持续深耕核心城市，加速拓展服务边界

投资要点 业务稳健增长，]收入结构持续优化：2021公司实现营收79亿元，同比增长71%，主要受益于在管建筑面积大幅增加及社区生活服务的发展，收入结构持续优化，基础物业服务/非业主增值服务/社区增值服务/商业运营管理占比分别为57.4%/33.9%/6.4%/2.2%；实现归母净利润12.8亿元，同比增长114%，全年综合毛利率31.5%（+3.9pp），净利率17.2%（+3.8pp），主要由于占比较高的物业管理服务毛利率提高4.1pp至25.7%，同时社区生活服务和新增的商业运营管理服务毛利率分别高达45.6%和79.2%，收入占比分别提升2.6pp和2.2pp。 高质量外拓成效显著，持续深耕核心城市。1）市拓高于母公司贡献。21年公司在管面积2.15亿平方米，合约面积3.58亿平方米，其中来自第三方的面积占比分别达37%（+5pp）和35%（+11pp）；新增在管面积8,637万平，新增合约面积10,357万平，其中来自第三方3,612万平方米，占比达65%，同比3倍+。2）市拓成为非住业态的主要增长来源。新增市拓在管面积非住业态占比54%，非住业态以商写和公建为主，分别占比38%和37%。3）持续深耕核心城市，增厚单城市项目密度。21年公司一二线城市面积份额超70%，其中千万级城市合约面积占比达40%，基础物业收入和生活服务收入一二线城市占比分别高达86%和91%，同时立足天津、重庆和杭州等城市，增厚但城市项目密度，其中在重庆市大渡口区一公里半径有7个项目项目。 做好做强基础服务，开拓商业运营新赛道。1）基础物管服务坚持以品质为核心，公司物业服务满意度连续三年保持行业90分位，毛利率达25.7%（+4.1pp），三年来持续稳步提升。2）社区生活服务实现收入规模增长188%，聚焦便民服务、房屋经纪、美居装饰服务及空间运营四大业务，营收分别同比增长596%/175%/142%/86%。3）收购融乐时代集团，新增商业运营管理服务。2021年公司融创商管布局中国21个核心城市，合约项目33个，合约面积约404万方，已开业项目22个，所管理的商管项目实现年销售额约69亿元，年客流量1.4亿人次。 盈利预测与投资建议。预计2022-2024年归母净利润复合增速为23.5%，考虑到公司目前仍处于高速增长阶段，维持“买入”评级。 风险提示：融创项目交付及第三方项目拓展不及预期，增值服务发展不及预期。 指标/年度