房地产开发行业月报：1-3月统计局数据点评：3月投资增速转负，销售额跌幅扩至26%

投资：3月开发投资同比由正转负至-2.4%。1-3月全国房地产开发投资额27765亿元，同增0.7%，较前值降低3pct；3月投资额13265.6亿元，环降8.5%，同降2.4%。3月各地放松政策陆续出台对市场投资信心有一定提振作用，但是疫情反复再次对投资恢复形成拖累，叠加去年上半年基数较高，投资端较为低迷。我们预计在稳增长背景下，政策将进一步发力，促进行业恢复和经济增长。 拿地：3月土地购置跌幅企稳，成交价款降幅显著收窄。1-3月累计土地购置面积1339万方，同降41.8%，较前值增长0.5pct；3月值为501万方，环降40.2%，同降41.0%。1-3月土地成交价款672亿元，同降16.9%，较前值增长9.7pct；3月值为302.9亿元，环降17.9%，同降0.9%。根据中指，1-3月样本300城宅地出让金3099亿元，同降61.9%，较前值提高6.8pct；3月为1384亿元，同降48%。3月部分两集中城市陆续开始今年首轮集中拍地，土地供应量回升带动成交边际回暖，考虑到4月也有一些核心城市开始首轮集中拍地，预计土地市场还将延续回暖的态势。 新开工：新开工累计和单月跌幅均扩大。1-3月房企累计新开工面积29838万方，同比降低17.5%，较前值降低5.3pct；3月单月新开工14871.3万方，环比降低0.6%，同比降低22.2%，较前值降低10.1pct。受到土地成交量下降、部分房企资金面依然紧张以及销售持续下行的影响，房企新开工能力和意愿依旧较弱，预计短期房企新开工将延续颓势。 竣工：单月和累计竣工降幅均扩大至两位数。1-3月房企竣工面积16929万方，同降11.5%，较前值降低1.7pct；单月为4729.5万方，环降61.2%，同降15.5%。由于房企资金压力整体依然较大，施工进度较为缓慢，即使资金链有改善也会优先用于日常开支和偿债，使得竣工周期被拉长。叠加去年上半年竣工小高峰，预计今年上半年竣工将继续承压。 销售：3月销售额降低26.2%，降幅进一步走阔。1-3月累计商品房销售额29655亿元，同降22.7%，较前值降低3.4pct；3月14196亿元，环降8.2%，同降26.2%。根据中指数据，1-3月商品住宅销售额17826亿元，同降38%，较前值降低5.3pct；3月销售额6238亿元，同降45.9%。 3月多部委发声强调化解房地产风险，财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，各地“因城施策”从住房需求端松绑。但当前市场依然低迷，主要因为：1、当前政策主要集中于三四线及少部分二线城市，刺激程度不足；2、疫情使上海、深圳及周边具有需求潜力的市场陷入冰点；3、疫情和国际形势影响下购房者对未来收入预期下降，购房信心不足。预计后续将有更多二三线城市跟进政策，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，销售回暖可期。 资金：房企到位资金随销售回款加速回落，增速创多年新低。1-3月房企到位资金累计38159亿元，同降19.6%，较前值降低1.9pct；3月为13016亿元，环降48.2%，同降23%。其中国内贷款/利用外资/自筹资金/定金及预收款/个人按揭贷款同比分别为-23.5%/-11.6%/-4.8%/-31%/-18.8%。行业仍处于较为艰难时刻，国内贷款上涨动力不足，定金及预收款和个人按揭贷款受销售下行影响，同比跌幅扩大拖累整体到位资金。 投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 一、3月投资增速由正转负，开工竣工加速下行 3月投资同比由正转负至-2.4%。1-3月份，全国房地产开发投资额27765亿元，同比增长0.7%，较前值降低3pct；3月单月投资额13265.6亿元，环比降低8.5%，同比降低2.4%，较前值降低6.1pct。分业态看，住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为20761、1172和2347亿元，同比分别为0.7%、-1.5%和-2.1%，较前值变动-3.0pct、0.0pct和-1.4pct。3月各地放松政策陆续出台对市场投资信心有一定提振作用，但是疫情反复再次对投资恢复形成拖累，叠加去年上半年基数较高，投资端较为低迷。我们预计在稳增长背景下，政策将进一步发力，促进行业恢复和经济增长。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 图表5：累计开发投资额分结构 图表6：当月开发投资额分结构 分业态看，3月住宅同比由正转负，商业降幅扩大，写字楼持平。1-3月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为20761、1172和2347亿元，同比增速分别为0.7%、-1.5%和-2.1%，较前值分别为-3.0pct、0.0pct和-1.4pct。3月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为9992、507和1105亿元，同比增速分别为-2.4%、-1.5%和-3.6%，较前值分别为-6.1pct、0.0pct和-2.8pct。 图表7：累计开发投资额同比增速分业态 图表8：当月开发投资额同比增速分业态 分地区看，3月东部和西部投资同比由正转附，中部同比维持正增长。1-3月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为15751、5733、5825和457亿元，同比增速分别为0.9%、5.5%、-2.2%和-22.1%，较前值分别为-2.8pct、-0.2pct、-3.5pct和-31.6pct。3月东部、中部、西部和东北地区当月开发投资额分别为7086、2943、2953和284亿元，同比增速分别为-2.2%、5.4%、-5.4%和-33.8%。 图表9：累计投资同比增速分区域（%） 图表10：当月投资同比增速分区域（%） 3月土地购置跌幅企稳，成交价款降幅显著收窄。1-3月累计土地购置面积1339万方，同比降低41.8%，较前值增长0.5pct；3月当月值为501万平方米，环比降低40.2%，同比降低41.0%，较前值增长1.3pct。1-3月累计土地成交价款672亿元，同比降低16.9%，较前值增长9.7pct；3月当月值为302.9亿元，环比降低17.9%，同比降低0.9%。 3月部分两集中城市陆续开始今年首轮集中拍地，土地供应量回升带动成交边际回暖，考虑到4月也有一些核心城市开始首轮集中拍地，预计土地市场还将延续回暖的态势。 图表11：累计土地购置面积及同比 图表12：单月土地购置面积及增速 图表13：累计土地购置费用及同比 图表14：单月土地购置费用及增速 图表15：累计土地成交价款及同比 图表16：单月土地成交价款及同比 图表17：累计土地价格及同比 图表18：单月土地价格及同比 根据中指数据，1-3月样本300城宅地成交建面和金额同比分别下降59.0%和61.9%。 1-3月中指300个样本城市宅地成交建面为6751万方，累计同比降低59.0%，较前值降低0.2pct，3月单月成交建面为2549万方，同比降低59.4%；1-3月样本300城宅地出让金为3099亿元，累计同比降低61.9%，较前值提高6.8pct，3月单月宅地出让金为1384亿元，同比降低48.0%。（300个样本城市包括4个一线城市，36个二线城市，260个三线城市。） 图表19：样本300城宅地成交建面及同比 图表20：样本300城全国宅地出让金及同比 新开工累计和单月跌幅均扩大。1-3月房企累计新开工面积29838万方，同比降低17.5%，较前值降低5.3pct；3月单月新开工14871.3万方，环比降低0.6%，同比降低22.2%，较前值降低10.1pct。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为21558、827和2149万方，同比分别为-20.3%、-4.2%和-15.1%；较前值分别变动-5.4pct、20.3pct和0.5pct。受到土地成交量下降、部分房企资金面依然紧张以及销售持续下行的影响，房企新开工能力和意愿依旧较弱，预计短期房企新开工将延续颓势。 图表21：累计新开工面积及同比 图表22：单月新开工面积及同比 单月和累计竣工降幅均扩大至两位数。1-3月房企累计竣工面积16929万方，同比降低11.5%，较前值降低1.7pct；单月竣工面积为4729.5万方，环比降低61.2%，同比降低15.5%，较前值降低5.7pct。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为12323、519和1450万方，同比分别为-11.3%、-19.1%和-17.8%；较前值分别变动-1.7pct、-9.9pct和0.2pct。由于房企资金压力整体依然较大，施工进度较为缓慢，即使资金链有改善也会优先用于日常开支和偿债，使得竣工周期被拉长。叠加去年上半年竣工小高峰，预计今年上半年竣工将继续承压。 图表23：累计竣工面积及同比 图表24：单月竣工面积及同比 图表25：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表26：各类房屋累计竣工面积同比（%） 二、3月销售额同比降低26.2%，降幅进一步走阔 销售额和销售面积累计和当月同比加速下行。3月政策暖风频吹，多部委发声强调化解房地产风险，财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，各地“因城施策”从住房需求端松绑。政策宽松方向明朗，但当前市场依然低迷，主要因为：（1）当前各地放松政策主要集中于三四线及少部分二线城市，刺激程度不足；（2）疫情影响使得上海、深圳等地及周边城市等具备较强需求的市场陷入冰点；（3）疫情和国际形势影响下购房者对未来收入预期下降，购房信心不足。我们预计后续将有更多二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，销售回暖可期。 1-3月累计商品房销售金额29655亿元，同比降低22.7%，较前值降低3.4pct；3月单月商品房销售金额为14196亿元，环比降低8.2%，同比降低26.2%，较前值降低6.9pct。 分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-25.6%、4.1%和11.3%，较前值变动为-3.5pct、-14.4pct和10.7pct。 1-3月累计商品房销售面积31046万方，同比降低13.8%，较前值降低4.2pct；3月单月商品房销售面积为15343.4万方，环比降低2.3%，同比降低17.7%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-18.6%、24.8%和22%，较前值变动为-4.8pct、-10.8pct和9.1pct。 图表27：累计销售面积及同比增速 图表28：单月销售面积及同比增速 图表29：累计销售金额及同比增速 图表30：单月销售金额及同比增速 图表31：分业态销售面积累计同比 图表32：分业态销售金额累计同比 分区域来看，1-3月各区域累计销售额均同比两位数负增长。1-3月东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为16487、6420、6199和549亿元，同比增速分别为-27.7%、-11.8%、-16.9%和-33.9%，较前值变动-2.4pct、-3.7pct、-7.5pct和-12.9pct。 各区域3月单月销售金额分别为7609、3404、2918和265亿元，同比增速为-30.3%、-14.8%、-24.0%和-43.8%，较前值变