房地产行业周观点：央行全面降准 25bp,长沙土拍回暖

周度观点： 央行下调金融机构存款准备金率：4月15日，央行公布于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约5300亿元。 降准有利于降低金融机构的资金成本，并经过传导促进房企综合融资成本的降低。 我们认为，货币政策的宽松，叠加土地集中供应规则的优化，能够共同提振房企拿地积极性，稳健经营房企迎来拿地窗口期。 长沙完成今年首批集中供地：4月12日，2022年长沙首批集中供地收官，22宗地无一流拍。其中，19宗地块底价成交；2宗熔断，1宗溢价成交，整体溢价率约为3%。 我们认为，本轮长沙土拍热情回暖主要由于项目利润空间的提高。一方面，回炉地块的总价降低；另一方面，限价政策放松，6宗地块由设置最高销售限价，调整为根据开发品质等因素进行价格监制。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（04.09-04.15）：重点监测33城合计成交面积183.8万㎡，环比上周下降3.6%；2022年累计成交4430万㎡，累计同比下降43.9%。其中，一线城市成交2 4.5万㎡，环比上周增长2.4%，2022年累计成交836.3万㎡，累计同比下降35.4%； 二线城市成交111.1万㎡，环比上周下降1.5%，2022年累计成交2209.9万㎡，累计同比下降32.1%；三线城市成交48.2万㎡，环比上周下降10.7%，2022年累计成交1383.8万㎡，累计同比下降58.6%。 土地供应（04.04-04.10）：百城土地宅地供应规划建筑面积203万㎡，2022年累计供应规划建面11184万㎡，累计同比下降55.2%，供求比1.55。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2101元/㎡，近四周平均挂牌均价8095元/㎡，环比增长1.5%，同比增长15.4%。 土地成交（04.04-04.10）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积132万方，2022年累计成交7237万㎡，累计同比下降63%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2356元/㎡，环比下降69.2%，同比下降54.3%，整体溢价率为0.3%，2022年平均楼面价4528元/㎡，同比下降2.4%，溢价率3.6%，较去年同期下降15个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（04.09-04.15） 重点监测33城合计成交面积183.8万㎡，环比上周下降3.6%；2022年累计成交4430万㎡，累计同比下降43.9%。其中，一线城市成交24.5万㎡，环比上周增长2.4%，2022年累计成交836.3万㎡，累计同比下降35.4%；二线城市成交111.1万㎡，环比上周下降1.5%，2022年累计成交2209.9万㎡，累计同比下降32.1%；三线城市成交48.2万㎡，环比上周下降10.7%，2022年累计成交1383.8万㎡，累计同比下降58.6%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（04.04-04.10） 百城土地宅地供应规划建筑面积203万㎡，2022年累计供应规划建面11184万㎡，累计同比下降55.2%，供求比1.55。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积15万方，今年累计供应4445万㎡，累计同比下降57.4%，累计供求比1.69；三四线城市供应规划建筑面积188万方，今年累计供应5714万㎡，累计同比下降55.8%，累计供求比1.3。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2101元/㎡，近四周平均挂牌均价8095元/㎡，环比增长1.5%，同比增长15.4%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价641元/㎡，近四周平均起拍楼面价10714元/㎡，环比增长8.4%，同比增长79.2%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2175元/㎡，近四周平均起拍楼面价3801元/㎡，环比下降12.4%，同比下降10.4%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（04.04-04.10） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积132万方，2022年累计成交7237万㎡，累计同比下降63%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积16万㎡，今年累计成交2633万㎡，累计同比下降59.7%；三四线城市成交建筑面积116万㎡，今年累计成交4411万㎡，累计同比下降63.8%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2356元/㎡，环比下降69.2%，同比下降54.3%，整体溢价率为0.3%，2022年平均楼面价4528元/㎡，同比下降2.4%，溢价率3.6%，较去年同期下降15个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为398元/㎡，整体溢价率为0%，2022年平均楼面价5516元/㎡，同比增长4.7%，溢价率4.5%，较去年同期溢价率下降8.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2618元/㎡，整体溢价率为0.3%，2022年平均楼面价2905元/㎡，同比下降19%，溢价率2.3%，较去年同期溢价率下降23.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。