同比上升12%，而北京、广州和深圳成交量同比分别下降12%，45%和20%，其中广州的写字楼和零售物业成交同比下降69%和54%。非一线城市成交总额同比上升19%，大部分的增长来自于市场对非一线城市工业/物流资产的需求；而除非价格有很大折扣，大部分投资者对非一线城市写字楼及零售物业仍较为谨慎。受欢迎的二三线城市包括杭州、成都、南京、武汉和重庆。杭州是一线城市以外成交最活跃的城市，成交量同比上升约50%，其中写字楼、工业/物流和酒店成交占比42%、29%、29% 。其中大额成交包括融创以人民币22亿元收购杭州钓鱼台酒店及杭州民生金融中心。2022年第一季度，杭州尚无大额成交。基金募集及融资环境目前市场上有多个面向中国房地产市场的基金，2022年发起的基金多意图收购工业项目。活跃买家包括华平、东久新宜、里昂证券及凯德置地 。由于近 几 年成熟 核心工业物 流 资产收 益率不断下降，大部分基金都希望收购有增值潜力或机会型物业并来通过自身的管理和运营能力实现更高收益。开发商融资销售额前100位的开发商在2022年前3个月总融资额达人民币1,327亿元 （其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降56.9%。境内及境外债券发行额分别达人民币519亿元和186亿元，同比分别下降17.9%和80.9%。中国投资 4savills.com.cn/research虽然开发商融资额有所下降，但政府整体融资管控有所放松，特别是放开了对保障性租赁住宅和房地产企业项目并购的金融支持，另外，国企及头部的私营开发商仍可以正常发行新的企业债券。同时，许多企业也在寻找例如绿色债券等新的融资渠道。一月，旭辉发行了价值1.5亿美元的绿色债券，华 侨城 发行了价 值 人民币1 5亿元的并购债券。展望未来几个季度投资市场预计仍将面临不少挑战，预计大部分的成交仍是工业/物流等收益稳定的物业类别，而传统商办成交会集中在上海和北京等核心城市。受资金困扰的开发商可能会在短期内继续出售一些非核心资产，导致市场上有更多非核心资产的收购机会。图4：各城市成交按各物业类型，截至2022年3月15日过去12个月来源 RCA;第一太平戴维斯研究部图5：销售额前100位开发商新发债券及贷款额02040608010012020211-220221-2来源 CRIC; 第一太平戴维斯研究部中国投资 5savills.com.cn/research表3：近期主要投资目的地为中国的基金列表基金名称状态策略基金规模（百万美元）资产类别基金经理GLP Co-Op Development Fund募集中价值增值型3,097物流GLPXinjin IDC CNY Fund募集中核心1,698数据中心PAGChia Tai GoHigh Urban Renewal Industrial Investment Fund募集中核心1,544写字楼/购物中心/综合体/酒店GoHigh CapitalSino-Ocean Prime Office Partners募集中核心1,400写字楼Sino-Oc