房地产行业研究周报：多重利好政策出台 行业加速纾困

多重利好政策出台行业加速纾困 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：多重利好政策出台行业加速纾困 本周有多条利好房地产行业政策出台，受利好刺激，周内申万房地产指数涨幅达+10.24%，周五涨幅+6.79%，具体政策利好包括： 供给端支持民企发债融资，11月8日，交易商协会官网发布信息，表示在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具 （“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，较此前第一轮房企的 增信发债规模有显著提升；11月10日，交易商协会已受理龙湖集团200亿元储 架式注册发行，除龙湖集团外，还有多家民营房企在沟通对接发债注册意向。 需求端“因城施策”空间进一步打开，11月11日，第一财经等多家媒体报道，杭州将实行“购买首套房‘认房不认贷’，二套房首付四成”的新政，“因城施策”城市能级进一步打开，未来或有进一步放松空间。 防疫政策调整优化，疫情影响减弱，有利于居民购房预期改善，11月11日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》，公布进一步优化防控工作的二十条措施，疫情防控措 施将更为高效，此举也将改善居民的置业信心，利于销售回暖。 央行及银保监会共同发布金融支持房地产市场政策文件，16条政策出台，明确房地产行业金融支持动作的基调，助力行业风险化解。11月13日，财联社等多 家媒体报道，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，公布十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，从行业融资、保交楼、受困房企风险处置等多角度提出了要求，部分政策内容包括： 稳定开发贷投放，坚持“两个毫不动摇”，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，合理区分子公司与集团控股公司风险，提升开发贷投放效率； 支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，房贷利率及首付比例的将更聚焦于城市的市场基本面，调整机制也将为灵活，未来或可对房贷利率及首付比例调整有更多期待； 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信 系统的贷款分类与之保持一致； 保持债券融资基本稳定，支持优质房企发行债券融资。交易商协会的2500亿新增融资规模预期已一定程度印证了对房企债券的支持力度； 保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。对合理的信托融资需求态度有明显缓和，这也将利于信托融资占比较高的房企融资环境改善； 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，对新发放的配套融资形成不良的，相关机构人员已尽职可免责，切实保证“保交楼”动作执行到位，降低购房者置业顾虑，保护购房者合法权 益，同时也减少了金融机构的顾虑； 鼓励依法自主协商延期还付本息，切实保护延期贷款个人征信权益。通过灵活调整个人贷款政策，将降低疫情等因素造成的还贷压力，从而减少购房者 置业顾虑，合理调节平滑疫情影响对行业的冲击； 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业绩融机构，会基于实际情况 并经客观评估，合理延长过渡期，对“银行两集中”要求基于客观外部变化，设置了阶段性过渡延长期。 对房地产政策的新一轮宽松已启动。本次政策涉及范围更广泛，覆盖了供需两端的融资、“保交付”、风险处置等各方面，执行单位由央行、银保监会牵头， 评级增持 2022年11月13日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 12.86 市场平均市盈率 11.01 行业表现走势图 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强》2022-11-07 2、《房地产行业研究周报：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势》2022-10-30 3、《房地产：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏》2022-10-23 同时对各地方政府、金融机构进行合理放权，保证政策执行的灵活性，力度较此前各轮政策放松更为显著，也出现了此前未有的风向变动，将对行业整体产生积极作用，同时对受困的优质民企主体产生积极推动。 数据追踪（10月31日-11月6日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-13pct、-29pct，一线城市-12pct，-23pct，二线城市-10pct，-26pct，三线城市-20pct，- 39pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+51pct，累计同比-10pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比 -14pct，成交金额累计同比-34pct，土地成交溢价率为5.44%。 城市行情环比：北京（-12pct），上海（+17pct），广州（-53pct），深圳（-6pct），南京（+74pct），杭州（-24pct），武汉（-9pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信 背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 内容目录 1.每周一谈：多重利好政策出台行业加速纾困4 1.1多重利好政策出台行业加速纾困4 1.2投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：申万一级行业涨跌幅（%）6 图2：本周涨跌幅前十位（%）6 图3：本周涨跌幅后十位（%）6 图4：房地产行业近三年PE（TTM）7 图5：房地产行业近三年PB（LF）7 图6：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图7：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图8：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图9：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图10：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图11：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图12：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图13：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图14：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图15：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图16：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：多重利好政策出台行业加速纾困 1.1多重利好政策出台行业加速纾困 本周有多条利好房地产行业政策出台，在行业的供需等多方面均有着力，受利好刺激，周内申万房地产指数涨幅达+10.24%，周五涨幅+6.79%，保利发展、万科A、金地集团、滨江集团、新城控股等多只个股涨停，港股市场中旭辉控股集团周五涨幅+72.22%，新城发展涨幅+53.77%。 供给端支持民企发债融资，11月8日，交易商协会官网发布信息，表示在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资： 总量：预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，较此前第一轮房企的增信发债规模有显著提升； 途径：由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资； 进展：11月10日，交易商协会已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向；除龙湖集团外，还有包括新城控股在内多家民营房企在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。 需求端“因城施策”空间进一步打开，11月11日，第一财经等多家媒体报道，杭州将实行“购买首套房‘认房不认贷’，二套房首付四成”的新政，“因城施策”城市能级进一步打开，未来或有进一步放松空间： 认房不认贷：杭州市限购区范围内，在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房在购房，可按首套房贷执行； 二套购房首付比例降至40%：杭州市限购区范围内，为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%； 贷款利率：杭州市全辖区围内，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加60个基点，即最低利率为LPR+60BP。 防疫政策调整优化，疫情影响减弱，有利于居民购房预期改善，11月11日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》，公布进一步优化防控工作的二十条措施，疫情防控措施将更 为高效，减少疫情对经济活动发展的影响，此举也将改善居民的置业信心，利于销售回暖。 央行及银保监会共同发布金融支持房地产市场政策文件，16条政策出台，明确房地产行业金融支持动作的基调，助力行业风险化解。11月13日，财联社等多家媒体报道，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展 工作的通知》，公布十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，从行业融资、保交楼、受困房企风险处置等多角度提出了政策要求，部分政策内容包括： 稳定开发贷投放，坚持“两个毫不动摇”，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，合理区分子公司与集团控股公司风险，提升开发贷投放效率； 支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，房贷利率及首付比例的将更聚焦于城市的市场基本面，调整机制也将为灵活，未来或可对房贷利率及首付比例调整有更多期待； 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致； 保持债券融资基本稳定，支持优质房企发行债券融资。交易商协会的2500亿新增融资规模预期已一定程度印证了对房企债券的支持力度； 保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。对合理的信托融资需求态度有明显缓和，这也将利于信托融资占比较高的房企融资环境改善； 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，对新发放的配套融资形成不良的，相关机构人员已尽职可免责，切实保证“保交楼”动作执行到位，降低购房者置业顾虑，保护购房者合法权益，同时也减少了金融机构的顾虑； 鼓励依法自主协商延期还付本息，切实保护延期贷款个人征信权益。通过灵活调整个人贷款政策，将降低疫情等因素造成的还贷压力，从而减少购房者置业顾虑，合理调节平滑疫情影响对行业的冲击； 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业绩融机构，会基于实际情况并经客观评估，合理延长过渡期，对“银行两集中”要求基于客观外部变化，设置了阶段性过渡延