港股公司信息更新报告：经营稳健，融资改善，多元业务持续推进

经营稳健，融资渠道通畅，维持“买入”评级 旭辉控股集团销售规模持续增长，土地储备聚焦核心城市。投资端投资严守纪律，土地成本维持低位。公司融资渠道多元且成本持续下降，杠杆持续保持中低水平。 由于2021年下半年以来，房地产市场持续低迷，我们下调2022、2023年盈利预测并新增2024年盈利预测：预计2022、2023年归母净利润由102.5、114.7亿元调整至76.3、83.1亿元，2024年归母净利润100.5亿元。对应EPS为0.87、0.95、1.14元，当前股价对应PE为3.8、3.5、2.9倍；考虑行业低效企业大面积出清，竞争格局显著改善，公司具备长期健康发展潜力，维持“买入”评级。 合约销售逆势增长，投资拿地严守纪律 公司2021年实现合约销售金额2473亿，同比增长7%。销售均价17067元/平方米，同比提升13.7%。实现回款金额2403亿，同比增长20%，签约回款率达到95%。公司产品持续迭代强化公司核心城市深耕能力。公司一二线城市销售金额占比进一步提升至87%。2021年新增土地计容建筑面积1170万平方米，对应新增可售货值2056亿。新增货值中一二线城市项目占比84%。截止2021年底，公司累计土地储备5983万平方米，2022年公司预计可售货值超3600亿。 业绩整体保持稳定，多元业务持续发展 公司2021年实现营业收入1078亿元，同比增长50.2%，实现归母核心净利润73亿，同比下降9.2%。公司利润增速低于营收增速主要受结算利润率下降影响。 公司多元业务保持较高增速，2021全年持有商业租金收入10.3亿，同比增长74%。 旭辉永升服务全年实现归母净利润6.2亿元，同比增长58.0%，签约面积2.7亿方，同比增长49.4%。长租公寓品牌旭辉瓴寓全年新签约间数超2万间。 “三道红线”全部达标，合作方项目风险可控 截止2021年底，公司“三道红线”全部进入绿档：净负债率62.8%，剔除预收账款后的资产负债率69.7%，现金短债比2.6。公司2021年新增融资成本4.0%，有息负债加权融资成本降至5.0%。2022年内公司到期债务仅一笔境外债券，当前余额14.8亿元。目前公司披露已出险房企合作项目共21个，占比不到5%。 风险提示：销售增长不及预期；行业调控超预期。 财务摘要和估值指标 1、合约销售逆势增长，投资拿地严守纪律 1.1、销售稳增，产品线迭代助力公司核心城市深耕 公司2021年度实现合约销售金额2473亿，同比增长7%。销售均价17067元/平方米，同比提升13.7%。公司高度重视回款，全年实现回款金额2403亿，同比增长20%，签约回款率达到95%，高回款比例保障了公司行业下行期的经营安全。公司持续推动产品迭代，T/S两条拳头产品线升级扩容，进一步加强公司核心城市深耕能力。公司一二线城市销售金额占比进一步提升至87%，北京、上海、杭州、苏州、武汉等20个城市销售金额进入当地前十。 图1：公司2021年度实现合约销售金额2473亿 图2：公司持续深耕核心一二线城市 1.2、投资严守纪律，聚焦高能级城市 2021年新增土地计容建筑面积1170万平方米，权益地价394亿，平均地价7505元/平方米，对应新增可售货值2056亿。公司深耕核心城市，新增货值中一二线城市项目占比84%。截止2021年底，公司累计土地储备5983万平方米，其中一二线城市占比87%。2022年公司预计可售货值超3600亿。 表1：公司拿地聚焦核心城市群 2、业绩整体保持稳定，多元业务持续发展 公司2021年实现营业收入1078亿元，同比增长50.2%，实现净利润123亿，同比增长3.6%，实现归母核心净利润73亿，同比下降9.2%。公司利润增速显著低于营收增速主要受行业下行周期结算利润率下降影响。公司多元业务保持较高增速，2021全年持有商业租金收入10.3亿，同比增长74%。目前在营项目14座，储备项目31座，为未来三年租金收入50%的复合增速奠定基础。旭辉永升服务全年实现归母净利润6.2亿元，同比增长58.0%，签约面积2.7亿方同比增长49.4%。长租公寓品牌旭辉瓴寓新签约间数超2万间，目前房间规模近8万间，布局20个城市。 图3：公司主营业务收入保持高增 图4：利润率下降拖累归母核心净利润 3、“三道红线”全部达标，合作方项目风险可控 截止2021年底，公司“三道红线”全部进入绿档：净负债率62.8%，剔除预收账款后的资产负债率69.7%，现金短债比2.6。公司2021年新增融资成本4.0%，有息负债加权融资成本降至5.0%。2022年内公司到期债务仅一笔境外债券，当前余额14.8亿元。目前公司披露已出险房企合作项目共21个，占比不到5%。 图5：公司稳健经营，“三道红线”全部达标 4、盈利预测与投资建议 旭辉控股集团销售规模持续增长；土地储备聚焦核心城市，一二线货值占比超过85%。公司灵活把握土地市场机会，多元化、逆周期拿地，土地成本维持低位。 此外，公司善于借力资本市场，融资渠道多元且成本持续下降，杠杆持续保持中低水平。由于2021年下半年以来，房地产市场持续低迷，我们下调2022、2023年盈利预测并新增2024年盈利预测：预计2022、2023年归母净利润由102.5、114.7亿元调整至76.3、83.1亿元，2024年归母净利润100.5亿元。对应EPS为0.87、0.95、1.14元，当前股价对应PE为3.8、3.5、2.9倍；考虑行业低效企业大面积出清，竞争格局显著改善，公司具备长期健康发展潜力，维持“买入”评级。 5、风险提示 （1）行业恢复速度不及预期，公司销售增长不及预期。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。