光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年4月）：疫情冲击需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻

需求侧：受疫情影响4月居民信贷收缩明显，按揭需求有待提振 2022年4月新增信贷6,454亿元，同比少增8,246亿元，环比少增24,846亿元。 4月居民短贷减少1,856亿元，同比少增2,221亿元，环比少增5,704亿元；居民中长贷减少314亿元，同比少增5,232亿元，环比少增4,049亿元；2022年1-4月累计新增居民中长贷1.04万亿，同比增速为-58.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.6%（2021年全年水平为30.5%）。 截至4月20日，5年期LPR报价为4.6%，全国首套房按揭利率下限4.4%，全国二套房按揭利率下限5.2%。截至4月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，主流二套房贷利率为5.45%，分别较上月回落17bp、15bp；4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。 4月29日，中共中央政治局召开会议，会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。5月15日，央行和银保监会发布文件，坚持“房住不炒”，调整差别化住房信贷政策；其中，在全国统一下调首套贷款利率下限基础上，省级自主确定加点下限，购房促需求将进入实质性阶段。 当前新冠疫情反复，影响房地产市场正常运行，需求端受居民预期收入下滑等因素影响，购房信心尚待恢复。同时，“多孩政策”+“父母同住”的改善型购房需求关注度提升，刚性购房信贷支持力度也有望得到进一步加强，两类合理购房需求或将于疫情缓和及支持力度加大后集中释放，带来按揭需求的拉升。 供给侧：4月境内债发行规模缩减，海外债净融资缺口持续扩大 2022年4月房企境内外单月合计发债597亿元，环比-30.6%，同比-37.8%，单月净融资-308亿元。其中4月境内发债较3月有所减少，单月发行500亿元，环比下降28.8%，同比下降38.1%，单月净融资23亿元；4月境外发债规模亦有所缩减，单月发行97亿元，环比下降38.6%，同比下降35.9%，单月净融资额约-331亿元（3月为-307亿元），自去年10月以来单月净融资连续7月为负。 2022年4月房地产集合信托成立金额约84亿元，同比下降85.6%。 密集房地产调控政策不断向市场释放暖意，但受疫情、宏观经济等多方因素影响，房企销售端不畅，信用再扩张受阻，境内外融资规模均有所下降。4月中资美元地产债指数呈现震荡下行态势，单月房企境内外新发债利率较前期均有所上升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 1、需求侧：受疫情影响4月居民信贷收缩明显，按揭需求有待提振 1）2022年4月新增信贷6,454亿元，同比少增8,246亿元（-56.1%），环比少增24,846亿元（-79.4%）。 2）2022年4月，居民短贷减少1,856亿元，同比少增2,221亿元，环比少增5,704亿元；居民中长贷减少314亿元，同比少增5,232亿元，环比少增4,049亿元；2022年1-4月累计新增居民中长贷1.04万亿，同比增速为-58.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.6%（2021年全年水平为30.5%）。 3）5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括：坚持房住不炒，1）对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2）在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。我们认为，下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限，购房促需求将进入实质性阶段。 4）2022年4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。此次中央政治局会议高层定调,决策层政策路径清晰明确,我们认为后续随着疫情好转,各地“因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。 5）2022年4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 6）2022年4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 7）2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 1.1、从资金量来看 2022年4月新增信贷6,454亿元，同比少增8,246亿元（-56.1%），环比少增24,846亿元（-79.4%）。其中企业部门新增5,784亿元，同比少增1,768亿元（-23.4%），环比少增19,016亿元（-76.7%）；居民部门减少2,170亿元，同比少增7,453亿元，环比少增9,709亿元。 2022年1-4月新增人民币贷款8.99万亿元，同比减少1.7%（2021年全年+1.6%）。其中企业部门累计新增7.66万亿，同比增加25.4%（2021年全年-1.2%），占比约85.2%（2021年全年占比60.3%）；居民部门累计新增1.04万亿，同比减少66.2%（2021年全年+0.6%），占比11.6%（2021年全年占比39.7%）。 拆分居民部门来看，4月单月居民短贷减少1,856亿元，同比少增2,221亿元，环比少增5,704亿元。4月单月居民中长贷减少314亿元，同比少增5,232亿元，环比少增4,049亿元。 2022年1-4月累计新增居民中长贷1.04万亿，同比增速为-58.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.6%（2021年全年水平为30.5%）。 1.2、主要数据图表 2022年4月，单月新增人民币贷款6,454亿元，同比少增8,246亿元（-56.1%），环比少增24,846亿元（-79.4%）。其中： 居民部门减少2,170亿元，同比少增7,453亿元，环比少增9,709亿元。企业部门新增5,784亿元，同比少增1,768亿元（-23.4%），环比少增19,016亿元（-76.7%）。 2022年1-4月新增人民币贷款8.99万亿元，同比减少1.7%，其中： 居民部门累计新增1.04万亿，同比减少66.2%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约11.6%（2021年全年为39.7%）。 企业部门累计新增7.66万亿，同比增加25.4%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约85.2%（2021年全年为60.3%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年4月单月居民短贷减少1,856亿元，同比少增2,221亿元，环比少增5,704亿元；4月单月居民中长贷减少314亿元，同比少增5,232亿元，环比少增4,049亿元。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 2022年1-4月居民短贷累计新增87亿元，同比增速为-98.6%；累计新增居民中长贷1.04万亿，同比增速为-58.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.6%（2021年全年水平为30.5%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 截至2022年4月20日，5年期LPR报价为4.6%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.4%，全国二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即5.2%。 截至2022年4月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，主流二套房贷利率为5.45%，分别较上月回落17bp、15bp；本月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。 图7：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 图8：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 2、供给侧：4月境内债发行规模缩减，海外债净融资缺口持续扩大 2022年4月房企境内外单月合计发债597亿元，环比-30.6%（3月+159.0%），同比-37.8%（3月-13.2%），单月净融资-308亿元（3月-145亿元）。其中4月境内发债较3月有所减少，单月发行500亿元，环比下降28.8%，同比下降38.1%（3月-18.2%），单月净融资23亿元；4月境外发债规模亦有所缩减，单月发行97亿元，环比下降38.6%，同比下降35.9%（3月+19.3%），单月净融资额约-331亿元（3月为-307亿元），自去年10月以来单月净融资连续7月为负。 2022年4月房地产集合信托成立金额约84亿元，同比下降85.6%，占单月集合信托成立规模的比重为11.9%，较3月有所下降。 境内债券方面，4月各地房地产金融政策的密集调整，不断向市场释放暖意； 另一方面，疫情反复加大了经济下行压力，百强房企1-4月的整体业绩规模同比下降明显，行业存量风险尚未化解，企业到期债务偿债压力不小，多重因素影响下4月整体融资规模处于相对低位。随着房地产行业流动性持续舒缓,支持商品房市场更好满足合理购房需求,市场主体信心进一步修复,后续供给侧地产债发行规模将会岀现明显提升。 海外债方面，4月房企海外债累计到期偿债金额已逾千亿元,房企债务承压,单月净融资缺口持续扩大，资金流动性有所收紧；同时中美利差倒挂对中资美元债发行和净融资也造成不利影响，投资市场避险情绪增加，4月房企海外融资较上月有所缩量。 从Markeit iBoxx债券指数来看，中资美元地产债指数在3月中旬迎来一波反弹，在进入4月以来呈现震荡下行态势。按2022年1月1日定基100.00指数计算，5月13日投资级指数为87.84，高收益债指数为68.26。 2.1、从资金量来看 整体来看，2022年4月单月房企发债约597亿元，境内外融资规模均有所下降，环比下降30.6%，同比下降37.8%；